今日商报报道江宁,南京第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为南京房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。其中，三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”；岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长；东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵；而方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。

　　科技园板块

　　人文气息浓郁范围以天元路为轴心，北至天元西路及新亭路，南至二环路的狭长板块。板块特色随着南京城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘也开始逐渐集聚起来。可以说，该板块更大程度上是依托于大学城的发展而逐渐发展起来的。仅仅两年多的时间，大学城板块就已经开始规模初现。在城内大学迁入的影响下，该板块的人文环境得到很大的提升。同时，大学城的出现也让人们完全有理由对未来这里交通状况的改善充满信心。事实上，该板块的武夷绿洲、21世纪－世纪园、莱茵东郡以及市政天元城等都开始日渐受到购房者的青睐，其价格更是从年初的每平方米2000多攀升至了如今的3000多，价格涨幅之快着实令人侧目。科学园板块最大的优势在于靠近大学城，而且地铁南延线终点站就在该板块。在这种有利的前提下，该板块的各家开发商纷纷推出了户型小、价格也不算高的楼盘，单身公寓是该板块主要开发的一种楼盘形态，较有代表性的有书香名门、市政天元城、武夷绿洲、莱茵东郡的苹果都市等楼盘，均价在3200元/平方米左右，这些楼盘销售情况很好。科学园、大学城板块楼盘供应量较大，但受到地铁线3年左右到位的长期利好因素影响，消化水平有一定幅度的增长。不足科技园目前人口较少，居住配套设施落后，没有形成较好的居住氛围，虽然近期大学城板块的发展速度实在有些快得惊人，而在这“快”的表面下其实掩盖的正是其“内功不扎实”。如果说江宁地产的缺陷表现在配套和交通上，那么这两点在大学城板块中表现得尤其突出，希望未来大学城的成熟会让这两个缺陷在大学城板块得到改善。未来根据政府规划，科技园板块将成为江宁七大人口聚居区之一。教育设施科学园小学、江宁中学（重点中学）、江宁竹山中学。商业设施苏果超市、人民医院、农贸市场、东山宾馆、21世纪.铜锣湾广场。交通设施南金线、时雨线。代表楼盘莱茵东郡花园楼盘地址:江宁科学园天元东路228号开发商：南京莱茵达置业有限公司在售套数：420可售套数：2销售均价：3585元／m2物业形态：别墅公寓、双跃洋房换手率：6.67％交通状况：时雨线周边配套：大学城及科技园，方山旅游风景度假区。周边有省中附属医院，华夏、工行、农行。置业评价：莱茵达集团精心打造的50万平方米的大型田园风情社区、占地面积近700亩，位于江宁大学城和方山风景区，园区以“小康社会、小康住宅、小康生活”为开发模式定位，规划建造了“4＋1”准别墅公寓、双跃洋房坡地景观、苹果都市SOHO工作家、莱茵小镇欧洲蓝调街区，将复合地产先锋的理念引入南京，倾力打造舒适居家时尚生活。

