国家陆续出台了一系列政策和措施抑制房价过快上涨，但部分地区包括二线城市房地产价格却依然存在上涨过快的问题，调控政策在一些地区效果仍难如人意。

　　调控基层落实难在何处？

　　二线城市房价出现持续快速上升势头，还出现了土地闲置和房地产市场投资过热并存的问题

　　在河南河北的一些中小城市，近几年来房地产价格出现持续快速上升势头。根据人民银行郑州中心支行的调查，从2003年6月至今年6月，河南省中小城市房地产开发面积和价格迅速上升。2005年6月国家对房地产行业实施宏观调控以来，被调查的河南省14个省辖市(不包含省会)中，有9个城市房价持续上涨，如新乡市房价一年间从每平方米1624元涨至2180元，开封市从1669元涨至2048元。有4个城市房价出现调整，一个城市出现了明显下降。

　　同时，还出现了土地闲置和房地产市场投资过热并存的问题。以新乡市为例，今年6月末房地产开发企业共购置土地77.6万平方米，仅开发了37.9万平方米，竣工率仅为28.9%；占地200亩的国家2A级康居示范工程博筑花园2003年开盘，至今开发不到一半。随着投资速度的加快，空置率开始上升，中小城市房地产市场过热的问题已初步显现。

　　新一轮房地产行业宏观调控政策出台后，在基层出现了落实难的问题，主要表现在几个方面：一是调整住房的硬性指标在中小城市难以实施。信阳市信房集团从2004年以来建成商品房2200套，其中100平方米以下的300套，但到今年6月底，100平方米以上的住宅基本售完，而100平方米以下的仍剩62套，市场调查表明120平方米以上的住宅是居民乐于接受的户型。二是地方政府行政推动。一些地方政府为推动房地产行业发展，以行政命令方式要求公职人员购买商品房。三是地方商业银行推波助澜，在当地政府影响下大力支持商品房开发。如焦作市房地产开发贷款余额到今年6月末为26450万元，其中焦作市商业银行一家就占了71%。

　　房价过快上涨原因何在？

　　地方政府推动、开发商刻意操作推动房价上涨

　　人行郑州中心支行行长计承江分析认为，从客观上分析，房价上涨是经济发展的必然趋势，其中土地价格上涨是最直接的原因，而地方政府和开发商是房价上涨的主要作用者和受益者；从主观分析，主要是因为地方政府推动和开发商刻意操作，加上消费者的盲目跟风，助长了房价进一步抬升。

　　房地产业不仅是扩大内需、拉动经济发展的重要力量，同时也能为地方政府带来巨大效益。一是地方政府通过“经营城市”，获取未纳入财政预算范畴的高额土地出让金，成为其最重要的一项预算外收入。如2003年之前河南省会郑州的黄金路段地价在100万元/亩以下，而现在偏僻路段的中拍价已达225万元/亩以上。地价高房价才会高，为获取更多的出让收入，地方政府对地价房价上涨乐见其成。二是在房地产建设、销售、交易各环节存在多重税收，房价高税收自然增多。三是房地产开发特别是高档楼盘的开发能提升城市形象。近年来，沿海的大房地产商不断向二线城市投资购地开发，就是看中了低价土地和较大的上涨空间；而地方政府看中的是增长的投资规模、GDP指标和经营城市带来的外在繁荣。

　　目前开发商在拿到土地之后，除了容积率外，完全垄断了地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。

　　房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而形成盲目跟风，推波助澜。一些开发商歪曲宏观调控意图和土地、信贷政策，抛出“地荒论”“紧缩论”，刻意描绘所拥有地块的“升值”预期和投资前景。在销售时，用“捂盘、囤房”等方式，制造开盘即售罄等“销售奇迹”，人为提高楼盘价格操纵楼市。甚至通过代言人在媒体上传达不确定信号，误导社会产生恐慌性的上涨预期，引导消费者盲目跟风，制造追涨需求。

　　如何抑制房价过快上涨？

　　变土地供给量控制为土地利用率控制，改革土地出让收入的管理体制等

　　专家建议，当前应以改变土地供给量控制为土地利用率控制为核心，通过提高住宅使用率、改革土地出让收入的管理体制等办法，保证房地产价格的合理上涨。

　　首先，应变从严控土地总量为有限制放开，消除居民恐慌预期。土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由和居民盲目抢购的恐慌预期，应当有限制地放开土地供应，在一定时期内保持土地供应松紧趋势不变，减少对土地的盲目需求。

　　其次，改土地供给量控制为土地利用率控制。一是住宅规定最低容积率和楼层高度。目前有些大城市的周边仍在建8层住宅，甚至大量圈地建别墅，造成土地严重浪费。国家在规划城市用地和住宅建设时，应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。科学测算不同行业的投资用地率，严格管理，防止一些地方政府为招商引资乱批土地，乱建开发区，无偿提供土地、厂房等情况出现。

　　再次，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。当前市场上除一些住房投机者外，居民一户多宅并不新鲜，大量的住宅浪费也成为突出问题，不少居民购房并不是为了居住，又为市场营造了商品房购销两旺的虚假繁荣。建议对闲置住宅进行管理：除提高房地产交易税限制住宅投资外，可以在土地管理环节和开发商环节开征住宅闲置税，提高其持有多套房屋的成本，控制单个家庭所拥有的房产数量，充分发挥社会资源的使用效益，加快推动二手房的上市交易。

　　第四，改变现行商品住宅定价机制，打击房地产商交易环节中各种违规行为，降低房地产商垄断利润。房地产价格上涨过快，单靠市场手段调控价格短期内难以发挥实质性作用，必须通过对现有房地产行业的发展模式进行改革，特别是改变商品住宅的定价机制。

　　最后，改革土地出让收入的管理体制，增加住房保障体系资金投入。将土地转让收入列入财政预算，对地方土地收入建立专项专用机制，并接受地方人大监督，改变土地转让收入地方政府“小金库”的现状。明确规定一定比例的土地转让收入用于住房保障体系的资金投入和失地农民的社会保障，从土地出让收入和房地产税收中拿出专项资金，集中几年时间建设一定规模的出租房、廉租房和经济适用房，解决失地农民的就业和“三金”等问题。(梁鹏、杨守勇、周润健)

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