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上海集资建房项目启动
时间:2006年12月07日06:27 我来说两句  

 
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来源:千龙网

  上海首个集资建房项目启动

  昨天,上海家圆投资咨询有限公司在其网站上宣布,该公司的合作定制建房项目已经启动,这也是上海第一个“个人集资建房”项目。“上海家圆”负责人表示,目前这一项目已经募集到100万元以上的保证金,当保证金达到500万元后,该公司将开始委托开发商买地盖房。

  具体位置一月后公布

  根据“上海家圆”的意向合同,想参与集资建房的人,只要在银行指定账户存入定期18个月的2万元保证金,即可参与项目。此外,“上海家圆”还会向每位参与合作定制项目的会员收取200元~500元不等的前期费用,这笔费用将不退还。

  “上海家圆”董事长朱剑昨天接受上海东方早报记者采访时表示,目前已经有50多名参与者在指定银行存入了100多万元的保证金,当保证金金额达到或超过500万元,“上海家圆”将正式启动合作定制建房。

  届时,将召开全体出资人大会,由“上海家圆”提供3个地块项目供选择。“上海家圆”称,目前已有合作意向的地块4个,合作开发商3个,这四个项目分别分布在浦东、闵行、嘉定和松江,都靠近轨道交通。按照计划,项目具体位置等将在一个月之后公布。

  “宝山计划”曾经取消

  2004年11月底,28岁的朱剑在网上建立了关于个人集资建房的论坛,2005年4月27日,在这一论坛的基础上,上海家圆投资咨询有限公司在徐家汇工商局注册成功。

  不过,由于项目选择困难等原因,“上海家圆”发起至今两年,却还没有真正操作过一个具体建房项目。据了解,在此次之前,“上海家圆”曾经有过一次没有成功的定制建房计划。今年4月份,其网站上发起了一个“宝山计划”,当时他们相中了宝山顾村的一个地块,作为合作定制建房的首个项目。但就在9月份会员报名开始时,“上海家圆”却在其网站上发出通知,将这一计划取消。

  当时有媒体透露,计划取消的主要原因在于,楼盘协议价格与周边楼盘差距相当明显,导致开发商感受到了明显的业内压力,从而退出这一计划。

  业内人士表示,此次“上海家圆”能够取得项目意向,一定程度上“得益”于目前上海房地产市场的低迷。经过两轮房地产市场的调控,上海一些中小开发商开始面临调整的压力,开发商转手项目或者寻求合作的意愿大大增强。在这种情况下,“上海家圆”有了取得项目的“好时机”。

  大多数开发商无意参与

  虽然已有地块意向,但“集资建房”能否成功仍是未知数。在接受上海东方早报记者采访时,几乎所有开发商都明确表示不会承接类似项目。

  分析人士表示,对于品牌开发商来说,他们不会参与所谓的定制业务,这种业务必定会对其自身楼盘产生影响。虽然不排除一部分开发商在资金压力下会承接项目,但建设以及设计标准到底如何,在没有出现成品的情况下很难判断。

  此外,是否有足够的参与者“入股”也是一个问题。浦东地杰国际城销售经理陆飞表示,开发商集中开发的大型楼盘,有着“定制”难以企及的优势,包括物业管理、小区环境、配套设施、政府交通设施配套等都会比个人定制的房源来得齐全和完善,对于大部分想买房子的人来说,还是会进行多方面的考虑。

  大华集团副总裁陈宁表示,集资建房能否成功尚是一个未知数,如果碰到销售困难的情况,开发商完全可以采取主动降价的方式来进行促销,而没有必要为一部分人群特意定制低价楼盘。按照目前的市场格局来看,开发商降价对于销售的促进作用还是相当明显的。

  集资建房违背专业化趋势

  根据央视与焦点网之前的一项调查,95%的受访对象支持“个人集资合作建房”的建房形式,在支持原因一栏中,88%都表示因为目前的房价过高。

  复旦房地产研究中心主任尹伯成表示,从理论上讲,社会的专业化分工能够使得产品质量更好,价格更合理,市场更健康。集资建房毕竟从经济学角度来说是违反了社会专业化分工的大趋势。

