有效招商 商业地产“破局”关键

　　今日商报报道新一轮的商业地产集中放量已经到来！伴随南京商业地产的投资开发日渐兴盛，传统商圈的消费规模日益扩张，新增商业项目接连上马。然而不可忽视的是，商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，开发商不能只管卖商铺大赚特赚，同时要为投资者和经营者留下利润空间，可以说，如何合理有效地进行招商运营已成为商业地产链条中的关键点。

　　南京商业地产：销售跟不上开发

　　商业地产的上市近几年来一直红火。据不完全统计，从2002年至2006年，南京市商业地产上市总量超过了300万平方米，其中2004年商业地产上市量84.35万平方米，2005年上市总量接近百万平方米，仅河西新城区一处新增商业规模就达到40多万平方米，去年全市商业地产在售总量达到160多万平方米。与此同时，商业地产的销售量的增长却并非那么迅速，2004年南京商业地产销售量为43.35万平方米，空置41万平方米。2005年全市新建商业地产成交总量仅为17万平方米，新建商业空置5万平方米，今年全市商铺销售规模为57万平方米，以江宁的商业地产为例，前三季度的供销比在2.2：1，按此计算空置率几乎达到一半。由于新增销售基本上处于消化存量的状态。对此有专业机构分析称，从全市整体情况来看，商业的销售面积近两年明显跟不上上市的速度。

　　新建商铺纷纷招商

　　“现在建商铺愁的不是卖，愁的是招商。”一位地产营销人士对此道出肺腑之言。他认为前几年前很多商铺，做好了就卖，开发商卷钱走人。现在成熟了，用于自我经营管理的越来越多：“其实也是被市场逼的。”河西一家开发商则表示，他们的商铺全部采用提前引进、提前洽谈的方式，包括大型购物中心、餐饮娱乐中心都经过了比较充分的论证，“毕竟要靠引进商家运营，不能因为短期的目标而放弃发展。”据了解，在去年新上市的商业项目中，有相当一部分已经采取了招商运作、自我经营管理或是只租不售的策略，这其中不仅包括大型商业项目，也包括相当一部分社区商铺，其范围涵盖了主城区、江宁、江北以及河西。一种主流观点认为，“商业地产”发展历史主要分为三个阶段。从2006年开始，进入了第三阶段“商业地产融合阶段”，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式。

　　渠道制约，招商运营凸显“迷团”

　　就在各大商铺纷纷启动前期招商的同时，由于种种原因，商业功能和市场需求与商家定位之间却往往不能实现有效合理的对接。记者走访发现，一些销售阶段看好的商业项目却在招商环节把握不准而再入迷局。位于新街口附近某大型写字楼项目，其高层写字楼和单身公寓几乎销售一空并且已经入住，而底层多达4万多平方米的商业用房虽然采用只租不售的开发模式，但由于招商进度缓慢，在占有区位和人气优势的情况下，商业用房仍然没有很好利用。另一方面，商家也在急切寻求与地产资源对接的突破口，去年举办的一次大型论坛中有建材卖场指出，大型企业选址一般都着眼于长期，考虑到具体业态更需要有一个长时间的延续。这对于开发商和整体设计有很多要求。但由于缺乏有效沟通的平台，致使项目前期整合没有共识，企业需求和地产项目的发展不能融合到一块。

　　商家俱乐部：搭建“金牌平台”

　　截至2006年，南京城市商业消费总额已在长三角排名第二，形成了110多个大型商业网点，消费零售总额预计将突破千亿。仅在2005年，全市就有近20个商业项目上市，招商规模达到800万平方米。与此同时，由于住宅市场受系列宏观调控影响，投入成本、持有成本、出售成本相应增高，商业地产投资又迎来新的契机。新生项目更是成为投资客追捧的对象。我国的城市商业地产模式正在酝酿变革。其中，由政府主导走向市场主导的开发定位模式，由拆散销售到持有经营，由形象为主转向注重功能合理与投资收益能力的整合，由单一业态转向综合化、多元化以及国际商业品牌与国际化资本运作方式的引进已成为调整中的主流趋势。支持商家高效选址，实现企业的快速发展，完成资源与市场的有效对接是目前商业地产市场面临的最主要的问题。新年伊始，由《大众证券》房地产商业部主办，中国城市商业网点建设管理联合会等单位协办，南京主流商业地产项目运营商、大型百货、零售及品牌专营机构联合参与的“2007南京商家俱乐部”暨“2007南京商业企业发展与选址论坛“正式启动。据悉，在推出2007商家俱乐部及企业发展选址论坛的同时，《大众证券》房地产商业部将联合南京多家大众媒体资源，邀请商业地产专家对南京商业地产项目进行全方位的点评。并对南京商业地产项目操作案例进行解剖，此外，活动还将定期邀请南京知名商家和商业地产项目负责人，进行沟通交流，实现市场信息最有效及时互换，促成商业地产开发与商家经营之间的最有利最直接的桥梁。俱乐部还将组织商家与商业地产面对面互动，为商业选址提供有效的信息和实地考察服务。此外，本次活动还将直接服务于南京商业地产的中小投资者、企业经营者和中高收入消费者，为南京的商铺投资经营提供更加权威和全面的体系支持，除提供直接沟通的平台外，活动还将聚集包括星巴克、必胜客、哈根达斯、新百、中央、金鹰、东方、大洋、苏果、金润发、易初莲花等众多商家资源、专业商业权威机构和商业管理专家，形成主力商家与投资者联合的强大阵营。

　　链接：五大服务体系构建“2007商家俱乐部”

　　1、专业报道：俱乐部将联合南京多家大众媒体资源，邀请商业地产专家对南京商业地产项目进行全方位的点评。2、专题讲堂：俱乐部将定期组织商业专家、学者对南京商业地产项目操作案例进行解剖，交流这些项目在立项、规划、招商以及经营管理中的经验和教训。3、商业街专题活动：在俱乐部的组织下，主办南京商业街系列活动，实现商家与商业地产全行业的互动交流，并将推荐优秀的商业步行街。4、商家沙龙：俱乐部将定期邀请南京知名商家和商业地产项目负责人，进行沟通交流，实现信息最有效及时互换，实现效益最大化。5、商业选址：俱乐部将组织商家与商业地产面对面互动，为商业选址提供有效的信息和实地考察服务。