今日商报报道

　　部分区域售租比过高

　　“今年，高端物业的租金一直在下降。明年，这一趋势将会继续下去。”南京我爱我家房屋租赁置换有限公司市场部经理舒莉莉预测，“同时，地铁效应在租赁市场更加突出，合租、短租等新业态的市场份额将加大。”从整个市场价格变动趋势看来，2006年综合租赁价格呈现稳中有降的走势。其中，南京外来人口数量的增长依然较高，外地人仍然是年内租赁市场的主力。在这个需求的促动下，热点区域交通便利设施配备齐全的房源、热点户型较为热租，租金回报也较高，但这些房产大多房龄较老，售价比同类地段的新房要低，售租比(房产售价与月租金之比)，也相应较低。而一些次新房比较集中的新城区，由于配套、交通等原因，租价相对要低一些。此类房产，由于房龄普遍较短，市场售价比老房子要高些，因此售租比也相应较高。同时，江宁、浦口等新区租赁市场开始形成，次新房的出租率在增加。专家建议，那些售租比超过300的区域，购房者如以投资为主，则应谨慎考虑。而那些主城区10年以上房龄的房源可继续以租为主。

　　地铁效应更加突出

　　南京地铁1号线，给原本地理位置较偏远的地区不仅带来了交通的便利，同时也带来了更多的发展契机。二手房市场因为地铁的开通而被拉动，租赁市场也同样被带动起来了，并在逐渐升温中。其价格的优势，交通的改善吸引了很多租赁客户的目光，客源量比以往有所增长。明年地铁效应将逐渐突出，局部区域可能会有较热的局面。专家预测，地铁附近的租赁物业租金将以地铁新街口站为原点，向两端呈阶梯状递减，其中城北将略低于城南和河西。地铁张府园站附近一套精装修单室的租金将达到2500元/月左右。

　　高端物业持续降租

　　受到各种政策及各种效应的影响，今年高端租赁价格依然保持小幅下降的状况。这主要是因为，几年来高端公寓的供应量已超过市场的需求，今年又有大量高端公寓新产品的投入市场，再加上今年以来国家的宏观调控政策使得原本准备出售手中高档物业的业主因为利润的降低转向了租赁市场，造成了本已供大于求的高端租赁房源进一步放量，所以南京的高端租赁价格难以回升，并在未来的一定时期内，仍将延续这一态势。并拉低整体租赁市场租金价格的走势。同时促使今年下半年二手房均价猛涨，由去年的4012元/平米上涨至4595元/平米。专家建议，持有高端物业的房主可将房源投入二手房买卖市场。

　　短、合租市场大有可为

　　合租主要针对在南京的外地人口以及在南京上学的大学生，这部分群体的数量每年都在递增，从而对合租房的需求也是不断的增加。短租的需求主要集中在来宁旅游、来宁探亲、来宁觅职以及来宁办理短期业务的人群，随着南京经济的发展，城市建设步伐的加快，这部分群体会逐年增加，这样对短租房的需求自然会增大，同时随着城市建设发展，一些酒店公寓项目也如雨后春笋般的出现，为短租市场提供了丰富的房源资源，并且将逐渐取代普通民宅，而成为短租市场的主力军。专家建议，有意以租为主要投资渠道的人士可以考虑以整体分割的方式，迎合这部分人的需求。据悉，目前中央门附近一套90年代的两居室，如果隔成4个单间，以每天50元/间为例，即使是每月只有20天满租，那么这套两居室每月收取租金就达4000元。记者沈之佳