修订《物业管理条例》引发各方利益表达

　　广东人大广纳民意推迟审议

　　方圆观察

　　本网记者 邓新建

　　1998年颁布实施的《广东省物业管理条例》(以下简称《条例》)，随着社区建设的不断发展，楼盘小区的日渐增多，出现诸多新情况、新矛盾。为此，广东省人大常委会将对《条例》的修订提上立法日程。自今年10月23日开始《修订草案征求意见稿》文本放在广东省人大网站上，向社会公开征求意见后，很快收到由社会各界提交的修改意见和版本。记者今天获悉，广东省人大日前又收到了由广州市律师协会房地产专业委员会召集相关领域一百多名律师集中讨论后提交的修改版本。而有消息称，广东物业管理界也在酝酿提交联合修改版本。

　　有专家表示，社会的每个阶层都按程序表达利益诉求，《修订草案征求意见稿》引发的各方利益表达正好符合这一点。据有关人士透露，《修订草案征求意见稿》原争取于11月份通过审议，由于社会各界踊跃提出修改意见，广东省人大决定推迟审议。

　　解读《修订草案征求意见稿》

　　记者了解到，此次公开征求意见的《修订草案征求意见稿》对业主大会的组织实施、权利义务进行了详细的规定，并对业主的投票权进行了限制。

　　同时，《修订草案征求意见稿》规定，物业买受人应当自建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用。物业管理区域已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　《修订草案征求意见稿》对物业管理企业的权利和义务进行了详细的确定，其中履行的义务包括：履行物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及共用设施设备维修养护等服务，协助维护物业管理区域内的社会治安；定期公布维修资金等公共费用的使用情况；接受业主、业主大会和业主委员会的监督；协助有关部门提供社区服务；法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他义务。

　　针对物管公司被业主大会解聘但拒不撤离以及物业管理公司对业主实施暴力等现象，《修订草案征求意见稿》有了很多刚性规定：针对那些被解聘后拒不搬走的物管公司，处5万元以上15万元以下的罚款，并由颁发资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

　　《修订草案征求意见稿》还对专项维修金进行了原则性的规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本条例规定缴存专项维修资金。专项维修资金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

　　《意见稿》引发各方利益表达

　　有不少业主向记者表示，《修订草案征求意见稿》的出台，虽然有了许多创新之举，但在操作性，尤其是便于业主委员会开展工作方面，有待进一步加强。据介绍，广州市目前1200多个物业小区，拥有自己的业主委员会却不到六分之一。虽然《修订草案征求意见稿》中规定，将选举业委会的条件放宽到“20%以上入住业主提出书面申请”，或“物业交付第一个业主使用之日起满两年”，但实际上业主召开大会选举业委会，总遭到物业管理公司的种种刁难。

　　另外，要想另外招聘新管家，却往往遭到老管家的强烈阻挠。业委会成立困难、招聘新物业公司难、监督物业公司难，堪称业委会三大难。众多市民希望，修订稿能够加大保护业主和业委会成员的力度，对出现重大过失的物业管理公司，要从严处罚。

　　社会争议最大的是该《修订草案征求意见稿》第40条规定：“物业管理企业除与业主委员会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。”

　　业主们认为，请物业管理公司首先就是要保障住户人身、财产安全，条例为物业管理公司“撑腰”，却苦了业主。这将导致物业管理公司责权利不相符，业主的财物将毫无保障。

　　有物业管理人士告诉记者，物业管理企业是物管条例涉及的另一方主体，针对业主们提交的修改版本，有关物业管理界也正在准备联合向省人大提出修改意见。广东省物业管理条例的制定必须考虑衔接办法，物业管理界希望就此从实践层面提出意见。如《修订草案征求意见稿》中规定的“单个业主的投票权数超过总投票数百分之二十的，按照百分之二十计算”就不合适，修改应该使业主拥有更多的投票权。

　　百名律师提交“中立版本”

　　据了解，因为各方社会人士对立法中的《修订草案征求意见稿》有很多争论，因此广州市律师协会房地产专业委员会的律师们，希望根据自己的从业经验提出比较中立的修改意见，以对创新条例内容起到积极作用。

　　该委员会主任许奋飞律师认为，此次《广东省物业管理条例》修改工作专门召开咨询会听取了业主和物业管理协会的意见，但惟独没有专门听取律师的意见。其实，基本上所有的物业管理纠纷都会委托给律师，而律师是一个中立的群体，提出的修改意见不会受己方利益干扰。国际上立法一般都会专门咨询法律界和新闻界等中间职业人士意见。广东省人大“开门立法”的幅度应该更大一些，听取更多来自基层的意见。

　　广州律协提交的修改版本认为，《修订草案征求意见稿》“法律责任”部分仍然沿用过去行政管理色彩，对利益主体违法条例均采用“罚款”的行政解决办法，而不是定位为民事关系，这将导致纠纷缺乏可诉性。二十多年的物业管理实践证明，低额罚款根本起不了作用。因此建议条例对每一个条款应该增加违法后果的可诉性条款，要允许纠纷双方将问题提交到法院解决，才能起到根本性效果。

　　律师们认为，《征求意见稿》通篇的主要问题正在于缺乏可诉性。它把利益主体看得有很高觉悟，而地方法规实际上应该详细规定违反条例后的法律责任，为业主、业委会、业主大会、建设单位、物业管理企业建立一个平台，允许纠纷的一方到法院告另一方。在实际操作中，这种法律条文是把物业管理矛盾全部移交给政府，变成行政管理法规，政府是处罚主体，以罚代管。

　　同时，律师界的修改版本还认为，基层政府组织应该尽快淡出物业管理领域。《修订草案征求意见稿》有8个条款涉及到街道办和居委会，相对于国务院物业管理条例来讲，是一个明显的细化。但是，目前对物业管理采取“以罚代管”的行政管理方式，被实践证明只是帮了建设单位和物业管理企业的忙，无法解决业主的弱势群体地位。物业管理条例规范的是民事财产权领域，而服务型政府就不应该过问财产权的有关问题，业主应该寄希望于法律，不应该寄希望于政府。

　　本网广州12月14日电