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120平方米的不超过34 套;100平方米的不超过18 套;80平方米的 约128套;60平方米的约38套;40平方米的约20套。总计约238套住宅基本规划示意图花园路25号地实景摄/张焱
京城个人合作建房创始人于凌罡又一次走上拿地之路。记者今天上午了解到,目前参与合作建房的已有200多人,筹集资金400多万元。但估计最终拿下该地块,可能需要9000多万元。
合作建房·地块
位于牡丹园以北
周边房价超万元
于凌罡目前准备竞标的地块是花园路25号地。位于四环路内,牡丹园以北,鸿翔大厦东侧。建设用地面积8088平方米,规划建筑面积1.94万平方米,竞标时间未定。
这一带的商品房价格每平方米已在万元左右,比如健翔桥东南角的峻峰华亭,售价格为1.2万元/平方米。这块地北面的华源冠军城,每平方米价格也在1.2万元至1.3万元。
而于凌罡估算,合作建房每平方米的价格约为5500元。
针对此次竞标,于凌罡认为:“目前已有八成把握。”
目前合作建房者们已经筹集了4000万元资金。但最终可能需要9000万元左右。因此还需要进一步筹资。
筹资方式主要依靠向参与者借款。于凌罡曾尝试向大开发商筹资,但没有成功,向银行贷款目前也比较困难。
合作建房·组织
成立咨询公司 委托信托公司
最初,于凌罡的设想是建立类似于协会的“社团法人”。据了解,温州就有这样的“社团法人”。但于凌罡说,成立社团需要民政部门批准,而根据他去相关部门咨询的结果看,手续极为复杂,他感觉无法申请下来。最终放弃了这种选择。
最终,他们成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”,作为组织合作建房的机构。于凌罡也曾设想成立房地产开发公司,但注册资本要求太高,未能实现。
作为咨询公司,他们没有开发建房的资质。而最终选择了与信托公司合作的方式。这样,可以让业主对资金管理更放心。
信托公司也没有房地产开发资质,但信托公司可以就某一笔信托成立房地产开发公司,也可以委托给项目管理公司。
合作建房·参与者
已有200多人参加 选房时将按积分
截至今天上午,记者获得的数据是,北京的合作建房提供保证金开户证明的参与者已经超过200人,其资金超过4000万元。
最初,合作建房的方案是,参与者首付24万元,然后再贷款。很多人由于负担不起,就退出了这个行列。
现在,合作建房的最初的保证金是:8万元(40平方米)、12万元(60平方米)、16万元(80平方米)、20万元(100平方米)、24万元(120平方米)。最少的首付款是8万元,门槛降低了。
有意参与合作建房的人可以通过参加咨询会或以电话的形式登记。每个出资人,都可以去蓝城公司查账。
分配住房时,根据积分和抽签决定挑选顺序。积分由参与时间的早晚和出资情况决定。积分为1-8分,先按户型面积给业主分组。比如,80平方米业主为一组,有8分的业主组,通过公平抽签选房。然后,依次是7分、6分、5分……1分组。积分相同时,抽签过程请公证人员监督。
合作建房·算账
估算单价为5500元/m2
于凌罡估计每平方米房价为5500元。他是这样计算的:
投资
土地成本
最终地价可能在9000万左右,按总建筑面积19400m2计算
单价:9000万/19400m2=4500元/m2
建筑、安装成本:
单价:1800元/m2 面积:住宅加地下空间面积共约25000m2
总价:1800×2.5万m2=4500万元
税费、利息、管理费等:按总价17%计算
总成本:(9000万+4500万)×1.17=1.58亿元
扣除
车位:200个×6万/个=1200万元
底商:2000m2×1.8万/m2=3600万元
收回:1200万+3600万=4800万元
单价
(1.58亿-1200万-3600万)/(19400m2+公摊)=5500元/m2
专家说法
个人合作建房仍有几大难题
从个人合作建房出现的那天起到现在,几乎每一个房地产专家都评价过这件事。归纳他们的观点,主要认为有这样几个困难。
首先是拿地。合作建房者需要的是“小地”,2万平方米左右的土地最合适。但在北京这样的土地非常稀缺且地价昂贵,就是工体4号和大屯地块这样4万平方米的土地,都被拍出高价。
再有就是政策。目前国家对于合作建房没有形成一套规范、完善的法律法规,且政府有关部门对此态度“模糊”,不明确禁止,也不明确提倡。
融资方面也有困难。参与合作建房者多是中等收入者,他们不可能把建房资金一步交纳到位,其余资金还要“想办法”。
记者了解到,北京国土、房地产主管部门的相关领导都已听过合作建房者的“专场汇报”,这将有利于合作建房者今后突破很多所谓的“政策障碍”。
合作建房“屡败屡战”
在于凌罡的博客中,经常可以看到这样的评价:“屡败屡战”、“接近于疯子的理想主义者”。
从最开始的东四十条1号地,到芍药居甲2号地块,再到工体4号地、大屯地块……北京的个人合作建房者的努力都无果而终。
对于东四十条地块的失败,于凌罡认为,其原因在于方案上的“硬伤”。当时设计的参与者最低出资额为24万元,这使很多人都承受不起。
而芍药居地块的失败,则是因为“软伤”,问题出在与参与者的沟通和协调上。
此后的两次拿地失败,更多的是因为没有开发商那样“财大气粗”。2006年1月23日,工体4号地块被高置投资有限公司以5.1亿元买走;2006年11月15日,朝阳区大屯地块被保利房地产(集团)股份有限公司以2.48亿元拿下,高出底价1.18亿元。很显然,合作建房者凑不出如此巨资。
温州
首次成功拿地
2006年11月,温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格,取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。
由于此前正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”。此次土地交易宣告全国个人合作建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。
这1亿多元土地出让金,将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。这1亿多元将交银行保管,只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下,才能行使支配权。
温州
市个人合作建房牵头人赵智强表示,温州能够“破冰”,主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道,以及目前不明朗的房地产走势。
深圳:
拍楼成功 创新模式
本月22日,一场拍卖会在深圳市土地房产交易中心的拍卖大厅内举行。经过十几轮并不激烈的竞买,以林立人为首的深圳81名合作建房者成功获得两栋宿舍楼的产权。经过两年多的努力后,深圳个人合作建房也终于取得了突破性的进展。
这两栋宿舍楼共计有公寓宿舍84套。由于楼层不一,每套宿舍的朝向、位置也有好坏之分,深圳合作建房者拟通过“抓阄”的方式分房。本版撰文/记者张焱 |
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