　　东山板块

　　第一商业中心范围东山镇附近板块特色江宁房地产开发较早的区域之一，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，因此从生活的角度而言非常方便。但自然环境与人文环境相对较弱，部分楼盘依托外秦淮河，具有一定的景观优势。随着江宁东山镇经济的日渐发展，东山板块越来越成为一个适宜人居的成熟片区。东山板块是江宁老城区，生活配套较为成熟。目前南金线、101路公交车直达市区。在商业配套方面，苏果超市、农贸市场较多，竹山电子一条街较为有名。江宁区人民医院、竹山中小学、江宁中学、温州商业街、中国女人街、金宝大市场等配套齐全，麦当劳、肯德基等洋快餐也已落户东山。值得注意的是，东山板块商业地产正在江宁楼市中占据着越来越重要的位置。毕竟，这里的旺盛人气是江宁多年积聚而来的，而不只是单纯以来新楼盘建设，而这，正是商业发展的一个极好基础。由于该板块位于江宁片区交通中心，人口与商业基础设施最完备。近期，该板块供应的商品房产品主要集中在价位在2800元-3500元/平方米左右的普通商品房。该板块的产品类别已经开始出现多样化的趋势：既有景观房，又有为商业街经营者设计的小户型；小高层的比例较之去年有明显的提高。不足自然环境、人文环境相对较弱，总体缺乏良性规划。未来地铁一号南延线将带动东山板块大部分楼盘的人气和价值，形成江宁第一商业中心。教育设施科学园小学、江宁中学（重点中学）、竹山中小学。商业设施苏果超市、农贸市场、竹山电子一条街、温州商业街、中国女人街、金宝大市场、麦当劳、肯德基。教育设施101、南金线、1W、2W、5W、8W、10W、大中、金龙、金湖、金陆、金汤、金丹代表楼盘温州商业街·日光广场物业地址：江宁区东新南路开发商：江苏瓯江投资发展有限公司均价：16000元/m2置业评价：日光广场为温州商业街子项目，位于温州商业街的核心位置，面积从35-614平方不等，投资需求额度在24万到200万之间，静态年均投资回报率不低于8%,适合不同的投资群体进行投资理财。温州商业街项目为一条街整体开发，南北全长980米，街宽31米。占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F高级商务大楼，同时配有大型停车场，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。项目整体与江宁区主要的商业大道上元大街和政务、金融大道金箔路共同形成一个人流通畅的黄金商业圈。位于江宁东山第一商圈由上元大街商业大道、金箔路商业大道、金宝市场、中国女人街、东山步行街以及本项目温州商业街共同组成。

　　方山九龙湖板块

　　南郊新贵范围九龙湖位于江宁开发区中央位置，由三块湖泊组成，总面积相当于百家湖2-3倍大。板块特色目前，九龙湖周边已有近十家开发商拿下土地，准备于明年启动。其中最大的项目是苏源·颐和南园，总体面积760亩，容积率在0．7以下，有多幢独立别墅。九龙湖板块，除了福特汽车带来的一大批相关产业外，南师附中已经开学，东南大学和同仁医院正在建设中。而沿九龙湖周边，文化娱乐设施就有汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆和全民健身中心。到主城、东山和将军路都非常近，交通路网方便，且做到了规划，被业内人士形容其为“一张白纸好作画”，十分看好其未来发展。不足该板块作为新开发区域，较江宁其他区域更缺乏作为居住区的基本设施。未来在2004年7月出台的《东山新市区总体规划》2010年远景规划中，九龙湖片区和科学园片区的建设用地控制规模分别为650公顷和2380公顷，人口规模为4万人和5．2万人。商业设施各项目社区商铺，目前暂无大型商业设施。教育设施南师附中、东南大学、方山中心学校江宁高级中学交通设施地铁南延线代表楼盘印湖山庄开发商：南洲环艺置业(南京)有限公司项目地址：江宁区秣陵街道印湖路39号入网总套数：193套可售套：90套均价：3055元/m2换手率：2.58%项目简介：印湖山庄位于南京江宁区的腹地中心位置，方山风景区内。东倚碧波如镜的天印湖和规划中的湿地公园、与之相邻的就是大学城；南靠国家级方山旅游风景区、西望玉带缠绵的秦淮河，北邻江苏省体育训练基地。项目一、二期总建筑面积约80231平米，绿化率约40%，内含一条200多米的商业内街。户型有100-140左右的二房和三房和挑高5.4米的精装修单身公寓。整体建筑风格均采用南洋风情设计，追求阳光、空气、自然的有机统一。是目前南京市为数极少的，拥有自然生态动水景观的小区。所以在这里，处处都能展现融入自然的生活美妙。中小学:方山中心小学、江宁高级中学,并配有幼儿园、超市、邮局、医院、菜场。

　　三山板块

　　景观生活第一居所范围以将军山为景观核心，北至秦淮新河，南至诚信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。板块特色“三山板块”因将军山、韩府山、翠屏山得名，拥有南京最大别墅群，是目前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。因此，该区域成为目前南京别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是南京房地产开发最为成熟的景观区。

