变化一分户验收已执行

　　每户一份“保修单”

　　住宅工程质量分户验收制于今年1月1日在北京正式执行。这标志着，业主入住的房子很可能是没有被验收过的时代已经成为过去。

　　正值入住高峰，记者就新入住小区执行分户验收的情况对多家小区进行了探访。本周一开始迎接竣工验收的金都杭城小区负责人对记者介绍，今年的验收与以往验收存在着巨大的差别，“开发商给每户都要办个验收单，为每套房子建立一套档案。负责验收的监理单位也确实是挨家挨户进行房屋验收的，而去年以前的验收只是“抽检”，开发商想混过去还比较容易，只要让监理单位验收质量比较好的几套房就行了。”

　　记者在金都杭城开发商提供的住宅工程质量分户验收表上看到，分户验收的内容包括建筑结构外观及尺寸偏差、门窗安装质量、墙面、地面及顶棚面层质量、防水工程质量、采暖系统安装质量、给水排水系统安装质量、室内电器工程安装质量和其他规定、标准中要求分户检查的内容，基本上涵盖了住宅质量的方方面面，接受记者采访的几个开发商纷纷表示，政府对开发企业的要求越来越严，不规范的企业很难蒙混过关。

　　监理单位和开发企业共担责任

　　由于商品住宅小区已经开始实施分户验收，开发商很难再用几套“样板间”混过竣工验收这一关。所以“如果业主入住后，发现房屋质量仍然存在着严重问题，证明监理公司也有责任。”一开发公司的负责人对记者说。

　　记者在致电朝阳区建委时得到的回复是，拿到竣工验收备案表只是说明开发商已经按法定要求做完竣工验收，验收人员及程序符合国家有关标准和政策。但是政府部门不能参与到每一户的验收工作中，所以这就对监理单位的公信力提出了一定要求。

　　有开发商对记者透露，监理公司是开发商公开招标招来的，虽然不能说完全不存在猫儿腻的可能性，但监理单位如果比较负责，是不会出现严重问题的。北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌也表示，我国在房地产监测方面的盲点由来已久，政府在监督房地产开发方面仍有待完善。

　　配套验收仍需合同保证

　　虽然分户验收较之以往已经迈出了很大一步，但也并不是“包治百病”。据很多即将入住的业主表示，房屋质量固然是重中之重，但是如今买房子，对小区的整体环境和质量也比较看重。“尤其是我们这种一套房都要上百万的小区业主，如果社区配套建设跟不上，还是很难令人满意。”逸翠园业主刘女士说。

　　事实上，从前两年开始的对北京几十个项目的调查了解，发生在商品房小区的主要问题指向基本相同：目前在北京市场上相当多的商品房项目在房屋交付时普遍存在质量问题及配套设施、环境与房屋交付不同步，且在房屋交付条件、验收交付程序及收费上开发商与消费者之间存在矛盾。律师分析，分户验收在很大程度上解决了房屋交付条件与承诺不符的矛盾，但对于社区配套，包括会所建设、车位配比、园林绿化等等，在小区业主入住时所能达到的条件，还需要业主在买房时看清合同，及时在合同中进行详细约定，以便日后发生收房入住时配套设施无法令业主满意的问题，可以有据可查。

　　变化二前期业主入住权益有保障

　　近几年随着房地产开发企业的正规化，只开发一期的小项目逐渐被分期开发的大盘所代替，这就使得分期开发小区在面临成立业委会时出现尴尬。因为《物业管理条例》明文规定：只有当物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，才能成立业主委员会。而许多大盘的开发周期可能达到三年五年甚至更久。这样一来，入住率无法达到，前几期业主就不能成立临时业委会，从而造成很多正当权益无法保障。

　　事实上，律师提醒消费者，北京市物业管理条例明文规定，允许分期开发小区成立临时业委会。另一方面，即便暂时没有业委会的小区，小区业主的正当权益维护也有法可依。

　　动用公共维修基金不一定通过业委会

　　新入住的小区或多或少会存在令业主不满意的情况。但对于很多业主“没有成立业主委员会，公共维修基金就无法使用”的认识，展达律师事务所的律师张永奎却予以否定。

　　张永奎提醒业主注意，每套房都有“房屋保修期”。“比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期是5年；热与供冷系统的保修期为两个采暖季，也就是两年；电气管线、给排水管道、设备安装的保修期是两年。所以在这样的时间长度内，分期开发的小区一般已经开发完毕了，业委会也应该成立起来了。”

　　另一方面，即便真的存在小区业委会还没有成立，但又急需动用公共维修基金的情况，业主也不必着急。因为“业主可以和开发商协商，由开发商来支取公共维修基金。”

　　临时业委会有法可依

　　业委会不仅是业主意愿的发言人，更是全体业主利益的维护者和申诉者。最直接的体现是，如果一个小区没有业主委员会，碰到小区业主不满意的物业公司，就没有办法罢免并选聘新的物业公司。

　　近日记者获悉，分期开发小区其实可以成立“临时业委会”。张永奎介绍，在北京市贯彻物业管理条例的若干意见第二条第一款第二项中明确指出，分期建设住宅物业的相对独立区域，也可成立业主大会。这在法理上同样解释得通，早期入住的业主即便入住率没有达到，但并不能否定其业主身份和应属业主的相关权利。

　　然而，何谓“相对独立区域”在法律上却没有一个明确的说法，“有的小区划分得比较明确，比如天通苑，东区、西区甚至东1区和东2区，都可以明确区分开。可如果是配套公用的分期开发小区，前期业主若想成立业委会可能就存在法律上无法界定的问题。”张永奎说，“相对独立区域”确实是个模糊概念。

　　早在去年年初，《广州市物业管理办法》就明确了“允许分期开发的大型住宅小区召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。”但目前北京却没有进一步的规定。“别的城市制定的地方条例对北京有参考和借鉴作用，但是不具有法律效力。”张永奎说。

　　业委会步入正轨但仍阻力重重

　　据了解，今年5月，筹备成立业委会超过半年的依莲轩小区在即将成立业委会筹备组之际，筹备组成员被不名人士打伤。之后又出现开发商开建二期，业委会成立工作再度搁浅、居委会认定已成立的业主委员会无效而不予盖章等事件。

　　新天第家园业委会主任张大宪对记者说“分期开发小区成立业委会一直是困扰多个小区的老大难问题，造成这种情况的主要原因是政策的滞后和缺位。”同时张大宪表示，他们在咨询律师的过程中也了解到分期开发小区可以成立临时业委会，但是在成立过程中还是阻力重重。

　　“成立业主委员会是为了合理合法地行使业主权利，政策在这方面应该再加把劲。”张大宪说。（郑杉杉）

(责任编辑：赵健)