章剑锋

　　一个260人的团队最近以超过1亿人民币从温州政府手里取得一宗建设用地，他们预备在不久之后将之变现为一个住宅区，实现自给自足的居住生产计划。一时之间全国各地云集响应。

　　但疑问并非没有：在一个利益组织———温州市场营销协会———的号召领导下，一群利益个体云集响应，通过一纸也许并不为法律认可的民事契约，结成一个没有任何合法身份的组织。召集人只认可资金和偿付能力（作为入门资质），有如一种交易，信任无从谈起；至于约束机制，所有规则只由召集人提议，这种流于原始的群体性约定准则极易被破坏。

　　合作建房弱点如此昭然，甚至不如具有合法身份的开发商，至少他们还被纳入到社会公共规则体系当中。或许正因为发现了自身的弱点，合作建房由此完全要倚仗开发商出面去解决几乎所有问题，他们需要开发商帮助拿地、进行基本建设，甚至于物业发售、分配和管理，皆须假开发商之手推动。

　　既然开发商介入每一环节，事事插手，很难说合作建房不会沦为开发商建房。合作建房召集人明白，他们自身不具有整合资金与技术的专业技能，无法脱离开发商，只能转而与之合作。这合作本质是一种利益分成与共享，由此很快就成了一种资本与另一资本的结盟。

　　此时，合作建房组织本身无异于开发商，不过就是称谓另类一些。合作建房召集人说得明白，他们自认是房地产开发的另一种形式和补充，是要做没有成本的开发商。话说得圆满，但细究一下，举凡开发商，几乎都在做无本生意、或者投入相对少的成本，获取最大的利润，开发商的目标就是整合别人的资金，拿别人的钱为自己办事。

　　这值得警惕。市场营销协会作为市场利益的获取者，本身就是一个商业组织，现在介入房地产开发，轻易就整合到许多社会资金（其实就是预售购房款），然后又去联合其他开发商的技术和资质，拿到土地并将银行信贷连同集得购房款一起投入建设，这与开发商的运作完全无异，确是一项无本生意。由此可见，他们已经进入到一个投资商或开发商的角色。合作建房的召集人及其组织既已成为没有成本的开发商，参与项目的投资合伙人由此也就变成了购房者（不过就是掏出低于市场价格的房款，但也难免举债）。

　　避免悲剧的办法很简单：其一，要么法律完全禁止合作建房，迫使这种自由结社、流于松散的经营组织完全退出历史舞台，以此免除巨额社会资金被圈入可能存在的陷阱；其二，要么将合作建房纳入法律这一公共准则体系内加以监管、完善互信和约束机制。很多时候，法律界定和赋予的权利与义务，就是互信和约束机制存在的基础和核心精神，这或能避免合作建房重蹈开发商建房的覆辙。

　　（作者系厦门大学不动产金融研究中心研究员）