　　三山板块

　　的别墅自运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等8个别墅大盘，总用地达5000亩，总供应量在150万-180万平方米之间。2003-2005年，三山板块占据南京别墅市场近90％份额。即使到现在，这一板块仍有近70万平方米、约2000套别墅有待开发。较之整个江宁片区的平均销售速度，该板块楼盘的月平均消化速度处于较高水准，其中山水华门、香山美墅、玛斯兰德、运盛美之国等稍高于其他各楼盘。、商业设施江南文枢院沿街商业区（苏果超市、畅心江南饭店、工商银行）、翠屏邻里中心、湖滨金陵饭店、水秀苑大酒店、翠屏山宾馆、凤凰CITYMALL。易初莲花仓储超市、苏源超市、中国邮政、农贸市场、超大沪海蔬果、中国移动、华联超市、联华超市、奇红大药房、中国银行、中国光大银行、建设银行、农业银行、交通银行。交通设施105路、时雨线、雨浙线、区内5路、区内8路、116路、119路等公交线路。教育设施河海大学、南航江宁校区、正德学院、英华国际学校、翠屏山小学、百家湖中学。不足市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块内各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。翠屏国际广场也是其中比较有代表性的一个项目。其他的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不旺。未来有研究机构指出：“未来，随着其它区域的相似产品开发，三山板块的性价比将进一步突出，有利于其价值的提升和市场认可度的进一步提高。”事实上，该区域的价值随着景观资源的挖掘一路提升。从整个市场格局来看，三山板块不仅以别墅物业来引领南京市场，更会因其项目集聚、山水美色、便捷交通、板块优势成为南京当前及以后最美的高尚居住区之一。代表楼盘山水华门物业地址：江宁区将军大道58号开发商：南京山水房产置业有限公司总套数：256套可售套数：31套均价：6318元/m2换手率：5.86%置业评价：山水房产置业有限公司是由浙江华门房地产集团有限公司与南京宏发房地产开发有限公司共同组建的。其开发的“华门花园”位于南京市江宁开发区将军大道58号，将军山东麓，河海大学北侧。占地352亩，总建筑面积约15万平方米，以联排别墅、叠加别墅及双拼别墅为主要建筑形态。其设计为浙江绿城建筑设计院、景观设计为上海泛亚易道环境设计有限公司。

　　岔路口板块

　　主城区通往江宁的大门范围以岔路口镇为核心，北至绕城公路，西、南至秦淮新河，机场高速以东一线。板块特色岔路口紧邻秦淮区；是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城区相邻最近的区域。在这一片区域中，聚集了众多的开发商与楼盘。目前已经纳入网上房地产认证的江宁岔路口楼盘有明月港湾、天地新城、中驰商都、左邻右里、盈家春天、武夷商城、瀛洲湾等等。该板块与宁南公交车程相距不过短短几站路，但是在目前宁南房价每平米已经直逼甚至超过6000元大关的背景下，该板块均价还没有冲破4000元。从某种程度上说，该板块的房价使其拥有了绝对的性价比优势。由于交通优势，一直困扰江宁楼市的入住率低的现象在岔路口一带表现得并不明显。据相关统计，岔路口核心圈现常住人口约5万人。随着房地产开发迅速发展，预计未来5年内岔路口地区将会有近10余万的居住人口，而由岔路口辐射的区域人口，不下百万。再加上铁路南站所带来的1400万年客流量，更是一个壮观的数字。这些强力的消费需求，将支撑岔路口新商圈的形成。与江宁楼市的其他板块相比，岔路口板块的最大竞争优势是交通。这里到新街口的中心绝对距离只有10公里，公交线路也相对发达。由于地处南京城郊，岔路口板块的楼盘以大盘居多，因此楼盘小区内的景观设计也比南京主城内的楼盘容易上规模、上档次。这也是岔路口板块的一个卖点。交通设施101W、101W区间、102W、103W、104W、106W、南金线。未来的地铁南延线、南京高速火车站。商业设施苏果平价店、麦德龙、欧倍德超市、永隆家居、上海华联超市、华诚超市、三九药店、农贸菜场等。教育设施天地实验幼儿园、华夏实验学校、省水利学校、空军气象学院、规划中的省级实验小学分校。不足岔路口的环境问题是很多人都很关注的，虽然有交通、价格优势，但却敌不过大环境差这一硬伤。本来在该板块内的楼盘，除了明月港湾拥有天然的秦淮河水景外，其他楼盘的自然景观并不突出，缺乏营造较好人文环境的条件。火车站的南移虽然容易带来人气，但是人员的流动性与复杂性也会在很大程度上影响居民居住的品质。未来《南京市东山新市区总体规划（2003-2010）》显示，南京铁路南站将选址岔路口。位于新城路和规划中的站南路的交汇处。据有关部门预测，南站的建成规模将是目前南京火车站的8倍左右，是南京未来客流量最大的交通门户，年总客流量将超过1400万人次，同时，在铁路南站旁边配套建设长途客运站。岔路口将依托南京铁路南站，建设市级商贸副中心。代表楼盘天地新城物业地址：江宁区岔路口金盛路299号开发商：南京天地房地产开发有限公司总套数：2054套可售套数：39套均价：3832元/m2换手率：7.31%置业评价：天地新城位于南京市江宁区岔路口金盛路299号，建筑面积约60余万平方米，是一个超大规模德湖景、生态、智能化新城镇区，也是新江宁明星楼盘和江宁区唯一的国家康居示范工程智能化系统示范小区。2003年荣获江苏省健康名盘、提升人居环境经典楼盘、江宁区优秀开发企业等多项荣誉称号。天地新城与秦淮区仅一街之隔，西临华厦试验学校，省水利学校，空军气象学院，麦德龙，欧倍德超市；东临规划中省级实验小学分校。江宁区医院天地新城分院，南京实验幼儿园天地新城分园、欧式景观休闲名店街、香不伦宫会所。小区内还建有室外游泳池、篮球场、网球场、门球场以及多项老年儿童健身游艺器材等。

