京二手房市场竞争激烈 外地房产中介铩羽而归

　　外地中介难扎根

　　“从2006年11月开始，北京市二手房市场开始呈现外地品牌中介退出北京的趋势，截至2007年元旦约有15家外地品牌退出，包括大连著名房产中介好望角、福州国房网及深圳联行地产等。

　　他说，根据“信一天不动产”市场部统计，受宏观调控政策的影响，2006年北京市二手房全年交易量为7.8万套左右，基本接近预计的8万套目标，成交量较去年上涨7%，但北京各大型品牌中介门店扩张量较去年平均增长55.7%，因此2006年二手房市场竞争惨烈，外地品牌公司进京后被迫面临不断膨胀的生存压力。

　　但是，以上选择退出北京市场的房产中介在当地均具备相当的交易实力及品牌影响力，是何种原因使得其进入北京市场，又因何原因退出？

　　罗煜认为，北京市二手房市场近3年来年均超过3成的业务膨胀使得众多具备一定实力的外地中介公司前来北京淘金，尤其在2006年2至5月份进驻现象明显，但由于今年宏观调控力度空前，被严重挤压的市场需求及快速膨胀的本地品牌中介直接导致外地中介步履维艰。

　　首先，主要市场被京城本地几大中介公司割据，本地中型公司尚难立足，外地中介难以产生品牌吸引力。而在郊区市场，中小经纪公司丛生，无规则竞争格局下外地品牌中介难以乱中求胜，也不愿在混战中分得杯羹。

　　其次，外地进京公司对北京二手房现状及操作模式并不熟悉，优秀经纪人才也为本地大型中介所吸引，缺乏竞争力。而且，跨地区经营战线长，非巨额资金难以支撑。以上原因使得部分外地中介公司在年底选择离开北京市场。

　　据“信一天不动产”市场部统计，2006年北京市二手房市场历经了近年最大的洗牌过程，全年因经营压力关停的中介公司约300家，与新增经纪公司数量持平，是近3年来首次停止公司总量增长的年度。

　　“选择退出的这些外地中介刚刚走出全国化品牌战略的步伐，刚刚进入北京市场，尚未树立起自己的品牌，消费者对其认知度不够，再加上宏观调控，北京交易量增长趋缓，交易难度增加，消费者对品牌的依赖度更是加强，因此，不会选择缺乏品牌认知度的外地中介。”北京链家房地产经纪公司市场研发主任王志伟接受本报记者采访时表示，本地消费者当然更愿意选择可靠的本地品牌经纪公司以保证交易流程的顺畅。

　　而且，北京的二手房市场十分特殊。存量是足够的，但交易量相对却不是很活跃，比如上海每年有20多万套的交易量，但平均每家品牌中介公司的门店只有100多家。相较而言，北京品牌中介的渗透力更强，几大品牌中介平均门店已经达300多家。据相关统计数据显示，2005年前三家经纪公司的市场占有率在15%左右，而2006年前三家经纪公司的市场占有率将达到25%。

　　他说，北京的大部分房源与客户信息都被本地几大品牌中介所占有，外地中介无法得到信息的有效积累，自然也难以谋求发展。此外，外地中介进入北京市场，在人才、渠道等方面都要重新全盘安排与引进，其成本要高于本土企业。以上种种原因致使外地中介不得不最终退出北京市场。

　　竞争主打服务牌

　　“在未来，北京几大中介品牌的竞争将越来越激烈，品牌竞争将升级到以服务品质为重点的竞争，注重衍生服务的比拼。”王志伟表示，品牌经纪机构将通过一系列专业化手段来提高自身的信息配对能力。比如，为客户出具专业房产投资置业方案，精耕细作社区店面，通过对一个社区乃至一个楼盘中二手房源的深入了解，来为购房者提供点对点的服务。

　　他说，中介公司将立足于服务产品的创新，通过对市场不同人群的细分，创新并推出满足不同人群的、特定的服务产品，来形成独具特色的核心竞争优势。未来可能会涌现出专门从事二手别墅交易、专门从事二手公寓交易等各类型房产交易的经纪机构或经纪人群体，区别于当前单一、泛化的交易形态。

　　此外，二手房交易过程中的另一薄弱环节——贷款，将成为主要关注目标，金融服务产品的创新将是各品牌经纪公司竞争的一个重点。例如，在商业贷款产品日趋多样的情况下，为客户制定安全可靠的按揭方案、办理转按揭业务的安全可靠等，都将成为金融服务的主要方面。

　　王志伟告诉记者，消费者通过链家地产金融中心可以办理二手房按揭、双周供、抵押消费贷款、转按揭、公积金贷款、贴息贷款等特色业务。“可以预见，未来房贷产品还会大大增加。”而且消费者选择难度的增加更需要专业机构的专业服务，各品牌中介的服务水平和产品将会因此而更专业、更丰富。

　　进军外地需谨慎

　　既然进军外地市场有种种弊端和风险，那么，北京本地的品牌中介是否会因此只满足于固守北京市场？

　　王志伟表示，房地产经纪行业的发展趋势将是品牌化、规模化。在取得地域领先之后，本地品牌进军全国市场将是一种必然。

　　“我们进军外地市场，在选择上是有倾向性的。”王志伟告诉记者，其公司目前是选择与北京形成环渤海经济圈概念的大连和天津两个城市试水。因为，同属一个经济圈的三个城市的整体市场环境基本趋同。

　　不过他告诉记者，他们在进入的时候十分谨慎，采取的是先小规模试水，然后逐步渗透、稳扎稳打的进入模式。

　　“和北京不一样，其他城市还未形成很明显的竞争格局，本地品牌企业的优势还不是十分明显，这对于后来进入市场的外地企业减少了很大的障碍。”王志伟表示，品牌认知度有区域性，在其他本地企业还未在市场上根深蒂固的时候，后来者还是有很多发展机会的。外地企业可以通过从本地企业挖掘优秀人才，吸引当地经纪人才为企业服务等多种“本地化”方式扭转自身的竞争劣势。

　　那么，是否就目前的北京市场而言，外地中介就无所作为？

　　王志伟表示，外地中介可以通过和北京品牌中介合作的方式来寻求发展。他认为，在目前北京市场环境活跃度不够，对经纪公司精细度要求不高的情况下，外地中介选择进入的时机不是很好。当外部市场活跃度达到一定程度，在市场达到一定量的时候，外地企业、外资等凭借其人才、资金、精细度等优势，可以打入到市场的纵深去。

　　“尽管如此，目前北京市场仍存在数家源于外地的大型品牌公司。”罗煜认为，外地进京品牌公司并非均难以生存，关键在于避免与本土品牌同路前行，在巨额资金池的基础保障下，寻求高端市场资源或创新管理架构将很可能开辟房产经纪新途径。