  但是,在目前房价高企、开发商利润过高的情况下,集资建房开始成为一个全国性的现象,导致这种现象产生的直接原因就是房地产市场的非理性成长。

  尹伯成认为,目前房产市场价格尚未回归理性,在法律条件齐备的情况下,集资建房也是解决市民住房问题的方式之一。

  但是,一旦楼市价格趋于理性,开发商利润率回调至合理水平(比如10%左右的社会平均利润),这种模式就将失去其存在的价值。 早报记者刘秀浩

  个人集资建房存隐忧

  早报记者 刘秀浩

  担心一 潜在风险如何控制

  对于外界关于集资建房风险的质疑,“上海家圆”表示,个人定制计划“遇到的风险远小于买开发商房子带来的市场风险”。他们的解释如下:

  资金链风险:由于所有会员交了四成的购房款,这个钱足以交纳地款。至于工程款,有银行开发贷款作保障,即使开发贷款没有下来,承建商也有足够的能力建设到预售。进入预售后,资金链几乎没有断裂的风险了。

  购房者违约风险:只要预售时我们的房价不高于市价,应该不会出现这个问题。由于“上海家圆”项目的价格本身就大大低于目前的市价,我们有很大的空间来规避这个风险。

  质量风险:“上海家圆”的项目拟引入全项目保险,多重监控防止出现质量风险。与此同时,“上海家圆”还会通过成立业主委员会(筹),选出监督组织、监管项目进程和质量,以及资金流向。

  担心二 被不良开发商利用

  在网上的讨论中,有网友指出,“上海家圆”自身的安全令人担心,“与开发商合作是最简单的选择,但道路却是最复杂的,稍有不慎可能沦为开发商的融资工具,很有可能会成为一些处在艰难状态的开发商的救命稻草。”

  有分析人士认为,这种情况并非没有可能,在没有严格监管体系的情况下,合作建房的房款一旦进入合作开发商的手中,就不排除这部分款项被挪用的可能。届时,项目本身能否完成就将成为疑问。在“上海家圆”的全部计划中,没有提及对开发商的制约,项目款的安全性如何保证也没有明确办法。

  担心三 住房属性如何界定

  大华集团副总裁陈宁指出:“这类集资建房最大的社会问题是,建房的目的究竟在哪里,建成的房源到底是商品属性还是公益属性?”以“上海家圆”为例,购房者是否有资格参与建房,基本上是以保证金数量来决定的,并不对参与者的个人资质等情况进行审核。虽然说明书中规定,个人集资建房5年内不得转让,但这种限制并没有公共政策来约束,房产交易中心也没有办法阻止交易。

  如果这批房源建成后进入市场流通,可以预料的结果是,未来的交易价格必然会以当时的市场价格为准。也就是说,这批当初参与“集资建房”的购房者将来很可能扮演“开发商”的角色,集资建房也随之成为一些人投资炒房的方式。

  新闻回顾:集资建房三年前不了了之

  上海早在2003年就已出现过合作定制建房。当年4月,身在美国的留学生kjm1089(真实姓名叫翁云)在网上发出帖子集体买地造房。据称,不到一个月,就有50多名海外留学人士和国内的IT业人士、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队。到当年7月底,他们筹集到了100万美元。2003年5月19日,成本测算报告第六稿出台,内部成本售价5691元/平方米,地块目标在静安区。2003年下半年,因建房税收及地块未获得政府支持问题,这一事件不了了之。

  2004年11月底,28岁的朱剑在网上建立了关于个人集资建房的论坛,招募同道中人;不约而同地,27岁的IT从业人员应荣军当年12月中旬也在网上建立了类似的论坛;再后来,为买房奔波数月的郭宇新偶然看到了他们的创意,十分赞同。三个互不相识的年轻人,就这样通过网络走到了一起。

  2005年4月27日,上海家圆投资咨询有限公司在徐家汇工商局注册成功,法人代表、董事长为朱剑,总经理为郭宇新。

  2006年12月4日,于两年前成立、经历多次失败的“上海家圆”合作定制建房项目正式启动。该项目已有4个地铁沿线的地块可供选择,购房人向银行存入2万元保证金,即可参与该项目。目前有4个地块有意与其合作,分别位于浦东、闵行、嘉定和松江。早报实习生杨燕整理

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