经济史可能会这样记载2006年：这一年，没有哪个领域像房地产一样承受的调控力度之大，也没有哪个领域像它一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。人们或可透过疾风暴雨般调控下的楼市“变”与“不变”的多重表情，来回望既往，前瞻来年。

　　楼市“三变”：调控效应初显

　　“变”是2006年楼市最鲜亮的底色，是调控效应的初显。举其要者，其变有三：

　　一变：房地产发展目标转向深切关怀中低收入人群住房，并从“原则”规定转向量化“落实”。

　　“国六条”首次系统地明确了解决中低收入家庭住房的4条路径，“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。九部门在实施细则中首次量化新建住房结构比例，90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上。“国六条”还将问责“剑锋”指向城市政府，将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方经济社会发展工作的目标责任制。

　　业内人士认为，这表明2006年房地产宏观政策发生了重大变化，控制房地产过快增长的势头，让房地产业为和谐社会服务的思路非常明确。房地产发展的首要目标就是保障人民住房的基本需求，解决广大中低收入群体的基本住房保障成为重中之重。

　　导向变，现状变。截至9月底，全国276个城市公布了住房建设规划，28个直辖市、计划单列市、省会城市新出让土地的商品住房项目中，90平方米以下户型占75%。还有10个省区市明确了土地出让净收益用于廉租住房建设的具体比例。新局正在开启。

　　二变：市场预期空前分化，消费者由恐慌性跟风转向普遍持币观望。

　　看涨还是看跌房价？2006年，投资银行内部对此判断由原先“一致看涨”变为空前对立，“看空”与“唱多”者旗鼓相当。国家统计局最新发布的数据显示，今年第三季度房地产业的企业景气指数和企业家信心指数均在下跌，其中企业家信心指数连续两个季度下降。

　　尽管真实房价涨多跌少，消费者中“看跌”仍是主流。年中，千龙网的一项调查显示，60%的网友看跌北京房价，铁了心不买房；南京的相关调查表明，56%的潜在购房者表示推迟购房，看涨房价的比例由“国六条”出台前的67.1%减少到13.2%。

　　预期的改变源于供求关系在发生改变。譬如上海，截至10月底，已积累新商品住房1621.17万平方米待售，而同期累计成交住宅不过1214.8万平方米。按现有销售速度，即使不计算后续新房增量，上海现有新房源至少要再卖1年才可能售完。类似的供求逆转在长三角地区已经出现。

　　此外，11月，全国首例“双限双禁地”在广州面世，居住用地在限制房价、限制套型的基础上，通过公开竞争地价、竞争房价来确定开发商，这给市场以普遍预期：房价将因此得以抑制。

　　三变：开发商加速洗牌，房地产业周期性调整开始。

　　尽管整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度在提高，产业生存方式在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。下半年一线城市新出让土地基本被十来家大企业所垄断，行业集中度在提高。

　　房地产业步入整合期的另一表现是，整个行业的生存方式也在转变。业内人士认为，由于调控的深入、规划的限制、土地成本的提高，房地产行业特点从过去的投资性变成了精耕细作，开发商从过去拿地赚钱转向考虑产品质量、性能、户型，追求设计创新能力。

　　楼市“三不变”：调控任重道远

　　如果说“变”是楼市在2006年历史一幕的终结，“不变”则是2007年楼市续写新篇章攻坚的起点。

　　房价偏高的局面未变。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的数据显示，今年前10个月，新建商品住宅每月涨幅少则5.9%，多则7.1%，每月环比上涨都在0.5个百分点以上。北京等热点城市房价涨幅更是高达两位数。

　　一线城市房价收入比还在不断上升。按照政府统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买90平方米商品房计算，2006年的房价收入比(根据前三季度公开数据测算)很多城市不降反升：深圳约为11.92，上海约为11.67，广州约为9.51，均远高于前两年的水平。

　　“房地产势力”博弈的局面未根本转变。一些地方在房价问题上喜高恐低，嘴上空谈“调控”，暗里还在“托市”。这就是为什么中央有令难行：各地住房结构调整规划必须在2006年9月底完成，结果，全国竟有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未按时公布住房建设规划。国税总局明确要求住房转让须征20%个人所得税，只有在房屋原值不明时，才能以售价的1%到3%核定征收，结果有的地方在实际交易中，几乎只按1%或2%计征，大大消解了税收调控的力度。

　　市场还反应，在东部一些城市，新楼盘申请预售时，如定价低于周边楼盘售价过多，反而申请不下来。主管部门也不明说原因，就是迟迟不批，直至开发商将价格调高。房地产研究者、高级经济师顾海波说，这是借担心价格过低“扰乱市场”之名，行“托市”之实。

　　楼市调控的外部性压力未变。在对中国经济看好、人民币升值带动资产性价格上涨的预期之下，外资仍在加速涌向内地房地产市场。

　　截至2006年11月，海外房地产基金对国内20个房地产项目投入了16.13亿美元，占年度私募股权基金在华投资额的13.7%。还有直接投资，如香港地产商纷纷把开发重心挪到内地，继和黄、新鸿基在内地大肆拿地后，香港第三大开发商恒基地产也表示将大幅提高内地土地储备，到明年第一季度，在内地的土地储备将达到1300万平方米左右。这些资金不仅云集一线城市，还开始向一些二三线城市进军。这将给未来调控增加难度。

　　分析人士指出，“变”是宏观调控效果的显现，“不变”说明楼市调控任重道远。