“对于出台的房地产市场调控的政策措施，要放到整个经济社会发展的高度,一些问题才容易看得清。”在采访的开始，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士对记者说。

　　柴强博士认为，过去几年，我国煤、电、油、运等开始全面紧张，经济出现了过热苗头，为预防经济过热和可能出现的房地产泡沫危及金融安全，同时保护有限的耕地资源，减少征地拆迁规模过大引发的社会矛盾，当时国家主要从供给方面采取了土地、信贷“双紧”政策，抑制房地产开发投资过快增长。

　　在需求方面，随着1998年以后停止住房实物分配，把住房培育成新的消费热点，以及居民收入的持续增加，激发了人们空前的住房消费热情，外加投机炒作和投资需求等，导致住房需求旺盛。

　　在供给受限，需求旺盛下，房价持续快速上升。但过高的房价及房价上涨过快，既不利于房地产业持续稳定健康发展，也不利于中低收入居民解决住房问题，从而可能影响社会稳定。为此，去年中央及建设部等部门主要从需求方面着手，出台了一些抑制不合理住房需求的调控政策，收到了一定效果，房价上涨过快的势头初步得到抑制。

　　柴强博士说，房价无论是上涨过快，还是大幅度下降，对经济发展和社会稳定都是不利的。但影响房价的因素十分复杂，要把房价涨跌“驾驭”在适度的范围内是很困难的，没有现成的经验可以借鉴，只有根据房地产市场发展变化情况采取相应的政策措施，政策措施出台后观察房地产市场的反应这种“互动”的方式。这次国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），就是在观察前一段时间调控政策措施对房地产市场影响的基础上，总结经验，根据房地产市场的新情况、特别是少数城市房价上涨过快，及时出台的。

　　“社会上有不同的反响是很正常的”

　　针对《意见》发布以后，社会上出现了一些质疑甚至批评的声音，柴强博士认为，任何一项政策措施的出台都不可能让人人满意，在现代社会，有不同的声音是很正常的现象。

　　如针对一些房地产开发商对《意见》规定“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%%以上”的质疑，柴强博士认为，住房建设必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，从理性消费的角度来看，够用即可，不应盲目追求大面积，而应注重住房品质功能的提升。现在一般为三口之家，90平方米建筑面积，如果设计布局合理，基本能够满足正常需要。在许多发达的国家和地区，新建住房的面积平均在80至100平方米之间。

　　“所以此次政策制定90平方米是基本符合实际的，尽管带有一定的行政色彩。我估计，用不了几年，在人们的消费理念成熟之后，是会接受这一比较合理的消费面积的，特别是物业税之类的房地产保有环节的税收出台之后。”柴强博士说。

　　柴强博士认为，现在人们在购房上有一个突出的现象就是超前消费，以至于一些人成为“房奴”。过分的住房超前消费，就像以前农村的婚嫁一样，婚前借钱，买东西摆阔，婚后还债。所以，我们要倡导一种理性消费，要与自身经济支付能力相适应。此次《意见》的出台，就是要引导人们购买90平方米以下的住房，特别是为中低收入家庭考虑。《意见》规定“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，有人持有不同意见。柴强博士认为，将过去的2年延长为5年，主要是抑制投机炒作，鼓励自用性需求。对于那些真正购房自住的，住用时间一般会超过5年才可能升级换代，所以不会有什么影响，真正受影响的是倒买倒卖者。这与积极发展住房二级市场也没有矛盾，因为大量的存量住房是通过房改购买的，大多已超过了5年。

　　“对市场和价格的影响关键在于落实”

　　柴强博士认为，推测一项调控政策措施的出台将会对房地产市场和房价产生怎样的影响，首先应分析它将对房地产的供给和需求会有什么影响。《意见》的出台，肯定会对房价有影响，从理论上说，如果《意见》提出的政策措施执行到位的话，对稳定房价会有积极的作用，但具体的结果如何，还需要经过一段时间的观察。

　　柴强博士说，单就“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这一政策措施来看，90平方米以下的住房供应量会增加，从而这部分住房的价格会相对稳定，甚至可能出现适度的回落。而如果受土地供应等的限制，在住宅建设总规模不能增加的情况下，则90平方米以上的住房供应量会减少，从而可能导致该部分住房的价格上涨。

　　柴强博士认为，已有的调控政策措施能否及时落实到位，是目前的关键所在。政策措施的落实主要在地方政府，这就需要地方政府站在经济全局上来考虑问题，加强思想认识；同时中央要从微观动力机制入手，改变对地方政府的考核标准。

　　另外，房地产开发商是以追求利润最大化为目标的，政府在制定政策措施时，也要考虑到房地产开发商的动力因素，通过一些经济手段引导他们加快住房建设，使他们在追求利润最大化的同时，也能满足社会的需要，达到两个目标的统一与和谐。如果地方政府和房地产开发商等待观望，将会影响到住房的供给，从而不利于稳定住房价格目标的实现。