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2006年，宏观调控使整个京城房地产行业风声鹤唳，异常多动。无论是土地市场，还是住宅市场似乎都像经历了一场“劫数”。就是这样严峻的形势下，有一股热潮却逆市而上，成为2006年京城楼市的“幸运儿”——这就是在今年宏观调控中有惊无险的商铺市场。
转眼岁末已至，回顾整个2006年的京城商铺市场，谁是笑到最后的“王者”？谁又是代表着2006京城商铺独一无二的标志？谁将在2007年的市场纷争中成为“夺宝奇兵”？本报正在进行的“2006十大商业品牌之京城十大商业地产”评选将一一为您揭晓答案。
商铺火 年底越烧越热
来自北京市商务局的消息，未来，北京市政府将规划60个重点区域型商业中心。同时，商务部将于2007年6月前颁布实施的商业网点规划条例将对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范，以此来引导商业物业发展真正有的放矢。这一消息为今年“热”得不行的商铺市场又添了一把火，政府的规划先行、管理的愈加规范无疑将为北京商铺市场提供更为广阔的空间。
根据国际物业顾问戴德梁行此前发布的分析报告显示，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰期。而北京市房地产信息网的统计数据则表明，10月北京商业营业用房预售均价为18192元/平方米，和9月份11605元/平方米的均价相比，每平方米上涨了6587元。
无论是在供应量上还是售价上，京城商铺市场在2006年即将结束的时候表现出了比上半年更为强劲的势头。事实上，进入下半年以来，除了包括朝外SOHO、明天第一城、金泉广场以及望京商业街等在内的已开盘项目均价有所涨幅外，新开盘的项目如大成国际商业中心、六佰本等也都以较高的价格入市，且个个销售紧俏。
而来自土地市场的消息似乎更加证明了，今年包括商铺市场在内的商业地产的火爆仅仅是一个开始而已。根据北京市土地整理储备中心网站公布的消息，在明年第一季度北京将推出的19块土地中，绝大多数为旧村改造地块及热点地区的商用地块。同时，明年入市的商铺面积保守统计也将在200万平方米左右。由此可见，京城商铺市场从今年火到明年已成为不争的事实。
变思路 商铺投资形势大好
与以往零散的商铺发展不同，2006年京城商铺市场的发展逐渐向规模化发展。无论是独立商铺，还是社区商铺，超过10万平方米面积的比比皆是。包括国瑞城、郦城、沿海赛洛城、北京华侨城、国美第一城、明天第一城、万年花城、珠江帝景、世纪星城等项目商业面积都在10万平方米以上。
这些商铺有的是作为住宅大盘的配套，有的则是综合建筑体中商务产品的配套。而无论是住宅的商业配套还是综合建筑体中写字楼的商业配套，这些商铺都不仅仅是为项目本身提供服务，而更多的是起到了辐射区域的作用。这样的思路使得这些商铺都具备了在未来建成运营后能够很快聚集商业消费人气的条件。
值得关注的是，一些产权商铺形式的大型商业中心除了具备以上优势之外，还充分利用项目所在的地缘优势打造与区域环境相融合的主题化商业。如位于木樨园商圈内的北京国际玩具城，就结合区域作为服务、小商品批零市场聚集地的特点，主打玩具、礼品等小商品批零，有效地避开了同类产品的竞争。而位于南城的富力信然广场同样也是抓住了项目离北京著名的珠宝批零市场——红桥市场的优势，主攻珠宝行业，并成功吸引到江浙地区的珠宝企业落户其特意规划的“富力珠宝饰品城（暂名）”，意图打造华北地区珠宝饰品零批中心。此外，位于北京西客站商圈内的莲花通宝艺术品商城也是借地缘特性，将项目定位为专业艺术品文化商城。
这些有特色、有主题的商铺无疑更增添了产品的吸引力，而保持这种吸引力的重要一点，就是作为主题商铺，这些项目都不约而同地选择了专业运营团队进行后期管理，以实现投资者的最佳投资回报。
外资“馋” 大举收购增市场信心
今年以来，在人民币不断升值的背景下，大批外资投资机构都盯上了中国商铺市场这块大蛋糕。对于身经百战的外资投资机构来说，中国商铺市场的高投资回报率，以及目前看来的低风险性，无疑是当前全球房地产业并不景气的情况下最好的投资去向。
有消息显示，今年以来，境外资金对国内的商业地产频频出手。7月，新加坡嘉德置地宣布将投资33.73亿元用于其在国内商业地产的扩张；而国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金也与美国HOMYFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMYFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产。
而在对人民币持续升值的强烈预期下，虽然有“限外令”的门槛，但似乎根本无法阻挡外资在中国商业市场的扩张步伐。这样的势头不仅让今年京城商铺市场尝到了“甜头”，更让未来更多的商铺项目看到了市场需求的刚性走势。
与此同时，在外资不断“掺和”的同时，由于看好商铺投资收益的稳定回报，越来越多的开发商也开始有所“保留”，对其开发的商铺项目采取只租不售的方式经营。如位于通州区的瑞都国际大厦就有部分商铺自持经营；而北京华侨城的维吉奥商业广场也是由华侨城公司自持经营。而有资料显示，新近开盘的包括三环新城社区商业街、百富国际广场商业部分等都属于开发商自持商业，足见目前京城商铺市场的巨大潜力。第[1][2]页
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