上海楼市需求依旧强劲

　　虽然去年中央发布了一系列政策条文旨在规范国内地产市场秩序，2006年上海房地产业依旧发展迅猛。仲量联行表示：居高不下的租金以及持续下降的闲置率表明上海的写字楼以及零售业需求依然强劲。尽管针对境外投资机构的政策调控并未过多影响投资热情，但对于境外个人投资的限制性条款却在去年第四季度产生了效应。

2006工商银行总募集资金220亿美元，成为了史上募资额最大的IPO，并使之成为了全球市值第二大银行，这充分显示出境外投资者对于中国市场信心十足。而金融市场的进一步开放则在国内尤其是上海掀起房地产市场上的浪潮。

　　中心商铺租金快速上涨

　　国际品牌在开设新店铺上看似最为活跃，而从传统向现代消费模式的根本转变才是推动上海市中心租金上涨的关键所在

　　上海主要商铺的租金在2006年均有大幅上涨，增加28.9%，均价在去年年底升至4.9美元每天每平方米。国际品牌在开设新店铺上看似最为活跃，而从传统向现代消费模式的根本转变才是推动上海市中心租金上涨的关键所在。

　　现代消费模式的重点是为消费者提供丰富而多元化的购物体验。在传统模式下，相同类型的商铺都聚集在同一区域、同一楼层或同一条街上。而如今在南京路、淮海路、徐家汇和陆家嘴等知名的街区，租户灵活组合的繁荣景象使餐饮店、服装店、饰品店和特色书店毗邻而立。

　　大批购物中心在去年落成开业，这让新老商厦的业主不得不仔细考虑购物中心的目标客户，围绕客户的购物体验来设计租户组合。而目前成功开幕或重新定位的购物中心包括：来福士广场、正大广场、港汇中心和百联西郊购物中心。

　　高档住宅价高量缩

　　2007年全年，由于政府对外资购房的限制措施，豪华高档公寓楼仍将持续价高量缩的状态

　　“在上海购房的境外人士需在中国居住一年以上，并且只能购买一套公寓用于自住住房。”这一限外政策在去年第四季度初见成效。仲量联行数据显示：去年第三季度销售良好的豪华和高档住宅项目在第四季度的销量均急剧下跌。如翠湖天地御苑在第二季度和第三季度分别售出125套和70套房，而第四季度销量仅为54套。惠灵顿花园在第四季度又推45套新房，但仅售出13套。

　　豪华高档住宅项目的限量预售将有助于减缓售价跌落而带来的压力。在二手房市场，2007年将竣工大量新项目（新建成44000套新房）。“这些新房供应将影响租金水平，但是，只要投资商对上海经济的长期发展持乐观态度，我们预计价格不会降低。然而2007年全年，由于政府对外资购房的限制措施，豪华高档公寓楼仍将持续价高量缩的状态。”仲量联行上海研究部总监何恩凯预计。

　　总部经济面临难题

　　上海居高不下的土地价格使其国家级和市级工业园区很难吸引高科技等“鼓励行业”之外的厂商。另一方面，宝山和嘉定的工业园区因其相对较低的土地价格，近来引起了广泛的关注

　　上海国家级工业园区的土地短缺，造成过去两年工业地产价格的飙升。2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要价分别达到899元/平方米和750元/平方米，远高于邻近的无锡新区（449元/平方米）、苏州工业园（180元/平方米）和张家港（135元/平方米）地区。上海居高不下的土地价格使其国家级和市级工业园区很难吸引高科技等“鼓励行业”之外的厂商。另一方面，宝山和嘉定的工业园区因其相对较低的土地价格，近来引起了广泛的关注。

　　近来打着“总部经济”旗号的商业园区项目将在2007年面临艰难的市场环境。政府在吸引跨国公司建立上海地区总部方面已然取得重大进展，需求的增长（截至2006年底达151家公司）将不能满足未来两年近200万平米的供应量。仲量联行表示：在新推出的工业地产中，那些地理位置优越、地铁沿线（如张江，漕河泾）的工业物业对于租户而言将具有更大的吸引力。

　　物流供不应求

　　2007年1月1日，所有工业地产土地（包括物流设施）将通过拍卖、竞标或上市的方式售卖。这一举措将可能抬高土地价格，并增加开发物流设施的总成本

　　现代化的物流设施在上海供不应求。到2006年底，上海的总物流面积约有1065万平方米，而其中仅有135万平方米（或11%）达到了现代化的程度。截至2007年底，上海预计将新建71万平方米的现代化物流设施，从而将总面积提高到206万平方米。

　　同样值得关注的是：由于2007年工业地产土地价格不断攀升，物流面积可能急剧减少。2007年1月1日，所有工业地产土地（包括物流设施）将通过拍卖、竞标或上市的方式售卖。这一举措将可能抬高土地价格，并增加开发物流设施的总成本。

　　在最近仲量联行对物流公司所作的调查中发现，在租用物流设施时，他们并不将租金高低放在优先考虑的因素。如果对现代化物流设施的需求与租金的关系更加紧密，因此预计，在未来三至五年，现代化物流设施的租金将大幅上涨。