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新华网北京12月20日专电 （记者罗博、董素玉） 2006年已经步入尾声，在经历了宏观调控的疾风骤雨之后，房地产市场仍然留下一些迷局待解：一方面是城镇居民购房意愿不断创下历史新低，另一方面却是房价的不断攀升；一方面是大多数居民无力购房，另一方面楼盘的火暴热销又在传递着供不应求的信息。
那么，究竟是谁在支撑房价上涨，又是谁在为高房价埋单呢？
高收入人群需求支撑房价上涨？
根据中国人民银行发布的城镇调查问卷显示，今年一季度居民购房意愿为18．2％，较上季度及上年同期分别降低1个和3．8个百分点；二季度居民购房意愿总体上继续呈下降趋势，希望购买住房的人数占比下降到17．6％；到第三季度，城镇居民购房意愿再创历史新低，仅有17．5％的居民在未来有购房的意愿。
但国内房价并未随着居民购买意愿而下降。国家统计局的最新数据显示，今年前三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，每个季度的同比涨幅都超过了6％，10月份的涨幅为6．6％，北京、深圳等特大城市的涨幅超过了10％。
尽管决定房价上涨的因素众多，但价格坚挺的背后必然离不开市场需求的支撑。究竟是谁在购房需求降至最低时，仍在拉动房价持续上涨？
对此，地产商王石认为，房价飙升，富人难辞其咎，因为这些高收入群体大量购置房产是推高房价的重要原因。而来自权威部门的数据也恰恰与此暗合：国家统计局调查显示，目前北京平均每10户居民就有1户至少拥有两套住房，而广东则是20％的居民拥有两套住房。另外，中国国情研究会发布的《2006中国生活报告》称，如果将年收入超过11万元的人士圈定为高收入群体，针对他们的调查显示，超过40％的人拥有两套以上住房，其中22％的人未来还打算买房。
有效需求是否等于正常需求
专家认为，除了高收入群体对住房的投资性需求之外，由于住房保障体系不完善，大量中低收入者在“买涨不买跌”的心理预期下“被迫”进入需方市场，成为构成房地产市场需求的重要因素。
2006年，一线城市的房价收入比不断上升。按照统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买90平方米商品房计算，2006年的房价收入比（根据前三季度公开数据测算）深圳居全国之首，为11．92，而2005年是9．83，2004年只有6．52。上海、广州、北京的房价收入比分别为11．67、 9．51和9．11，远高于这些城市2005年和2004年的数据。
房价收入比的攀升表明了居民购买能力的下降，本应成为抑制需求的要素。但事实却与之相反，房价的持续上涨导致中低收入人群超越个人经济能力而恐慌性购房。
“现在的房价已经超过我的承受范围，但是现在不买，房价还在涨，这意味着以后更买不起。”刚刚加入“房奴”行列的陈先生对记者坦言。“愈涨愈买，愈买愈涨”，大量中低收入者被拖进房产消费的怪圈。
此外，尽管在“国六条”的要求下，今年城镇房屋拆迁规模有所下降，但由拆迁引发的被动性需求仍然规模庞大，成为房价高居不下的又一“推手”。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说，以往是房价上涨，租金不涨，说明房地产市场有泡沫。但今年却是房价和租金同时上涨，说明市场还是有需求。现在问题的关键是市场供给结构和需求结构不合理，虽然很多人对住房有迫切需要，但市场上没有适合的户型和价位供给，导致消费者超越经济支付能力来购买，尽管这也是一种有效需求，但这种需求是畸形的。
中国社会科学院研究员宋则说，我们要正确把握房地产市场走势，首先必须弄清楚房地产市场上正常的、合理的有效需求到底有多大。
房地产不能成为财富向少数人集中的便利通道
过热的需求催生了房价的高涨。让房地产市场消费回归理性，必须从抑制投资性需求，同时满足被动性、改善性需求入手。
专家认为，目前在高收入群体中，住房正明显地由消费向投资转化，因为从当前的市场来看，房地产业依然是回报较高、风险较低的行业，从而刺激高收入群体的投资行为。如此一来，结果就如某房地产商所言：“为什么许多房子卖给了富人？不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。”
宋则说，在房价继续上涨的情况下，如果买不起房的人仍占多数，而买得起房的人又不止拥有一套房子，那样房地产很可能成为财富向少数人集中的一个便利通道。要防止这一倾向的产生，必须利用税收杠杆抑制投资性需求，国家可以考虑对房地产保有环节征税。
另一方面，必须看到，我国住房需求的主体是中低收入的普通家庭，住宅供应理应以大众化需求为主。只有加大经济适用房、廉租房的投入比例，保证中低价位、中小户型普通商品房的供应量，进一步完善住房保障体系，才能合理引导和消化房地产市场的被动性需求和改善性需求。易居中国房地产研究员杨红旭认为：“假如有三成住房需求能通过住房保障满足，市场的供求关系就会改变。”
“可以预计，明年政府仍将进行房市调控，一方面会通过税收等调节手段来增加投机性购房的成本，另一方面，会继续加大住房结构的调整，加大中小户型商品房的开发和投放，以此来平抑房价。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说。
为了稳定房价，政府今年从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策。随着一系列“退烧药方”的应用，调控效果开始初步显现，房价涨幅基本得到控制。但少数城市的房价并未在这一轮调控中稳定下来。
如同坐上高速运行的过山车，2006年的北京楼市在一片叫“停”声中依旧马力十足冲向高位。对于北京楼市的疯狂表现，政府有关部门仍然沉默不语，众多的购房者只好望房兴叹，而专家学者们在忙着分析原因，展望来年房价走势。
另一个值得重视的数字是：今年1至10月，北京市二手房交易均价为4897元/平方米，与去年同期相比，上涨了1106元/平方米,同比增幅为29.17%,增幅是历年之最。
今年5月份出台的“国六条”和九部门“十五条”以及之后的一系列宏观调控“组合拳”，对北京的楼市并未起到实质性的遏制作用。宏观调控后，北京6、7、8、9四个月房价同比分别上升了11．2％、11．1％、11．4％和10．3％。
为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。
最新统计表明，全国房价仍“逆势走强”，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，涨幅比上月提高0．3个百分点，其中北京以10．7％的涨幅名列首位。
年终聚焦房市：让房价“发烧”的 不是成本是暴利
高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。 (责任编辑：梅智敏) | |
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