北京轨道交通商机无限 开发还需“量体裁衣”

　　轨道交通商机无限 开发还需“量体裁衣”

　　■本报记者 谢丽佳

　　近日，北京地铁建设公司通报了在建地铁线路的工程进展情况，并首次公布了地铁4号线、5号线、10号线和机场线的通车试运营时间。

　　除地铁4号线要等到2009年9月30日才能通车外，其余3条地铁都将在2008年奥运会前正式通车试运营。

　　要不要进行商业开发？

　　“北京未来的轨道交通站点周边是否要进行配套的商业开发？目前在业内有两种观点。”北京城建设计研究总院建筑师曾静接受中国经济时报记者采访时表示，一种观点认为在站点周边进行综合开发规划，通过混合的土地开发，和站点周边良好的出行、生活和工作环境，再加上站点自身的交通优势，吸引越来越多的人到站点周边工作和生活，提高公交的使用效率，缓解了交通拥堵和环境污染的状况。

　　此外，通过采取有效的政策，轨道交通沿线开发所带来的经济效益也可以在一定程度上缓解政府财政投入的巨大压力。

　　反对者则认为，轨道交通本身就是为了提高交通效率，若其周边再进行商业、办公等方面的综合开发，无疑又增加了人流量，不利于缓解交通压力。其以北京西直门、东直门交通枢纽为例，认为枢纽建成以后，由于周边商业的开发，导致这些地段仍旧持续拥堵，交通状况并未得到缓解。

　　对此，曾静表示，这些交通枢纽之所以没有达到预期的缓解效果，主要是周边固有的交通路网建设存在诸多缺陷，仅仅凭借轨道交通的建设以解决周边多年来存在的交通痼疾，是难以一蹴而就的。例如回龙观轻轨站周边，由于缺乏相应的商业配套，造成当地娱乐、消费等功能的欠缺，使得附近的居民不得不前往市中心进行娱乐和消费，不仅带来了生活的不便，而且为城市交通又增加了新的压力。

　　“我赞成第一种观点。事实上，从过去单纯的轨道交通建设转变为轨道交通沿线的综合开发，也是国际上城市发展的趋势。日本、美国等国家建设轨道交通都是采用的这种综合开发的模式。”曾静表示，城市的交通网络达到一定程度的时候，轨道交通站点必然会成为非常重要的城市节点，这个城市节点不仅有交通功能，也会促进城市建设其他方面的综合发展。

　　例如20世纪90年代，在日本兴起的微型CBD，就是依托轨道交通，结合地面与地下建筑，汇集多种功能的商业商务设施。这一商业模式在香港也得到迅猛发展，香港机场快线青衣站的建设就是成功的典型，其利用公共交通枢纽的建设，将青衣站成功转化为港岛的商业活动中心。此后，这种模式逐步开始被上海等城市参照、运用。

　　如今，在我国，有关轨道交通引爆的地产商机问题，早已在线路动工之初就被发展商、投资客和小买家透支殆尽。在单一的地铁概念逐渐令大中小投资者普感审美疲劳之际，汇集多类交通线路、将地铁概念引申为复合立体交通网络概念的交通枢纽型商业横空出世。交通枢纽与商业活动中心结合在一起，融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的模式在国内各大城市形成不可阻挡的发展趋势。

　　地铁站周围伴随着大型百货商场、写字楼、银行、商业街的出现，并对各种交通工具产生巨大吸引作用，最终会形成城市和地区发展的中心；而且，地铁的建设带动了第三产业发展，反过来，第三产业的发展也给轨道交通带来稳定的客流，提高轨道交通的运营效率。

　　从地区发展来看，地铁站点周边往往集中了大量公共设施、商业、办公、科技、金融和居住。同其他城市中心区相比，这些开发内容主要是由交通功能特别是对外交通功能派生而来的，更侧重于贸易、信息交通以及为旅客的配套服务等。

　　“在这方面，上海比北京发展得要好，北京未来的轨道交通建设可以以此为鉴。”曾静向记者介绍，国内首个“城市交通枢纽型”购物中心，位于上海两条主要轨道交通的交汇点——中山公园站，其中轨道交通二号线连接上海虹桥、浦东两大机场，轨道交通三号线则途经上海的两个火车站。

　　在同一幢建筑体内，乘客可以通畅地到达地铁、轻轨、公交车站、出租车站和停车场，实现多种交通方式的垂直“零换乘”。总面积达32万平方米的购物中心，涵盖了大型百货、大型超市、餐饮以及书城、影院等不同商业设施。其中，仅百货类品牌及专卖店就超过1800个，约占上海所有3600多个中外百货品牌的一半。此外，大楼的12层至60层，还配备了建筑面积2．4万平方米的办公楼和4．4万平方米的五星级酒店。

　　目前上海共有4条轨道交通线路，长度为120多公里，在轨道交通枢纽站已发展出人民广场、徐家汇等大型商务区。按照2002年发布的《上海城市交通白皮书》的规划，到2010年前，上海将建成总长度为400公里的轨道交通线路。在上海“十一五”规划纲要中，也首次明确披露了上海将在未来5年大力发展交通枢纽型商业。

　　商业开发需合理、适度

　　“在轨道交通站点周边进行配套商业开发，要因地制宜，不可毫无‘章法’地随意开发。”曾静认为，在轨道交通站点设计之初，就应该结合周边交通、经济等多方面的条件，做好前期的商业开发的规划。而不是等到站点建成以后，再随意“见缝插针”地进行商业开发。

　　轨道交通站点周边进行商业开发首先要解决好交通问题，应综合考虑商业与地铁站点的人流、车流组织，换乘人群与消费人群应相对独立，互不影响。而且，还要对地下空间进行综合利用，建设相应配套的停车库，合理设置车辆出入口，促进二者之间的协调有序，有效疏解城市交通压力。

　　此外，商业开发应考虑站点附近的城市发展现状及远期城市规划。把各项重要的、可量化的指标加以集中，形成对经济总量的有效测评。通过测算后，确定发展商业的规模及商业业态。而且，商业开发还要和该区域发展状况相适应，要综合考虑居民需求，不能一味求大，要讲究发展的节奏和频率。

(责任编辑：宛振宏)