解密“上海第一大盘”

　　投入15亿元的房产项目是如何运作的？

　　拿地：投入8亿元竞争

　　这块地时，上海房地产界震动了。

　　它位于上海嘉定区南翔镇，2100亩。共有11家开发商参与竞标，而金地集团出到了最高价——每亩38万。“这就像一场豪赌。”赵汉忠说。现年49岁的他，是金地集团常务副总裁、上海公司总经理。

　　拿到地是2003年年初。那时的南翔烂尾楼成群，而当时的房地产市场并不火爆。如果按照这个区域的房产价格细算，以天价购地加上建筑成本，这个项目恐怕没钱可赚。赵汉忠总结为赌，出价时承受的压力可想而知。

　　由于面积巨大，这笔动用资金近8亿的项目——金地格林世界，被业内称为“上海第一大盘”。

　　“当时我们还怀疑，为什么那里的烂尾楼这么多？我们甚至走访了这里的老居民、查文史资料，看是否有风水问题。”金地集团营销经理康家东回忆说。这并不是迷信，而是业内规则，风水不好的传闻对项目是致命伤。

　　拿地前，房地产公司要对目标地块做“勘察”。比如土地信息收集——包括现状、地方政府对此区域的规划设计条件、周边配套情况、区域的未来发展等。事实证明，豪赌是正确的，尽管今年上海行情出现巨变，但这里的土地仍增值到每亩约200万元。

　　为防止意外，签定合同后，赵汉忠交清了所有地价款。此前近一年，刚上市的金地集团，在上海没有拿到一幅土地。这确实是个不错的开端，目前，金地集团的净利润中超过四成，是从上海项目中获得。

　　金地拿这块地在“8·31大限”之前。虽然，那时候并无“招拍挂”的硬性政策要求，但这块地已是竞价获得。有统计数据表明，2004年8月31日开始执行制度后，“招拍挂”国有土地出让比例从2002年的15%上升到2005年的1 ／ 3强。

　　建造：资金链像绷紧的皮筋

　　随后的部分是设计、建造。“规划中的一期是总面积的1 ／ 7，但在建造中，这2100亩土地的近1 ／ 3都动了。”赵汉忠说。

　　是绿地、公园、森林以及河流的改道，占用了大量地盘。“我们要让买家看到这是个什么样的项目。”赵汉忠说。但这个举动给资金带来了巨大压力。而设计、建造过程中，最考验开发商的资金实力，因为要给承建商、建材商按工程进度付款。烂尾楼往往就是在这个环节中出了问题——在某个时刻，紧绷的资金链无法支付工程款或建材款。

　　“金地是上市公司，手里有募集资金，银行贷款对于我们来说也比较容易。”赵汉忠说。而在近一年中，屡屡听到房产开发商的资金链断裂的消息。小开发商缺乏资金，大开发商又容易把战线拉得过长。

　　“这个环节里，比如总包商或承建商、建材供应商，都是通过谈判确定，没有什么‘门道’。而且，各房产开发商在这个环节上的成本支出差异不会太大。”一位上海房地产公司董事长说，“但充分利用预售制度，会降低资金压力。”

　　比如拿地时，通过谈判先付两成土地款。然后加紧施工，尽量拖欠工程款和建材款，尽快进入预售。资金会在此时回流，然后逐步付清土地款等。“有些空手套白狼的味道，但这样做，在销售上稍微碰上点麻烦，整个链条就要断掉。”一位业内人士说。

　　2005年8月，央行出台的第一份房地产金融报告指出：很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，建议取消。

　　而房屋预售制度是法律在12年前就确认的，源自《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条。12年来，尽管该制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，却也的确带来了负面效应——比如消费者在购期房时，并不能看到“产品”，引发了大量法律纠纷。

　　但在央行取消预售建议不久，建设部表示：预售是法律制度规定的，不可随言而废。

　　金地的格林世界从拿地到建造，流程相对规范。所以，它们很快进入了预售阶段，资金的紧张很快过去了。

　　销售：政策影响价格

　　作为项目负责人，赵汉忠从拿地时就承受着巨大压力。2003-2004年上海房价的疯涨似乎给了他好心情，但压力没有在开盘时卸掉。“当时，正面临这一轮房地产调控升温。”这位总经理解释说。

　　2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。而七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，恰好给金地的房子“格林世界一期”送上了开盘大礼。这给赵汉忠着实泼了一盆冷水：5月开盘到8月底，销售额几乎被“剃光头”。

　　此时，近15亿的资金砸进了这个项目；而行业的整体困境，让降价风突然盛行。“但我没有降价。”赵汉忠说。他还逆势追加2.5亿投资增加绿化、增建会所，并对河流再进行改造。

　　从拿地时，赵汉忠就面临诸多风险：如未来此地块不被人接受，如房价如果有巨大的波动影响销售，如政策变化影响规划。但在他眼里，惟一可以控制的是：把这里变得更漂亮，天道酬勤。

　　果然，2005年10月，项目销售开始出现转机。而前期的销售回款，也支撑起来后续的资金需求。按照赵汉忠最初的判断，认为滚动6年开发结束后，此项目其平均售价应在7000元左右。现在，良好的市场反馈及对未来市场的看好，他已经把这个心理值提高到了1万元。

　　上海南郊也有一巨大楼盘，在几期的销售中，由于价格起伏较大，引火烧身，导致退房压力成了该项目的噩梦。

　　此后，90平方米的房子要占开发楼盘70%的新政策，也给格林世界这个庞大的项目带来了新麻烦——无法按照既有的规划继续开发。“听从政策，但也会和管理部门沟通，找一个公司与政策的平衡点，毕竟，我们这个大项目是历史遗留问题，70%-90%的硬性限制很难适用于这地块的开发。”赵汉忠说。

　　利润之谜

　　“我很满足格林世界的销售进展，”赵汉忠说，“这说明客户和开发商之间互相认可。”但让很多房地产商郁闷的是：一把话题放到非具体项目中，购房者和开发商势不两立，高价和暴利似乎成了这个行业的代名词。

　　所以，公布房价成本及利润率的要求不绝于耳。而在江苏盐城等地，公布房价成本已经开始。

　　“让开发商公开利润，是一个很低级、很空的问题。”一位房地产公司的董事长说，“是按照项目利润核算利润呢，还是按照年度利润核算利润？是按照取得土地的历史成本核算成本，还是按照市场价核算成本？是算销售利润，还是按照资金投入核算利润？”

　　有业内人士称：除了土地获得的过程中有非市场因素的左右，房地产开发的所有环节，几乎全是市场规律起作用。这也导致了一个事实——房地产行业的利润主要来自于土地的利润，其他环节与书本上的项目开发流程并无不同。

　　以开发高档楼盘为主的金地集团，今年中期报表显示其集团净利润为11%，这是金地集团历年最高的区域。南方周末

(责任编辑：王伟)