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120平方米的不超过34 套；100平方米的不超过18 套；80平方米的 约128套；60平方米的约38套；40平方米的约20套。总计约238套住宅基本规划示意图花园路25号地实景摄/张焱
京城个人合作建房创始人于凌罡又一次走上拿地之路。记者今天上午了解到，目前参与合作建房的已有200多人，筹集资金400多万元。但估计最终拿下该地块，可能需要9000多万元。
合作建房·地块
位于牡丹园以北
周边房价超万元
于凌罡目前准备竞标的地块是花园路25号地。位于四环路内，牡丹园以北，鸿翔大厦东侧。建设用地面积8088平方米，规划建筑面积1.94万平方米，竞标时间未定。
这一带的商品房价格每平方米已在万元左右，比如健翔桥东南角的峻峰华亭，售价格为1.2万元/平方米。这块地北面的华源冠军城，每平方米价格也在1.2万元至1.3万元。
而于凌罡估算，合作建房每平方米的价格约为5500元。
针对此次竞标，于凌罡认为：“目前已有八成把握。”
目前合作建房者们已经筹集了4000万元资金。但最终可能需要9000万元左右。因此还需要进一步筹资。
筹资方式主要依靠向参与者借款。于凌罡曾尝试向大开发商筹资，但没有成功，向银行贷款目前也比较困难。
合作建房·组织
成立咨询公司 委托信托公司
最初，于凌罡的设想是建立类似于协会的“社团法人”。据了解，温州就有这样的“社团法人”。但于凌罡说，成立社团需要民政部门批准，而根据他去相关部门咨询的结果看，手续极为复杂，他感觉无法申请下来。最终放弃了这种选择。
最终，他们成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”，作为组织合作建房的机构。于凌罡也曾设想成立房地产开发公司，但注册资本要求太高，未能实现。
作为咨询公司，他们没有开发建房的资质。而最终选择了与信托公司合作的方式。这样，可以让业主对资金管理更放心。
信托公司也没有房地产开发资质，但信托公司可以就某一笔信托成立房地产开发公司，也可以委托给项目管理公司。
合作建房·参与者
已有200多人参加 选房时将按积分
截至今天上午，记者获得的数据是，北京的合作建房提供保证金开户证明的参与者已经超过200人，其资金超过4000万元。
最初，合作建房的方案是，参与者首付24万元，然后再贷款。很多人由于负担不起，就退出了这个行列。
现在，合作建房的最初的保证金是：8万元（40平方米）、12万元（60平方米）、16万元（80平方米）、20万元（100平方米）、24万元（120平方米）。最少的首付款是8万元，门槛降低了。
有意参与合作建房的人可以通过参加咨询会或以电话的形式登记。每个出资人，都可以去蓝城公司查账。
分配住房时，根据积分和抽签决定挑选顺序。积分由参与时间的早晚和出资情况决定。积分为1-8分，先按户型面积给业主分组。比如，80平方米业主为一组，有8分的业主组，通过公平抽签选房。然后，依次是7分、6分、5分……1分组。积分相同时，抽签过程请公证人员监督。
合作建房·算账
估算单价为5500元/m2
于凌罡估计每平方米房价为5500元。他是这样计算的：
投资
土地成本
最终地价可能在9000万左右，按总建筑面积19400m2计算
单价：9000万/19400m2=4500元/m2
建筑、安装成本：
单价：1800元/m2 面积：住宅加地下空间面积共约25000m2
总价：1800×2.5万m2＝4500万元
税费、利息、管理费等：按总价17%计算
总成本：（9000万+4500万）×1.17＝1.58亿元
扣除
车位：200个×6万/个＝1200万元
底商：2000m2×1.8万/m2＝3600万元
收回：1200万+3600万＝4800万元
单价
（1.58亿－1200万－3600万）/（19400m2+公摊）＝5500元/m2
专家说法
个人合作建房仍有几大难题
从个人合作建房出现的那天起到现在，几乎每一个房地产专家都评价过这件事。归纳他们的观点，主要认为有这样几个困难。
首先是拿地。合作建房者需要的是“小地”，2万平方米左右的土地最合适。但在北京这样的土地非常稀缺且地价昂贵，就是工体4号和大屯地块这样4万平方米的土地，都被拍出高价。
再有就是政策。目前国家对于合作建房没有形成一套规范、完善的法律法规，且政府有关部门对此态度“模糊”，不明确禁止，也不明确提倡。
融资方面也有困难。参与合作建房者多是中等收入者，他们不可能把建房资金一步交纳到位，其余资金还要“想办法”。
记者了解到，北京国土、房地产主管部门的相关领导都已听过合作建房者的“专场汇报”，这将有利于合作建房者今后突破很多所谓的“政策障碍”。
合作建房“屡败屡战”
在于凌罡的博客中，经常可以看到这样的评价：“屡败屡战”、“接近于疯子的理想主义者”。
从最开始的东四十条1号地，到芍药居甲2号地块，再到工体4号地、大屯地块……北京的个人合作建房者的努力都无果而终。
对于东四十条地块的失败，于凌罡认为，其原因在于方案上的“硬伤”。当时设计的参与者最低出资额为24万元，这使很多人都承受不起。
而芍药居地块的失败，则是因为“软伤”，问题出在与参与者的沟通和协调上。
此后的两次拿地失败，更多的是因为没有开发商那样“财大气粗”。2006年1月23日，工体4号地块被高置投资有限公司以5.1亿元买走；2006年11月15日，朝阳区大屯地块被保利房地产（集团）股份有限公司以2.48亿元拿下，高出底价1.18亿元。很显然，合作建房者凑不出如此巨资。
温州
首次成功拿地
2006年11月，温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。
由于此前正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”。此次土地交易宣告全国个人合作建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。
这1亿多元土地出让金，将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。这1亿多元将交银行保管，只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权。
温州
市个人合作建房牵头人赵智强表示，温州能够“破冰”，主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道，以及目前不明朗的房地产走势。
深圳：
拍楼成功 创新模式
本月22日，一场拍卖会在深圳市土地房产交易中心的拍卖大厅内举行。经过十几轮并不激烈的竞买，以林立人为首的深圳81名合作建房者成功获得两栋宿舍楼的产权。经过两年多的努力后，深圳个人合作建房也终于取得了突破性的进展。
这两栋宿舍楼共计有公寓宿舍84套。由于楼层不一，每套宿舍的朝向、位置也有好坏之分，深圳合作建房者拟通过“抓阄”的方式分房。本版撰文/记者张焱 | |
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