本报首席记者 晏秋秋
徘徊之中，上海楼市悄然迎来2007年。在牛熊之间，上海楼市的僵局何时打破？房价走势如何？令人期待。
过去两年，上海楼市经历了一系列宏观调控政策，房价在急挫之后，又在新的平台上保持稳定。专家们预测，2007年，是上海楼市的“政策落实年”。执行力度如何？落实效果如何？将直接影响房价走势。
“70/90”拉低成交总价
去年，中央出台意在改变住宅成交结构的“70/90”原则，即“90平方米以下户型占70%以上”，而目前的“上海细则”，则采取对不同地区区别对待的方式。
据预测，到今年下半年，上海楼市“小户型紧俏”会得到改变。由此，将导致市场出现两大变化，一是小户型将逐步告别“高单价”，在同一楼盘中，小房型单价比大房型高出2000元的状况，将一去不返；二是今年年底上海的成交总价，将会出现一个比较明显的下降。“成交套数不会出现大的变化，而刚性需求的释放量，也不会突然放大。”一位业内人士预言。
“年轻人需要什么样的小户型，客户是否需要细分，这些都是我们非常关注的问题。”昨天，沪上一家大型房产公司的总经理这样表示：“基本上可以预测，在外环线以外一些楼盘密集区域，今年年底小房型密集，竞争将非常激烈。而且一些楼盘的后期产品，为符合‘70/90’原则而改变了原有规划，这些产品推出后，市场反应如何，还需要观察。”
前阶段，宏观层面也有针对大房型征收“保有税”的说法。专家们预测，小房型产品的细分，将随着“70/90”原则的逐步落实，而备受重视。与此同时，2007年老百姓的居住观念，也将出现比较大的转变。那种传统的“买房一步到位”的思想，将逐渐失去市场。
土地新政严控房价上涨
从去年开始，土地管理成了本轮调控的“重中之重”。上海在去年的土地出让3、4、5号公告中，对土地管理的新政已有所体现。此外，去年11月28日，国土资源部任命张乃贵任国家土地督察上海局局长。专家认为，种种迹象显示，2007年上海楼市的土地政策，将更具“威慑力”。
国土资源部相关负责人透露，2007年在城市批次用地审批中，将按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。对一些房价上涨过快的城市，将加大土地供应调控力度。
而新成立的土地监察部门，在拥有“提出纠正意见”“提出整改意见”“责令限期整改和暂停用地审批”三大“尚方宝剑”的情况下，将进一步增加土地交易的透明度。
土地价格在很大程度上，影响着房屋成本。随着相关政策的严管，今年，上海楼市的房价涨跌，将不太可能出现“齐涨齐跌”的态势。“一些楼盘因拿地较早，利润空间相对较高，房价可能有所回落。而一些在2003和2004年拿地的楼盘，其房价目前已接近‘成本临界线’，预计上下幅度不会很大。”一名房产专家表示，“以目前的拿地价格来看，未来上海楼市的房价如保持现状，拿地的开发商将面临亏损。”
三大措施规范交易环节
2007年，“限外令”、房贷政策的调整和“二手房网上备案”三大措施，将在上海楼市中进一步发挥作用。
上海楼市的“限外”细则，至今尚未出台。由于2006年底股市大牛，吸收了许多资金，再加上调控政策此前不断打压，因此目前上海楼市的投机成分，已被挤压大半。不过从现状看，沪上高档楼盘依旧热销，楼市时有“海外热钱涌入”的传闻。
房贷方面，有专家认为，2007年上海银行的房贷政策，必须进一步强调信用机制。“2006年上海楼市出现了不少拖欠贷款事件。2007年，银行信贷将可能出现两极分化，宽的更加宽松，而没有诚信的，就更加严格。”
从今年1月1日起，“二手房网上备案”的政策施行，困扰上海楼市的“黑中介”问题，有望得到解决。一家中介公司的老总表示，从技术环节而言，“二手房网上备案”没有难度，“和以前的一手房备案差别很小”。不过，在政策执行过程中，一些中介公司担心房源信息泄露等问题，则有可能影响执行效果。但有一点可以肯定，今年，只需一切按正规手续办理，老百姓买卖二手房将更加放心。
“成交均价”不同于“房价”
在2006年，整个上海楼盘的供应量和销售量，比2005年有所增加，但增量幅度不大。但相比2004年，则有大幅度的下降。据此，专家们认为宏观调控政策已初见成效，“但还需要进一步落实。”
数据显示，2006年上海成交排名前三的楼盘，其成交单价都低于8500元左右的上海成交均价。2007年，随着郊环线的楼盘供应量继续上升，上海楼市的成交均价，将进一步下调。而随着政府廉租屋、经济适用房的大量提供，成交均价有望进一步回落。
随着调控政策的进一步落实，2007年上海的楼盘供应，将呈现“分散发展”的态势。市中心区域的楼盘越来越少，而“遍地开花”的郊环线楼盘，则将进一步吸引百姓目光。
专家提醒，“成交均价”与“房价”是两个不同的概念，老百姓期盼的“房价降到位”，在2007年很难实现。“目前，老百姓看得中的房子，买不起。买得起的房子，却又看不中。相信到今年下半年，这样的状况会得到一些改变。”
此外，在连续两年的调控政策下，开发商确实已“不堪重负”。但在上海楼市，目前资金链面临断裂的开发商，更多选择“整体转让”或“相互拆兑”，而不是“降价销售”。
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今年房价调整有三大特征
《2007年：中国与世界经济发展报告》预计，2007年房地产价格涨幅将趋缓。如果政府加大宏观调控力度，房价涨幅将会有较大幅度回落，甚至由涨转跌。
由国家信息中心、中国社会科学院联合发布的绿皮书指出：近几年国家出台的一系列调控措施，其政策效果将在2007年继续显现。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，增速将维持在20%。预计房价调整将呈现以下三个特征：
房价过高地区及一线城市，在市场和政策的共同作用下，房价涨幅将有较大幅度回落；
由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着相关政策的施行，高档住宅价格增幅的回落幅度要大于中低档住房；
税收调控力度的加强，将推动二手房价格继续提高。
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楼市转向买方市场
如果说过去几年的排队买房、炒房、炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场，那么调控之下，今年以至未来更长一段时间，买方市场的到来将成必然。
王先生一家五口，为了改善居住，要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求，但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“去年年中时，中介和卖家还都很高调，看了很多楼盘，有的价格一分不让，态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底，楼市情况已有改观。“很多中介找我谈，有的可以免去50%的中介费，有的则可以全免，这就能省掉1万多元呢。”另外，卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用，在谈房价时也不再“一口价”。
卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的主任，去年上海楼市最高点时，刘先生带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子，本想短期套利，却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想，亏点都无所谓，只要马上套现。”刘先生称。但是他自己也认为，由于那些区域的投资性购房较多，加上新房供给量本身很大，转手很难。
买方市场到来的判断，还基于住房结构调控的信号。去年11月底，建设部再次严正表态，没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日前公布，没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。
经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后，中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。这意味着未来一至两年，中小户型将大量出现在市场上，房屋总价受到控制，目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是，中小户型买方市场的到来。”
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