2007：二手房市十大趋势，北京成交将突破九万套

　　■本报记者 周雪松

　　近日，中原地产对外发布了《2007年北京房地产市场展望》报告，该报告认为，2007年，北京二手房市场将呈现十大趋势，二手房成交量涨幅应在20％左右，成交将首次达到90000套左右。

　　趋势一：2007年将是政策执行年

　　对于2007年二手房市场来说，基本无新的税收政策出台，主要是加大对2006年出台政策的执行力度，出台相应的执行细则，最大限度确保二手房市场健康、稳定发展。应从增加供给角度来满足目前强劲的需求，以起到稳定房价的作用。

　　趋势二：资金监管势在必行

　　近年来二手房市场因房款交易而出现的纠纷不断，从2003年的“坚石”案至今，经纪公司卷钱逃跑的事件从未间断，最近一起较严重的事件即天津“汇众”事件，该公司一夜之间全线停业，高达1．5亿元的房产交易资金不翼而飞，该事件成为了天津实行强制性资金监管的导火索，8月1日天津正式开始实施政府强制性资金监管。而北京最近一起房产中介卷款消失的事件是10月27日北京“城市家园”事件。

　　据北京中原三级市场部的专业人士分析数据显示，按照北京今年预计的7．6万套存量房的交易量来计算，每套成交总金额平均在75万元，按照其中全款交易量占30％，且每套可进行资金监管的金额为50％；贷款交易量占70％，其首付款成数为30％计算，则一年中潜在资金监管的房款总额将达到205．2亿元。如果2007年的北京二手房交易量达到90000套，资金监管的重要性和必要性更不言而喻了。

　　趋势三：经纪公司将从规模经营向服务经营转变

　　如果说在2004年之前是经纪公司的初级发展阶段，那么从2004年－2006年则是经纪公司的快速扩张阶段，而2007年的经纪行业将渐入稳步发展期。京城的经纪公司一般会分为三类，第一类：公司规模即分行数量仍不到50家的，处于快速扩张阶段；第二类：分行数量达到100－200家的，与整个行业发展同步，即稳步发展期；第三类：分行数量近300家的经纪公司则进入了内部调整期，也就是思考并调整经营模式，提升企业文化。

　　趋势四：外资银行登陆，二手房贷款争夺更加激烈

　　2006年12月11日是中国加入WTO五周年，这标志着过渡期结束、中国金融业对世界全面开放。据北京房地产信息网统计数据，2006年1－10月二手房成交金额约为319亿元，粗略计算可知通过银行贷款的金额约为134亿元。这巨大的贷款收益再加之按规定银行对于未封顶房屋不得批准按揭贷款政策的限制，以及外资银行对于国内金融市场的巨大冲击，这些更加促使银行加大创新力度，不断推出贷款创新产品，在二手房市场上提高占有份额。

　　趋势五：二手房价格涨幅将趋缓

　　预计2007年二手房价格涨幅将趋缓，原因主要是2007年下半年一手住宅将集中供应，很大程度上缓解购房需求，导致价格涨幅趋缓。

　　2006年6月1日起，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上的政策规定，势必会推迟部分项目到2007年才能入市，再加之2006－2010年《北京住房建设规划》规定，2007年将有大量普通商品房、限价房、廉租房、经济适用房入市，在很大程度上缓解供需之间的矛盾。

　　趋势六：50－70万元二手商品房仍占主流

　　首先，对于2007年二手房市场来说，二手商品房在二手房中的占比仍居高位，并有不断扩大的趋势。分析原因，一方面是二手商品房与公房相比具有以下五方面优势：1）楼龄相对短，保值空间大；2）租金价格高，投资回报大；3）办理贷款易，金额也宽裕；4）户型设计好，房屋成色新；5）小区环境优，配套设施齐；另一方面，商品房上市供应量处于不断增长状态，进入二手房市场的商品房也在不断上升。

　　其次，供需将有所缓和，50－70万元成交仍占主流。通过对2006年二手房市场成交总价的数据统计显示，消费者需求50万元以下居多，而成交大多在50－70万元之间，2007年仍是这种情况。

