土地增值税新政影响有多大

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从下月起，正式向房地产开发企业征收高达30%~60%不等的土地增值税。

　　《通知》甫一发布，立即引起房地产类股票股价下挫，并传动至银行股。

从2007年伊始，建设部发布的“90/70”政策细则的征求意见稿，在一天之内被撤销，到该《通知》的顺势发布，这足以表明，2007年政府对于房地产调控的决心在进一步强化而非松动。

　　就《通知》的具体内容而言，其实只是1994年财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及实施细则的重申。但是，与以前的发文不同，此次《通知》特别强调了要严格执行相关条例的规定，也就明确了房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，进而取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。有机构测算，《通知》实施后，开发企业需缴纳的土地增值税将达到利润的30%~42.5%。

　　土地增值税新政对于开发商的影响主要有两点，一是房产企业竞争实力的标准将随之变化。以往，在房产市场上，有能力“圈地者”为王；而该政策实施后，那些大量土地储备的开发商，将会因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危机”。囤积土地的行为必将随之被遏制，商品房供给将可能随之增加。这一点对于改变目前房产市场整体供不应求局面当具积极意义。

　　二是开发商资金链条的压力骤增。在预征制度下，开发商可以通过延缓注销项目公司时间等方法，拖延缴纳增值税的时间。但是，此次《通知》对开发商缴纳增值税的时间进行了严格界定，拖延的可能性几乎不复存在。如此一来，资金链条总体紧张的中小型房地产企业将会面临极大的资金压力，甚至会因此破产倒闭。

　　土地增值税实施后，对于房价走势的影响也与开发体系的变动紧密相关。其一，土地增值税属于交易环节的一种税费，那么卖方很可能将税费转嫁到房价当中。当然，由于土地增值税实行累进税制，所以在成本不变的情况下，收入的增长意味着增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长加快。因而，开发商并不可能简单将税负压力转嫁到消费者的头上，一味通过涨房价来保证利润。

　　其二，《通知》实施后，将在短期打击房产开发企业的“囤地“行为，进而有助于增加房产市场的供给总量，平衡供求关系。但从长期来看，由于房产开发企业利润率被削减，市场整体供给进入意愿有可能缩减，因此从增量供给来看，出现减少的可能性反而会加大。

　　综合上述因素，随着2006年一系列打击投机行为新政的实施，投机性购房比例逐渐缩小，而结婚、落户等刚性需求比例越来越大，因此，购房者整体议价能力较弱。而商品房供给方则较为复杂，一方面，“囤地行为”减少后房产供应将在即期有所增加；另一方面，开发商转嫁税负的冲动具有现实可操作性。因此，短期价格波动或取决于买卖双方的博弈能力。但放眼长远，由于房产企业处于相对强势，特别是伴随着房产业的淘汰整合，其市场势力将会进一步强化，开发商转嫁部分税负、继而引发房价上涨可能性较大。

　　当然，最终的市场反应，还会因《通知》实施的具体执行力度、各个地区房产市场的不同而有所差异。但是，一旦出现房价随新政实施而上涨的结果，《通知》所带来的效应便背离了调控政策的初衷。从这个意义上讲，除了采取税收手段，诸如加大经济适用房和廉租房的财政支持力度等等，这些有助于平衡供求关系的手段措施也当配合使用。