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供应量达255万平米；因外资需求缩减，业界预计空置率将上升
2007年CBD将有逾70万平米的写字楼上市。图为位于CBD的SOHO现代城。记者周晓东摄
12月12日，世邦魏理仕率先公布的2007年商业地产市场预期显示，今年下半年很多物业推迟入市，明年商业投资类商业物业要集体赶集，其总量约达255万平米。与供应形成鲜明对比的是，业界普遍认为在2010年前，北京不会有大量的商业物业需求。由此明年北京商业地产供需将面临新的博弈。
亚太区著名投资性物业的需求者，新加坡雅诗阁集团本月初表示，将在2010年在全国新增大量的物业租赁面积，但在北京却只有新增2-4家的计划。为此该集团高层的解释是，在2010年前，在北京不会有大量的商业物业需求。万豪国际酒店负责人也认为，在2008年，北京不会有大量的商业物业需求。这样的态度基本代表明年主流市场需求计划，包括酒店类、写字楼和商铺等。
与需求形成鲜明对比的是，世邦魏理仕预期分析显示，由于原本在今年下半年要面市的不少物业推迟入市，明年商业投资类物业，尤其是写字楼和商铺物业要集体赶集。
这个预期与高力国际等其他机构的分析基本一致。
供应：推迟供应带来集中放量
综合世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等公司的跟踪研究成果显示，由于未能按期完工，北京有6个写字楼项目推迟到2007年落成，使未来12个月北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，主要供应项目有华贸中心，世纪财富中心，银泰中心等，这将造成该区域写字楼承受前所未有的供应压力。
另一个供应重点区域是金融街，主要项目有凯晨广场、金融城、Excel等，预计将有34万平方米供应。另外，东二环的凯恒广场、华普中心以及燕莎地区的美邦亚联等项目也将落成。
世邦魏理仕环球研究部统计显示，北京2007年的优质零售物业（包含高档购物中心、百货商场和著名商业街）供应量达到95万平方米。几个主要商业区会有比较明显的增长，东部包括朝外、燕莎区、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区域，主要格局不会有大的变化，在这些区域中，东四环区域有15万平方米左右的商业面市，成为明年一个新的亮点。
据记者了解，目前比较突出的有几个大型优质零售商业在2007年开业，最为引人注目的是华贸中心水世界商城，拥有18万平米建筑面积，营业面积10万平米。另外，还有朝阳公园的圣拉娜，总建筑面积15万平方米；购物街区新三里屯，17万平方米；金融街的四季商城购物中心，8.9万平方米；西单Mall，11.5万平方米；美罗城购物中心，面积15万平方米。这些数据基本可以直观地表现明年零售物业的分布区位与规模。
需求：主力需求者谨慎对待奥运时段
不少理性的投资者对从2007年到2008年这个时段的物业需求持谨慎态度，雅诗阁集团公司一位高层认为，预期在2008年前后，北京的商业物业价格会在一个比较高的位置，因此，大型投资者可能希望在2008年之后，甚至2010年之后再大规模出手。
世邦魏理仕市场需求调查显示，2006年部分公司完成了搬迁，但仍有多个跨国公司明年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，且各个区域均有需求，CBD仍是多数跨国公司首选。
从整体市场来看，随着供应量的迅速增加，写字楼市场整体空置率将会上升。同时，该公司预测，由于外资零售商的大量进入，对北京优质零售物业的需求持续上升，但由于新增供应量巨大，很多的物业将承受较大的招租压力。2007年北京优质零售物业的吸纳量仍然会低于新增供应量，整体空置率小幅上升。
观察：外资投资谨慎与政策限制无关
一些高端物业公司低调预测明年海外高端投资者的需求，不少人认为是受今年出台的限制外资政策影响。但记者从市场得到的反馈是，政策影响并不大，更多的限制来自市场本身。
高力国际华北区常务董事高晓晖表示，很多基金都是拿钱买东西，但在北京符合基金要求的楼宇并不多。比如位置、品质或者是开发商预期和基金预期不符合。她认为，现在政策对外资没有很大的影响，最大的影响就是对资金的要求高了。但现在看来，购买者的资金是充分的，所以这一影响显得比较微小。
高晓晖表示，对于想与国外基金进行交易的开发商，应该做好思想准备，应该对产品及整个资本运作进行研究。现在大家算账的方式不一样，开发商和基金对利润预期值不一样，双方明明可以达成共识的地方却有很大的差异，造成基金很难选择物业。
租赁 高端物业前景看好
业内认为：CBD众多高品质项目将拉高区域平均租金
世邦魏理仕预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳态势，但不同区域间以及不同项目之间将有较大差别。由于新增项目过多，为迅速占领市场，新项目业主会在最终成交租金上做出让步。中关村区域继续处在存量消化期，租金将保持稳定。而金融街则将面临着34万平方米市场供应，租赁市场将承受压力。CBD区域将有众多高品质项目落成并以较高报价推向市场，起到拉高区域平均租金的作用。同时，该区域旧有项目，尤其是部分质素较低的项目将受冲击，不得不降低租金刺激需求。
万豪集团国际集团负责人和雅诗阁集团明后年的物业需求计划基本都在国贸、金融街和中关村西区，由此可见，中心区租金形势会较乐观。
凯德置地副总经理毛大庆认为，商业地产值得忧虑的是现在中端过多，两端缺乏。
他认为，在集中放量的背景下，对高端物业的前景还是看好，但中低端在数量和品质方面可能面临较大的困境。
高力国际华北区常务董事高晓晖指出，因为写字楼市场集中供应量在2007、2008年，其租金明年会呈略微下降的势头。但因从2008年后整体供应会下降，所以预计在2008年下半年租金就会呈反弹的趋势。（记者张家齐）
(责任编辑：赵健) | |
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