　　再次，90平方米二居室仍为市场交易热点，但大户型的关注度将会有所上升。原因主要是，一、90平方米二居室对于投资和自住来说，都相宜；二、90平方米房屋占到70％的规定，给消费者传递一个信号，未来大户型房屋的供给量将减少，这助推京城大户型房屋需求量增加。

　　趋势七：朝阳路、轨道交通沿线等将成热点区域

　　北京中原三级市场部研究人士认为朝阳路一带、四方新区、轨道交通沿线、北京南站周边、通州八通线附近将成为2007年二手房交易的热点区域。

　　朝阳路一带位于东四环和东五环之间，受到北京东移和CBD区域东扩的影响，逐步显示出强大的发展潜力。另外，中央电视台东迁，而朝阳路紧邻中央电视台新址，未来该地区将形成一个新的产业集群，与电视传媒相关的公司必将东迁至该区域，该地区的商业氛围将愈加浓厚。而在这样一个商务为主区域内，朝阳路一带的纯住宅社区就显得弥足珍贵，必然会带动该地区二手房市场发展，成为2007年一大热点区域。

　　四方新区位于东南四环，以东四环路与京沈高速路交会的交通枢纽四方桥为中心，区域内新建楼盘不断增多，正逐渐形成一个集旅游、观光、居住、休闲于一体的现代化绿色生态区。东南郊的北京焦化厂在2007年将搬迁到唐山，极大减少了东南方向的环境污染，生活环境更加优化。再加之受到CBD辐射作用，该区域必将成为2007年的热点区域。据统计，目前该地区二手商品房价在10000元／平方米左右。

　　正在修建的地铁4号线、5号线、8号线都预计在2007年建成通车。地铁通过地区必将会带来二手房价格上涨，如地铁4号线沿线的马家堡、地铁5号线的宋家庄、刘家窑附近的二手房市场必将成为南城的特色区域。另外，地铁8号线的建成通车将再次惹火亚奥板块，势必会带动区域内房价继续上涨。据统计，目前马家堡地区二手房价格在7000元／平米左右。

　　北京南站周边区域也将成为2007年二手房交易的热点区域。新北京南站位于南二环右安门外东庄公园内，距离老南站约500米，预计到2007年投入使用。北京南站的重修建设后，将一改以前脏、乱、差的局面，交通、环境的改善，必然给附近商业等配套设施带来积极影响，带动周边房地产市场的发展。

　　趋势八：租赁市场规范力度将加大

　　2007年11月20日北京市公布了《北京市房屋租赁管理办法征求意见稿》，对于租赁市场中目前存在问题如租赁交纳税费、押金和付款方式、住宅能否用于生产经营、如何严查二房东等作出规定。此征求意见于12月5日结束。预计2007年对于租赁市场来说，将重点加大规范市场操作力度。

　　趋势九：中高档住宅租赁属性渐趋多样化

　　北京中原三级市场部的专业人士根据2006年消费者对中高端住宅租赁物业的需求倾向判断，2007年的需求喜好将呈现以下几大特点：

　　一是2卫2厅的两居室将成为2007年中高档住宅的租赁需求主力户型；

　　二是居室面积的要求也将略有提升，但与2006年相比大体保持不变，即1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室则上升到133．65平米；4、5居室平均将达到208．34平米－213．12平米的水平；

　　三是2007年的租赁价格变动比较有限，1居室平均为2835．03元／月；2居室为3192．21元／月；3居室为4445元／月；4、5居室则要达到9400元／月－11000元／月左右。

　　趋势十：成交量涨幅为20％，将达90000套

　　2007年，北京二手房成交涨幅预计在20％左右，即90000套左右。分析原因主要是：对于2006年暂且被“隐藏”的部分购房需求会在2007年重新得到释放；受2008年奥运会在京召开的刺激，吸引众多消费者在京置业，城市建设和拆迁也带来大量需求；2007年将又有部分免税房释放出来，再加之部分已入住的商品房将进入二手房市场；随着市区内可供开发土地量的减少，相信市区内二手房更是消费者购房选择热点。

(责任编辑：李彬)