“合理避税”成为“潜规则”

　　金陵晚报报道本报记者　洪唯“本院认为……《南京市房地产买卖契约》系双方当事人为了履行《房地产买卖中介合同》、办理房屋产权的过户手续，而在房地产交易大厅签订的统一制式的合同规范文本，该契约中约定的房屋价款29.5万元并非当事人的真实意思表示，对当事人不具有法律约束力，双方仍应按《房地产买卖中介合同》中约定的房屋价款35万元履行……”这段话出自一份尚未生效的法院一审判决书。

判决没有生效，是因为案件中的一位当事人已经上诉，而她在上诉状中着重针对这段话提出了自己的质疑：“如果说双方签字认可并生效的规范合同（指《南京市房地产买卖契约》），都不是双方的真实意思表示，对当事人没有法律约束力，那什么才是‘真实意思’，怎样才有法律约束力？”其实，当利用“虚报房屋成交价”来“合理避税”的做法，成为二手房交易的“潜规则”时，出现这样的法律“悖论”已经不再令人奇怪。尽管上述个案是否也存在这种“潜规则”如今尚无定论，但“潜规则”的大量存在、频频引发的纠纷、隐藏着巨大风险，已经成了难以回避的事实。

　　“合理避税”·案例

　　“合理避税”引发房款之争

　　两种房价扯不清楚

　　张女士和李先生发生争执的原因在于，本来谈好的房屋价格，却在即将过户时突然降低了。2005年11月，通过中介公司介绍，买家张女士与卖家李先生签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定赵先生将其代售房屋以35万元的价格卖给张女士。一周后，买卖双方在南京市房产局交易大厅签订《南京市房地产买卖契约》。在契约内容中，除了合同价格降低为29．5万元，其余均相同。又过了一个星期，张女士领取了该房新的房屋产权证，但由于房款尚未付清，房屋没有当时交付。时至去年4月，双方就该房价格应为35万元还是29．5万元已无法达成一致，于是张女士首先发律师函给李先生，要他立刻交房；李先生则“回敬”了张女士一封律师函，要求她立刻按照35万元支付房屋差价。两封律师函的最后一句话碰巧都是“如不尽快履行义务，我方将用法律维护自己的权益”。

　　两种价格三种说法

　　尽管张女士率先将李先生告上法院，要求其交付房屋，但由于李先生随即也提出了要求张女士补差价的诉讼，因此张女士作为原告的诉讼被中止，而李先生作为原告的诉讼则在去年9月得以在白下区法院公开开庭审理。庭审中，李先生主张诉求的依据当然是那份最早签订的《房地产买卖居间合同》，白纸黑字：35万元。张女士辩驳的依据当然是过户前签订的《南京市房地产买卖契约》，也是白纸黑字：29．5万元。在双方都拿不出其他证据的情况下，房屋价格为何在一周内突然下降，成了弄清纠纷的关键。对于这个问题，李先生的解释是“根本不知道价格有变化”；张女士的解释为，李先生承诺卖房包括其房前的小院子，后来她得知小院子并非李先生所有，因此要除去该院子的面积，29．5万元是双方最终协商一致的结果；同样作为被告的中介公司则表示，他俩在合同上降低房价是为了“合理避税”。为了证明自己的说法，中介公司拿出了一份《房地产买卖中介合同补充》。在这份并无买卖双方签字认可的补充合同中，中介公司说明降低房产交易价格是为了节省税款，并且承诺中介将保证卖房李先生以35元卖掉房子。

　　一审认定房价是35万

　　法院经审理后认为，“本案中《房地产买卖居间合同》与《南京市房地产买卖契约》均系当事人真实意思的表示，而《南京市房地产买卖契约》作为在房产交易中心统一定制的合同规范文本，该契约中的房价29．5万并非当事人真实意思的表示，因此双方仍应实际按照35万元履行合同”。法院判决张女士应支付购房尾款且中介公司承担连带责任。目前张女士已提起上诉。

　　“合理避税”·现状

　　“合理避税”令法律陷入尴尬？

　　对于张女士在上诉状中提出的质疑，江苏法德永衡律师事务所律师庄卓认为，质疑“有没有道理，关键得看他们的二手房交易中，是否真的进行了‘合理避税’，但因此案目前尚无定论，所以不好一概而论。”但在假设“合理避税”存在的前提下，庄卓认为，法院的认定并不违背如今的司法实践：“民事合同成立的基础，就是意思表示必须真实。而在‘合理避税’的实际操作中，正规房地产买卖契约上的价格，恰恰是虚假的，是为‘避税’刻意降低的。”庄卓同时强调，但这并不表示法律鼓励这种恶意逃税“坑害国家利益”的做法，只因为逃税和房产合同纠纷属于两种法律关系，才会使法律陷入如此尴尬的境地。

　　“合理避税”·解析

　　“合理避税”也有“操作规范”？

　　素有“房律师”之称的庄卓，代理过许多房产纠纷，因此对“合理避税”这种“潜规则”的现状非常了解。昨天，他在接受记者采访时“语出惊人”：“潜规则如今已经有了一套比较完整的操作规范！”庄卓说，在如今的房产买卖中，尤其是在征收全额营业税的政策出台后，避税已成为买卖双方一拍即合的“准违法行为”。在房价不断上涨的形势下，卖方既想将房屋卖个好价钱，又不想多缴税，因此会将税款作为房价转嫁给买方承担，同样不想多缴税的买方当然也希望能省则省，再加上中介公司“极力促成交易”，在房产交易时将实际成交价降低至合理的范畴内就成了一种三方认可的必然。庄卓透露，如今公认的、风险最小的“合理避税”的规范操作模式为：谈妥实际成交价格，买方必须按成交价格一次性付清全部房款；卖方则等钱全部拿到后，才会和买方签下书面的“补充合同”，在此合同中，双方会非常明确地写清“以后签的正式契约房价低于实际成交价的真正原因是避税”；之后，双方才会到房产局办理正式交易和过户手续，并在正式的房产契约上填上尽可能低的“契约房价”。庄律师还透露，深谙“潜规则”的人都知道，“签订补充合同是‘合理避税’操作中最为关键的步骤”。因为补充合同写得清楚明白周到，就算买方事后反悔，拿出正式房产契约的低房价要求卖方退钱，卖方还可以凭借补充合同直接证明“为避税填低房价才是双方的真实意思表示”。庄卓提醒，“合理避税”隐藏着巨大的风险。首先是诉讼风险，南京中院最新统计数据表明，“合理避税”引发的官司近年来一直居高不下，特别是在房屋交付有瑕疵、房价突然升高时，想反悔的一方便会以此为由要求合同无效。其次是道德风险，毕竟“潜规则”中的“合理”是打引号的，一旦“避税”的事实被发现，买家便有可能因此被税务部门处以罚款。所以说，“合理避税”是一把“双刃剑”。