“近郊”板块二手涨幅惊人

　　本次调查22板块170余二手楼盘，其中1个楼盘价格稍回落，其余全部上涨

　　2006楼价年度报告之二手楼报告

　　日前，广州有官员称，广州目前的房价上涨是合理的。当时，就有市民在网络上提出：涨多少才算合理？

　　广州市国土局官方网站统计，2006年1－11月房价环比2005年同期上涨了13.92％；一地产中介也统计得出，2006年的房价比2005年上涨了22.5％。而本报的统计数据显示，2004年底－2006年底，有60多个楼盘涨幅超过50％，有30多个楼盘的价格增长超过4000元／平方米；2006年，大多数新盘楼盘涨价过千，且单价涨幅超2000元／平方米的楼盘有近30个。

　　本报这两日连续推出的“2006年房价年度报告”专题，旨在反映广州一手、二手楼价的一线实情以及价格走势，并希望以此数据让广州各界对房价上涨作出“是否合理”的判断。其后的网络调查显示，市民在慨叹房价太高的同时，心态已趋向轻松面对，“绝对放弃”的比例稍有下降，选“房价贵了就不买”、“有合适的才买，不合适就不买”的人数有所增长。

　　本报记者此次调查了22个板块共170多个二手楼盘，调查结果显示，仅东风东板块的某个楼盘在2004－2006年间价格稍有回落，其他楼盘价格全部上涨。此次调查的楼盘主要是当前在二手市场流通较畅旺的，因此其成交价格在一定程度上体现了广州二手住宅的成交价水平。

　　老城房源少　近郊物业热

　　据满堂红、中原等地产分行经纪介绍，多数板块二手房都呈现“供不应求”的局面，只有番禺板块出现“盘多客少”的现象。

　　调查显示，成熟地段的名盘涨幅大，具有一定品牌的发展商开发的楼盘涨幅大，主要是物业管理及质量、高端人群居住等多种因素促使二手转卖价格上涨。如锦城花园自2004年－2006年的涨幅达66％，价格上涨了5595元／平方米，主要原因就是该小区的教育配套及物业管理等方面受人信赖。二沙岛的豪宅项目最高上涨了1万元／平方米，主要是因为稀缺性影响，以及该板块的环境、居住氛围及人文氛围。

　　调查显示，个别以前属于“近郊”的板块涨幅惊人，主要是因为2004年时广州房价几乎是处于谷底，经过几年发展，市政配套完善，居民的居住观念也发生变化，再加上，中心老城区的房源少，促使周边“近郊”的物业开始抢手，如同德围、员村、棠下、东圃、洛溪、黄石等板块。

　　业主频“反价”　二手价高涨

　　富力广场，2001年前的物业，业主放出的售价，一般不会超过6800元／平方米；到了今年年中，2002年－2003年销售的新组团业主拿到了房产证，一些由专业“炒家”持有的物业开始放盘。

　　满堂红地产中介告诉记者，当时“炒家们”已预期到年底有个大的升幅，因此放出来的价格也有很大的跳跃，达7700元／平方米。

　　由于这种“次新房”的出现，业主将同一套物业到多家房产中介放盘，因此同一物业几乎都能引来十多位客户的看楼，业主看到此情况，于是开始“反价”，最高的反价达3次之多。这也是导致二手价高涨的原因。

　　短期内转手

　　基本在新区

　　今年来，短期转手基本都发生在新区，如番禺、白云等，转手率最高的集中在丽江花园、祈福新村、广州碧桂园、富力半岛等，短期内转手率非常高，且每次转手都有升幅。

　　周峰介绍，白云区广花四路有一套普通住宅，一买家买入价是15万，单价1900元／平方米，3个月后转手已达30万元，单价为3900元／平方米。丽江花园德字楼的一套物业，10月底以25.5万元买入，11月底以32万元卖出。

　　这种短期转手对楼价的拉动非常大。主要是信息不对称，专业投资客入场，导致二手住宅市场的价格升幅大。

　　“投资味”

　　记者调查发现，明确表示购房为“投资目的”的每个板块都有，比例不等，平均约为12.8％。珠江新城的约为30％、同德围板块的约为30％、华南板块的约为30％、广州大道南的约为40％，其中投资比例最大的是祈福新村，高达45％。

　　业内看法

　　“结构性失衡推高今年房价”

　　对于本报日前开展的全市一、二手楼盘房价调查报道，业内专家普遍认为，调查所选楼盘具有代表性，反映了广州楼价的真实情况。

　　中原地产副总经理黄韬表示，初步估计，广州2006年一手住宅涨幅估计为10％－15％。黄韬认为，造成今年楼价上涨的主要原因，是结构性失衡的问题。在今年新推出的住宅产品中，大户型、高档楼盘占据市场主流，旧盘新推组团的产品档次也普遍提高，这些高档房拉高了全市均价。

　　而今年楼价的上涨并非有价无市，市场需求成为楼价上涨的根本支撑。据黄韬分析，今年楼市的买家以享受型为主，也就是二次置业，甚至是多次置业者出于改善住房的需求而出手买房，这部分消费群体承接了今年楼价的上涨。

　　在预测明年楼市走向时，黄韬指出，2006年的宏观调控政策具有滞后性，2007年上半年还不会对楼市产生明显影响，同时由于今年地产新政后许多开发项目因要更改规划而拖延了开发进度，所以他预测明年上半年楼价还会以涨为主。但同盘同区域的升幅会减慢。

　　“股市低迷引发楼市投资热”

　　在回顾2006年房价走势时，合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江认为，今年房价的上涨还是供求关系紧张导致的，特别是中小户型的商品房显得尤为紧缺。

　　今年广州楼市也有许多以小户型为主的公寓式楼盘表现十分活跃，但黎文江指出，广州目前的小户型大部分变成公寓了，而公寓楼盘是很受投资客欢迎的，而高价位的公寓楼盘无法满足普通购房者的需求。

　　对于后市走向，黎文江认为，上一轮股市表现低迷引发了楼市投资热潮，如今股市涨势良好，民间资本会重新回到股市，所以预计2007年楼市的投资热度会有所下降。

　　黎文江预测，受国家经济整体形式影响，明年房价仍然会上涨，但涨幅估计会在5％左右，远低于今年涨幅。

　　A34、A36、A37版

　　采写：本报记者　肖阳　王卫国　马羽飞　邹阳军　林菁　见习记者　戴柱明　李伟忠　谭希莹　吴志玲　吴广宇　吴燕虹　王凌　郭媛洪敏星　李春花　李晓瑛　陈淑仪　张均全　孔小云

　　特别鸣谢：满堂红地产、中原地产、合富置业等房地产中介行及业内人士给予本次报道大力支持。