中介忽悠卖家吃房产差价

　　晨报讯买房的时候，买家谎称自己是受亲属的委托前来买房，由于亲属不在，买房人通常要求与卖方在合同中签署一款有关“委托公证”的约定。这时，作为卖方的您可得注意了。因为这样一个“委托”实际上并不需要您去和买家公证，而是买房人和他自己的亲属做委托公证。

　　买卖合同临时多出“公证条款”

　　张小姐去年年底将自己在石门坎的一套房子挂牌在一家中介公司，由于急需用钱，张小姐最终以4500元/平方米的价格将自己1994年购买的房子挂出。相比周边的二手房，这个价格至少便宜了500元/平方米。由于价格便宜，房子挂出去不到两天就有人前来看房，在中介的撮合下，张小姐把自己80平方米的房子最终以35.6万价格出手。但在签订《房地产买卖中介合同》时，买方表示自己是为弟弟买的，由于弟弟不在家，买家提出在合同第六款的“三方约定”处签订一个委托公证条款。由于对合同本身没有研究，张小姐虽有疑虑但最终还是在上面签了字。

　　结果到中介维权办公室一咨询，张小姐才发现大事不妙。在张小姐提供的三方合同中，三方约定一款被约定为“乙方（即买方）在2006年12月16日支付购房定金一万元整，在2006年12月31日前双方约定到南京市公证处做委托公证手续，乙方并支付剩余房款三十三万六千元整，并同时办理房屋交接。”南京三法律师事务所的律师解读，该条款实际上是约定卖方和买方到公证处去做“委托公证”，即卖方委托买方的卖房的公证。

　　小心“买家”偷换概念

　　“既是买卖合同，为何又要委托公证呢？”三法律师事务所的律师认为，从他们以往的经验来看，合同中的买房人一定另有企图。该律师称，在他们过去接到的案件中，就有买方、中介、卖方签订这样的三方合同。一般说来，中介大多和买方串成一伙，通过偷换“委托公证”的概念蒙骗老百姓，将房子的受托权握在手里。然后在做委托公证的时候将这个委托期放长到半年或多年，这样“卖方”就可以在受托期间将房子出租或以高价出售，从而达到获利或吃差价的目的，而受托期间房子出了什么问题最终还是要此前的卖方来承担。

　　南京市中介维权办公室胡科长介绍，去年，南京共发生22起二手房买卖投诉，尤以买卖合同纠纷为主。他提醒，老百姓在买房、卖房的时候，一定要多咨询专业人士，在签订合同时仔细阅读合同条款，以免签字后发生纠纷。南京三法律师事务所律师认为，上述案例中，由于“委托”条款本身与买卖合同不符，卖方可通过法院起诉买方。

　　中介严重违规将“一票否决”

　　南京市房管局中介管理科负责人表示，从上述案例可以看出中介的职业道德和执业能力还有待提高，他表示在接下来他们将对中介从业人员进行培训并严加检查。

　　记者昨从南京市房管部门获悉，一份旨在规范南京中介市场的中介管理办法正在酝酿之中，并极有可能在今年出台并付诸实施。

　　据南京房管部门有关人士介绍，近两年虽然他们联合了工商管理部门屡屡对中介市场进行了检查和监管，但由于中介市场广泛，从业人员多，加之目前实行的是中介备案制，市场上仍然存在老百姓所说的“黑心中介”。去年，南京有关中介的投诉达到了44起，其中有效投诉达到了22起。“出台相关的管理办法，应当说还是有必要的。”该人士介绍。

　　此外，今年二季度南京将全面将二手房买卖纳入网上管理，通过网上打印二手房买卖申请书，这也要求各中介进一步提高信息透明度以及执业能力。同时也要求管理部门进一步加强管理，包括对中介备案的管理和中介行为的管理。据南京市房管局中介管理科有关人士介绍，从今年二季度开始，没有到房管部门备案的中介和经纪人将不能在网上从事二手房经纪。

　　对于中介行为的管理，则主要集中在对中介及从业人员的监管，比如正在建立的中介人员诚信档案，如果中介人员发生投诉，并经证实存在违规行为或者存在违反职业道德的行为，那么其诚信档案上就会有一笔不诚信记录，这将一直伴随着该经纪人今后的从业生涯，而购房人只要登录网站就可以查到每个经纪人的诚信记录。

　　而对于那些利用信息不对称，隐瞒、欺骗老百姓，或者通过各种手段吃差价，经查严重违反经纪人从业道德或者严重违规的经纪人，则采取一票否决制度，“一经查实，终身不得从事房产经纪职业”。　二手房买卖合同七个必须　南京房管部门有关专家提醒大家，在签订二手房买卖合同中应具备七个“必须”：

　　必须确认房主真实身份。

　　必须明确双方违约责任，在签署合同时明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　必须标明付款过户时间。

　　必须注明费用交接时间。一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。

　　必须有中介代理费明细单。买方必须见房主，约见房主当面核实，就会揭穿很多不轨行为。

　　必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。