市民代表呼吁：限制公摊比例

　　四川新闻网-成都商报讯

　　按套内面积计价不如限制公摊比例

　　市民代表和开发商代表都认为没有必要按套内面积计价。市民代表认为按套内面积计价，开发商同样可以将不合理的公摊面积打入房价转嫁给买房人。

开发商代表则认为，按套内面积计价反而是剥夺消费者的选择权。

　　市民代表建议：针对面积误差大，公摊面积被随意分摊，应制定出公摊面积的限制比例。针对多层、高层、电梯、别墅等不同类型，制定出不同标准的分摊比例。超过就算违法违约。

　　周女士买了一套商品房，建筑面积97平方米，开发商在销售时说房屋套内面积为89平方米，公摊面积为8平方米，约定以建筑面积计算价格。但在收房时，周女士发现房屋的套内面积只有85平方米，而公摊面积则增加到了12平方米，实际能使用的套内面积“缩水”了，但周女士却要付同样的钱。

　　那实行套内面积计价怎么样呢？

　　省政府法制办昨日召开听证会，征求各方代表对《四川省城市房地产交易管理办法（草案）》（简称《办法》）的意见。除了是否实施商品房按套内面积计价，是否提高商品房预售条件、楼盘更改户型如何保障买房人权益等都成了各方讨论的热点。

　　参加听证会的22名听证代表由省政府法制办与省建设厅于上月面向社会公开征集产生，包括9名社会公众代表和房地产开发商代表、管理方代表。

　　焦点1按套内面积计价

　　能否维护买房者权益？

　　《办法》第十七条规定：销售新建商品房应按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及公共配套房屋设施的产权归属。目的是便于消费者购房后进行实地查勘和丈量，减少房屋销售纠纷，有利于加强商品房交易市场的监管。

　　市民代表：

　　应制定公摊的限制比例

　　“是不是用建筑面积买房就一定吃亏？用套内面积买房就不会减少面积？”在听证会上，专程从自贡市荣县赶来的市民代表李洪江几个疑问说得很有底气：“答案是否定的。”

　　之所以现在有一部分购房者呼吁用套内面积计价，主要原因就在于房屋的公摊面积被一部分不良开发商和测绘机构做了文章，赚取了不当之财。“但更换计价方式是于事无补的。”李洪江说，自己咨询了在广西、重庆等地的朋友，这些地方实行套内面积计价已经几年了，但得到的答案是“换汤不换药”：不良开发商和测绘单位仍然可以在公摊面积上做文章。

　　“如果只按套内面积计价，开发商同样可以将不合理的公摊面积打入房价转嫁给买房人。”市民代表张新雅说，“3%规定”给了开发商很大的“操作空间”。

　　针对面积误差大，公摊面积被随意分摊，市民代表李洪江建议，应制定出公摊面积的限制比例。针对多层、高层、电梯、别墅等不同类型，制定出不同标准的分摊比例。比如多层建筑，100平方米的建筑面积里面，可以规定只能分摊5平方米的公摊面积，超过就算违法违约。李洪江还建议授权业主有权委托测绘机构对所购商品房进行测绘。

　　开发商代表：

　　不应剥夺消费者的选择权

　　开发商代表也表示更改为只按套内面积计价没必要。“国家在2001年出台的《商品房销售管理办法》中就已经明确地授权购房人在购房时可以用建筑面积、套内面积、单元套等三种方式计价，更改反而是剥夺消费者的选择权。”深长城房地产公司的熊军说。成都市房管局相关负责人作为管理部门代表也表示，改用套内面积计价，不能解决因房屋面积产生的房产纠纷。

　　资料链接 “3%规定”

　　根据国家房地产法律，房地产预售时合同约定面积和产权登记面积发生误差时，误差面积占合同约定面积的3％以内（含3％）的，按实际面积多退少补，3％以上的购房者可以退房。误差在3％以上，购房者又不愿退房的，在3％范围内多退少补，超出3％部分，面积增加，购房者不补钱，面积减少，开发商双倍退还相应购房款（俗称3％规定）。

　　焦点2提高预售条件

　　是否会逼涨房价？

　　《办法》第十一条规定：房地产开发企业预售商品应符合的条件之一为：六层（含六层）以下的，已完成基础和主体结构工程；七层以上九层（含九层）以下的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的70%以上；十层以上的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的60%以上。目的是为了控制房地产开发风险，防止商品房建设中产生“烂尾楼”工程，切实保障广大商品房买房人的合法权益。

　　市民代表：

　　提高预售条件不会逼涨房价

　　这一规定得到了大部分市民代表的支持，市民代表张宝平一直在关注全国房市的变化：“北京市规定商品房主体没封顶就不能预售，商业银行也不能贷款给开发商。”

　　对提高预售条件会逼涨房价的说法，市民代表表示质疑。“我觉得反而会让房价有所下降。”做建筑设计工作的市民代表陈明浩说，提高了预售条件，开发商再没有更多的实力来“囤积居奇”，对已经可以销售的商品房进行“销控”，反而希望尽快将商品房售出回笼资金，房屋价格有可能会下降。

　　开发商代表：

　　三方面原因可能导致房价上涨

　　开发商代表和管理部门对此却持有不同的意见：提高预售的条件让开发商延缓回收资金的时间等原因将可能导致房价上涨。“可能导致上涨的原因有三个方面：延缓回收资金让开发商的资金成本增加，增加的成本必然转嫁到消费者身上；新房源提供的周期将增长，在本来供求就不太平衡的现在，供应减少肯定要导致房价上涨；提高预售条件就要求开发商更有实力，小开发商也许将从房地产行业退出，而品牌房产的价格比普通楼盘要贵。”深长城房地产公司的熊军这样分析。

　　成都市房管局代表表示，防止产生烂尾楼可以采取其他方法，如规范销售行为、加强资金监管等。

　　焦点3不能变更设计

　　变更责任由谁承担？

　　《办法》第十九条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划管理部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人有权在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。若房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。

　　市民代表：

　　开发商要承担变更责任

　　“规划设计好了的，哪能允许变。”市民代表段明霞对开发商变更规划设计非常气愤。

　　“我们在买房子的时候，早就规划好了自己住哪间屋，儿子女儿住哪间屋，阳台上能种花花草草。就是看好房子的户型能满足这些需求才决定买的，可是突然说变更户型了，当然影响购买。”市民代表李洪江说，如果决定不买了，购房者已经投入了不少精力和钱财，这部分损失由谁来赔偿？“规定要求购房者接到变更通知后15天给予书面回复，给我的感觉就像接到法院的一审判决，让我决定要不要上诉。”李洪江说，规定应该明确变更所带来的损失由谁负责，让开发商谨慎变更。

　　市民代表段明霞建议，应在购房合同中明确更多的内容，如公共设施请标明是否收费；小区绿化的植物种类大小规格；垃圾中转房的位置等。并希望开发商在开盘时公示所有户型。

　　开发商代表：

　　让开发商承担责任不合适

　　开发商代表熊军表示，规划设计变更的原因大多不在开发商，而是行政等其他原因，因此让开发商承担这些责任有点不合适。“作为大的开发商，前期工作做得更细致更精确，我们还没有过变更的情况。”熊军说。

　　本报记者 张松