近九成业主与小区物管闹过不愉快

　　市物业管理协会负责人认为，其中绝大多数是把业主与开发商的矛盾转嫁到了物管身上矛盾症结五成市民说服务差“物管服务态度差不说，还发生过保安殴打业主的事件，难道我们花钱就请了这么一些冤家？”说到物管的服务，江北塔坪桃花源小区业主刘先生连连摇头。

　　而调查数据显示，有88.3%%的市民称自己居住的小区业主曾与物管发生过矛盾，其中41.2%%的市民表示小区业主与物管间还发生过多次矛盾。调查中，76%%的市民表示自己对所居住的小区物管不满意，其中28%%的业主表示对小区物管服务很不满意。仅有不到三成的市民表示对所在小区的物管“满意”或“很满意”。

　　那么，业主和物管矛盾的根源在哪里呢？51%%的市民认为“症结”在：物管人员只管收费，服务态度差，服务不到位；另外有17.7%%的市民认为物管收费不透明造成了两者矛盾；而16.7%%的市民则认为小区安全是个重要诱因。

　　专家解读：物管从1994年开始在重庆发展，现在全市已经有1100多家物管企业。物管整个管理面积达到1.9亿平方米，规模位于西部第一。

　　而业主对小区物管的不满，除了物管自身工作不到位的原因，还有业主认识的空缺，更有开发商的因素和相关立法的不完善。据统计，业主与物管之间产生的矛盾，绝大多数都是业主把与开发商的矛盾转嫁到物管身上。而重庆很多物管公司还没能和开发商真正脱钩，这样，很多时候物管公司就成了开发商的“替罪羊”。服务项目近半业主搞不清楚“就扫个地每个月要交那么多钱？我在家反正也没什么事，完全可以自己扫嘛！”虽然经过十余年的发展，物管的概念在重庆已家喻户晓，但是面对买房后每月按平方米缴纳的百元左右物管费用，很多市民还是不能完全接受。

　　调查中，记者发现两者对“收费”与“服务”之间的认识还有分歧。近半数（46.5%%）被调查市民表示，对小区物管应为自己提供哪些服务不清楚，知道一点的有32.2%%，很清楚的仅有21.3%%。

　　而对物管费用收费构成，63%%的业主不太清楚，知道一些的有24.4%%，比较了解的仅有12.6%%。

　　更有业主认为，既然交纳了物管费，就应该一切都让人满意，否则就是只收钱不办事。因此，54.9%%的市民觉得自己小区物管的服务性价比较低。

　　专家解读：物业管理是一种收费标准和服务标准对等的有偿服务，业主花钱消费的是物管公司的服务。业主过高要求服务标准或是物管擅自降低服务质量，都是违背物业合约的行为。只有业主真正了解物管的含义，才能对物管的工作给予公平公正的评价。不满物管26%%的市民拒交费

　　尽管业主与物管有种种不和，调查中83%%的小区业主没有换过物管公司，换过一次的11%%，换过一次以上的有6%%。

　　而对于不满意的物管，业主会用什么方式解聘物管？26%%的市民表示选择“不交物管费逼他们自己走人”；35%%的市民表示通过业主委员会解雇；接受调查的市民反映59%%的小区成立了业主委员会，可是34%%的却认为业主委员会的工作不能代表业主利益。

　　记者走访发现，目前主城区许多小区都存在着业主拒交、拖交物管费的现象。“他们物管收费不合理，服务不到位，我凭啥要缴物管费？”江北好家园一位业主说。而调查显示，有22%%的市民称自己居住的小区业主因不交物管费被物管公司起诉过。

　　“业主不交管理费，物管公司不能强行收费，起诉又耗费人力财力。”沙区一物管公司总经理说，自己最近给20余名欠费的业主发去律师函，准备起诉拒交物管费的业主。

　　“有些业主拖欠了一二年的物管费。如果物管费收缴率低于80%%，物管公司将难以维持正常的经营和管理活动。这就必然造成现今物业管理‘部分业主不满意———业主欠费———物业亏损———服务减少———更多业主不缴费———小区贬值’的恶性循环。”沙区这位物管公司总经理说。

　　专家解读：虽说可以通过法律途径催缴物管费，但为了一两百元的物管费将业主告上法庭对物管公司而言是得不偿失。再则，对簿公堂之后，物管与业主“住”在同一个小区里，每天抬头不见抵头见，情面上似乎也过不太去。要使业主主动交费，最好的办法就是物管自己做好服务。

　　重庆物管费普遍实行包干制

　　国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定，物管费有包干制或酬金制两种交纳方式。

　　而重庆业主与物管普遍约定的是包干制缴纳方法，即物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，业主向物管按约定的标准交纳物管费，物管按合同约定服务内容和标准提供服务，自负盈亏。

　　同时，包干制中的物业成本或物业服务支出构成又包括9个部分：

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

　　而物管公司按照与业主之间的约定，对小区的公共配套设施进行维修，并对小区公共区域进行管理，维护公共区域环境卫生和治安秩序。