物管纠纷猛增，为何业主输的多

　　下城区法院2003年收物管案件只有17件，2006年飙升至207件

　　通讯员 夏法 记者 俞连明 孙磊

　　物管服务的优劣，影响着越来越多的人的幸福感指数。与此同时，作为新兴行业，在法律上，在实际操作中，物业公司与业主的纠纷不断冒出，物业纠纷也越来越多。

　　现状一

　　装修包阳台，被告上了法院

　　一个小区物管纠纷就有134个案子

　　下城区是比较典型的城市区域，下城区法院做过调查，2003年他们只立案处理物管案件17件，到了2004年，这个数字飙升至99件，去年则增加到207件。

　　物业纠纷涉及很多方面，比如业主想包阳台，物管不允许；物管要收管理费，业主因对服务不满意拒绝交纳等等。下城法院一位女法官说：“包阳台，很多人家装修都想做。去年我们受理了4个案子，都是房产公司物管要求业主拆除窗户，将外阳台恢复原状。”

　　以前，物管纠纷还是体现得比较温和，多是一户或几户家庭与物业公司有矛盾，现在，集体诉讼的多了起来。法官说：“2006年以前没有出现过集中起诉的现象，应诉业主心态也比较平和，诉讼双方对峙气氛并不强烈。”

　　去年，这个情况变了。物管矛盾加剧，业主开始共同抵制物管。“去年3月，浙江国都物管公司为结清业主拖欠的物管费，一周之内分两次向法院提出了134个案件，要求业主交物管费。”

　　法官说，去年有起因物管交接引起的纠纷，“新旧两家物管对于结算费用的发票金额、数量产生争议，于是一股脑儿地将所有的单据、发票送到法院，共计800多页证据，是用箱子装着送来的，光光是质证就花了好几天！”

　　女法官说，为了实现审判的社会效益，法院投入的成本大大提高了，“有些物管案子，我们真是要忙晕的。”

　　现状二

　　物业公司催讨物管费打官司，业主几乎必输

　　仅有一例，家中失窃1万多元，业主算告赢了

　　虽然业主对物业公司有很多意见，但真正去打官司的还是物业公司多。业主更多选择拒绝交物业管理费来表达不满。

　　2004年，下城法院受理99件物管案，97件是物业公司提起的诉讼。2006年的207件物管案中，202件是物业公司提起诉讼。

　　与之对应的是，这些物业公司提起的诉讼中，大部分是为了催讨物管费。

　　法官们发现，物管纠纷中业主举证比例极低，而且举证证据的证明力也不强。比如上面说的国都公寓物管纠纷案中，业主能举证证明物业服务企业未能全面履行物管责任的寥寥无几。下城法院说，业主因物业服务企业管理不善、未尽安全防范义务致使人身、财产受损而提出赔偿的诉讼中，除了调解结案的案件之外，业主能够证明物业服务企业管理存在瑕疵的目前只有1件。

　　那是2004年2月2日，金庆公寓住户陈鸿旭、许旦飞告杭州同诚物业管理有限公司，说被告疏忽大意导致他们家失窃1万多元。他们也没有提出足够重要的证据。倒是被告自述该小区的监控系统在前任物业公司移交时就一直存在缺陷。

　　法院是根据被告自认存在缺陷，并认为物管应对有缺陷的监控系统进行维修管理，才酌情判决由被告赔偿原告经济损失1000元。

　　还有一个数字，值得大家看看。2003年至2006年下城法院判决结案的物管费纠纷案件中，除1起因物业服务企业弄错了房屋所有人而败诉外，其余的案件均以物业服务企业胜诉而告终。其他纠纷案件，业主也是败诉的多。

　　法官分析说，业主很难证明物业服务企业未妥善履行物管义务，即使能够证明的，根据物业管理服务合同关于违约责任的约定，在物业服务企业提供的物管服务质量不符合合同约定、不能完成管理目标时，一般也应由业主委员会向物业服务企业提出整改等请求，业主个人不能以此为由拒付物管费。

　　原因

　　目前物业管理关系

　　存在着不对等

　　物业服务企业提出诉讼的多、胜诉的多，这不正常，它说明目前常规下的物业管理关系存在着不对等的情况。

　　物业公司不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的部门，其核心应该是服务。然而一些物管企业及业主（租户）之间角色形成了错位，原本是提供服务的物业公司变成了“管理人员”，强调管，而不是服务，没有服务意识，从而造成了业主的反感。

　　《杭州市物业管理条例》第五十四条第三款：“对物业管理企业违反本条例的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以降低其物业管理资质等级。”

　　这样的约定，使一些物业公司认为合同双方对于违约责任已选择了“终止物业管理服务合同”的唯一责任方式，即使物业服务企业存在违约行为，其所要承担的违约责任也仅限于限期整改、终止合同和接受管理部门处罚，而无须承担其他责任。

　　有些小区没有业主委员会，有的有，也只是个摆设，不能真正起到维权作用。这种情况造成了业主有苦也无法顺利地主张权利，这使得在物业管理法律关系中业主对物业服务企业缺乏充分的抗衡能力。

　　当然，我们有不少业主为物管服务买单的消费意识尚未建立。还有的业主或租户在交了物管费之后，就认为自己是至高无上的，物业管理必须全部听从他的吩咐。有的业主认为房屋开发商或业主委员会与物业服务企业所签订的物管合同对业主不具有约束力，因为合同是“他人”签的，与自己无关。这些认识都加剧了与物管的矛盾。