购买限价商品房中低收入者优先

　　广州开发区出让两幅双竞双限土地，执行严格竞价标准，对房屋质量作出明确要求

　　本报讯昨日，广州市国土房管局和广州市开发区土地交易中心同时发布卖地公告，开发区两幅面积超过23万平方米的双竞双限住宅用地将在下月招标出让。出让公告中首次提出持有广州户口的中低收入家庭可优先购买未来的商品房。此外，出让规则中对房屋的建设和装修提出具体标准，要求开发商优先选用政府推荐建材。

　　限套型

　　至少建4603套中小户型

　　这次推出的两幅住宅用地位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，编号分别为KXC－H3和KXC－H4。两地东西排列，南邻建设中的万科城和保利林语山庄，环境优美，是典型的山水靓地。根据规划要求，两地块建成后将至少提供4603套中小户型住宅。

　　其实，这两幅地块原本应是广州出让的第一批限房价住宅用地。早在今年8月初，两地块就曾率先出现在国土局的出让公告中，但由于当时提出的6000元／平方米最高限价饱受争议，开发区土地交易中心两度作出延期出让的决定。

　　据了解，目前两幅地块周边的房价也就在5000元／平方米左右，曾有业内专家提出，6000元／平方米的限价有抬价之嫌。相关负责人曾表示，限价在6000元／平方米是最高限价，将制定出让细则，通过竞买条件引导开发商制定更低的房价。也就是说，在竞地价的基础上，再竞房价。

　　限房价

　　房价每报低10元加1分

　　经过近半年时间的完善，这次重出江湖的H3、H4地块几乎具备了广州土地出让历史上最严格的出让规则。不仅规定住房开发建设总面积的90％以上要建90平方米以下中小户型，还在最高限价6000元／平方米的基础上，制定了“高竞地价，低竞房价”的评分标准。

　　招标文件规定，开发商竞投这两幅地块时要按地价和房价两部分计分，其中地价报价比起始价每高140万元可得1分，房价报价比最高限价(6000元／平方米)每低10元可得1分。最后的竞标总分由地价得分和房价得分相加得出。

　　据了解，上月出让的金沙洲四幅“双限双竞”住宅用地曾采用开发商各自报出最高房价后取平均值的方式制定地块未来的最高房屋售价。而开发区这次延迟推出的限价地显然采取了更严格的竞价方式。

　　广州建筑工程监理有限公司总经理张志华是H3、H4地块的招标主持人，曾参与两地出让规则的制订。他昨日告诉记者，对于商品房的最高销售价格，国家政策实际上不希望由政府直接定价，如今开发区探索出的这套“游戏规则”最大程度地降低了人为干预的色彩。

　　限销售

　　中低收入家庭优先买

　　参与竞投H3、H4地块的开发商要与政府签订《土地开发建设协议》，其中第六条对销售对象作出了明确规定。协议指出，具有广州市常住户口的中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户可优先购买H3、H4地块上90平方米以下的商品住宅。据了解，此类规定在广州土地出让历史上还是第一次。

　　协议还规定，符合上述条件的购房者，需持所在单位和有关部门共同审核确认的符合购买资格的相关凭证和资料进行申请登记，并通过公开摇号方式排出购房顺序，购房申请人按照购房排号顺序参加选房，每户限购一套。

　　但协议并没有对中低收入家庭标准作出规定，相关负责人指出，究竟月收入多少才算中低收入家庭，还要广州市民政局、统计局和街道办事处等单位协同确定制定。

　　此外，《土地开发建设协议》还规定，H3、H4地块的开发商要在两年内竣工，在拿到预售许可证之日起10天内，必须开盘售楼。如果开发商在未来售楼时超过最高限价，或有捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价行为的，房管部门有权取消房屋预售许可证，责令退回房价超出部分。

　　业内说法

　　规则过严易乏人问津

　　昨日，一名不愿透露姓名的开发商负责人在看到开发区H3、H4的招标文件后表示，“参与竞投的开发商几乎没有选择余地了”，如果真的是地价报价最高、房价报价最低的开发商竞得，再保障一定的建造成本，那么利润将接近于零。他认为，过于严格的土地出让模式有可能导致地块无人问津。

　　负责出让开发区H3、H4地块的相关人士昨日表示，由于采取招标形式，开发商不能像挂牌那样现场计算成本和利润，所以这次的竞买难度将大于上月出让的金沙洲地块。

　　一直主张限价房限制销售对象的广州地产专家韩世同认为，限价房还应该优先销售给首次置业者。他还指出，由于开发区位置相对偏远，两地块对解决老城区中低收入家庭的住房问题意义不大，建议销售给在科学城工作的中低收入家庭。

　　“双竞双限”

　　“双竞双限”土地出让模式，即限套型、限最高售价、竞地价、竞房价，是国家今年宏观调控的命题之一，但具体的操作方式还在由各地方政府摸索尝试。广州曾在今年11月17日首次出让限价地，金沙洲4幅地未来最高房屋售价被限定为6050－6500元／平方米。

　　限价房建材优选政府推荐品牌

　　新的土地出让模式正在改变开发商的盈利预期。业内人士曾指出，在高地价、低房价的双重挤压下，开发商的利润空间正在缩小。于是，房屋质量问题成为又一个被普遍关注的问题，限房价会不会限出“豆腐渣”工程？

　　昨日公布的开发区两幅地块的出让规则中，对房屋的建设和装修提出了具体标准。例如，两地块的招标文件都在对今后建成房屋的层高、地面、厨卫、内墙、天花、门窗、供电、煤气、电视电话以及因特网等方位和设施提出了标准。

　　此外，政府部门还特别附上了一张《主要材料品牌表》，要求开发商在建设和装修中所使用的钢材、陶瓷、涂料、卫具等主要材料，应选用该表所列品牌的材料，或与所列品牌同档次的省内、国内知名品牌产品。

　　若开发商在工程招标和实际使用中所选用的同等档次材料超出品牌表的范围，须报政府部门批准才能使用，否则将被扣除履约保函总金额的20％。如果开发商整体工程竣工验收质量达不到合格标准，除按规定返工直到符合合格标准外，还将被扣其履约保函总金额的20％。

　　采写：本报记者　王卫国