　　百家湖板块

　　打造江宁第一名片代表楼盘百家湖西花园开发商：南京利源物业发展有限公司项目地址：南京市江宁开发区利源中路以西项目类别：商业、住宅入网总套数：616套可售套：159套均价：3840元/m2换手率：6.25%置业评价：百家湖西花园坐落于江宁经济技术开发区百家湖畔，太三路以南，利源中路以西、经四路以东、天元路以北、占地400亩。总建筑面积为27.8万平方米，建筑容积率为1.58，绿化率为40%，绿地率为40%，共计81幢，以欧陆风格为主。园区以六层多层建筑为主，局部辅以小高层，沿街有门面房作为小区的必要生活配套设施。该项目设计新颖，总体布局合理，坚持“以人为本”的指导思想，景观错落有致，步移景异，推窗见景，引入生态建筑的手法，注重节能和无障碍设计，力争将该项目打造成闹市区的“世外桃源”。商业配套：苏果超市、上海华联超市、百家湖超市、百家湖商贸、City-Mall--凤凰港购物中心等。教育配套：百家湖中小学、秦淮中学、江宁高级中学、南师附中、英华国际双语学校等。交通情况：102路、时雨线、江宁2路、10路。范围湖滨路以南、天元路以北、百家湖周围。板块特色

　　百家湖板块

　　当算是江宁楼市最早发展的一个区域。凤凰台的落成、湖滨金陵饭店的正式营业、大型Citymall商业中心凤凰港的即将启航……种种迹象都表明江宁区政府完全是按照“江宁地区名片”的定位来打造一个全新的百家湖的。经过几年的超速发展，百家湖板块配套已经相当成熟。胜太路两侧，饭店、银行、超市、医院应有尽有，多路公交车直达该区域。应该说，这样的片区已经较为成熟。江宁首家大型百货商场同曦假日百货也处于该板块，为周边居民购物提供了极大便利。百家湖的配套相当成熟，自然风景、人文环境相对于其他板块而言，应属中上等，性价比较高，适合工薪阶层作为第一居所。百家湖板块的自然风景条件比较突出，目前周边楼盘以较大规模的普通住宅为主。目前，该片区市场供应量偏大，另外有部分高档别墅的市场消化速度较低，且土地资源基本没有新增供给，整个板块目前主要在消化各项目分期推出的房源。不足由于发展较早，百家湖板块较其他板块更需要对自我进行突破，比如楼盘小区的整体规划、景观设计、户型设计等，特别是与之档次相当的商业配套，相信凤凰港，以及21世纪.铜锣湾广场的建成会对该区域有更大的提升。未来从规划角度看，百家湖板块在江宁楼市整个片区中，处于中心枢纽位置，能起到江宁中心集聚以及对外辐射联动各板块的作用。但由于该板块启动较早，再加上原规划中工业用地与居民用地混杂，导致百家湖板块中楼盘的居住氛围受到影响。