2007，青岛房价如何走 分析“两个低于”的政策

　　近来，关于向房地产开发企业征收土地增值税和青岛住房销售价格“两个低于”的消息，着实让岛城市民喜忧参半。记者为此专门就其政策效应进行了采访分析——

　　岛城人关注两则消息

　　进入2007年，关于房价走势，有两则消息牵动了众多岛城人的心。

　　先是1月16日的一则消息。该日，国家税务总局网站公布一份通知：从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。

　　随即而来的是青岛市政府1月21日召开的全市住房建设工作会议，市委副书记、市长夏耕在会上提出，住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为，政府将采取措施控制房价。

　　对比这两则消息，岛城有的百姓心里竟然“七上八下”。

　　有的高兴地说，夏市长的明确表态，意味着政府在控制房价方面要有所作为，因为全市住房建设工作会议提出，今年新建住房销售价格增幅低于去年，普通商品住房销售价格低于去年。

　　更多的人却不无忧虑，认为向房地产开发企业征收土地增值税，将对房地产企业的利润造成重大影响，因为“羊毛出在羊身上”，房产商们会将税负转嫁到买房者头上，致使本来已经压得老百姓透不过气来的房价继续攀升。

　　面对百姓的“忧”大于与“喜”，市地税局有关人士表示，这是人们对清算土地增值税产生的一种“直觉”，应该深入了解土地增值税的政策法规和征管情况，才能正确认识和理解清算土地增值税对房价究竟会产生什么样的影响。

　　土地增值税并非新税政

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　实际上，早在1993年底，国务院就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。明确规定土地增值税的纳税人为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，实行四级超率累进税率征收。但由于种种原因在执行上被一度搁置，后来制定的《实施细则》规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。

　　据了解，近年来，各地土地增值税征收大都采用了“预征收制”，即按销售金额确定一定的比例征收。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征。

　　不难看出，此次土地增值税清算的通知，并不是一项新的税收政策。国税总局在发出该《通知》的次日就曾向社会强调，这是在征管上对以往土地增值税清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，所以在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

　　值得注意的是，国税总局有关负责人强调，本次下发的土地增值税通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的成功经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的一个加强土地增值税征管办法的文件。

　　这位负责人上述“解释”值得关注，因为所谓土地增值税清算“新政”在青岛并不新。据悉，作为试点城市，青岛在前几年就对房地产企业采用了“预征”的办法，并逐渐积累了一系列包括加强土地增值税清算在内的房地产税收征管的措施。

　　岛城房地产税收规模大增速快

　　毫无疑问，房地产业税收流失问题也一度在青岛存在。一份数据显示，市地税局几年前曾对我市273户房地产企业进行过一次专项检查，发现有问题的企业近80%，查补税款7995万元，占当年该行业入库税收的15%。经过深入的调查分析，市地税局认为房地产业税收流失主要原因是税收管理比较粗放，对税源管理乏力，还没有建立起适应房地产业特点的税收管理新模式。

　　据了解，目前我市在建立房地产业税收征管长效机制方面取得了明显成效。市地税局自行开发并已应用的房地产业税收管理软件，整合了房地产企业及其各个开发项目基础数据和纳税情况，规范了数据录入，从而掌握了房屋开发总量、销售数量和存量；同时，通过机开预收款专用收据或专用发票，进一步丰富了房地产管理的手段，完善了对销售收入的监控，确保了对房地产企业税基信息监控的真实性、及时性、有效性，初步实现了房地产税收全程“无缝隙”管理。

　　与此同时，房地产业税收管理实现了部门协税职责化、内外协作互动化效果。如国土资源和房屋管理部门每半年传递《房地产开发项目许可证》的发放情况；每年1月份传递用于商用开发《国有土地使用证》的发放情况。规划部门每半年传递用于房地产开发的《建筑工程规划许可证》的发放情况。建设主管部门每季度传递《建筑工程施工许可证》的发放和房地产开发项目竣工验收备案情况等等。

　　以上房地产税收全程的“无缝隙”管理机制，是我市认真开展土地增值税清算工作的组织保障，但它不会影响岛城的房价。”岛城一位房地产企业老总分析，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。“据我了解的情况。目前在青岛所谓付出非常高昂的增值税的公司不会有很多”他说。

　　这种分析不无道理。据统计，2000至2005年，我市累计组织房地产税收收入89.72亿元，年均增长38.56%，2005年，我市房地产业的税收首次超过了制造业税收规模，成为税收规模最大、发展速度最快的行业。税务部门有关人士认为，2006年中央经济工作会议明确提出，2006年要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。此次土地增值税清算的通知，不仅意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，也意味着今年房地产业的税收增幅不可能再出现往年的水平了。

　　其实，我们在某钟程度上可以把今年房地产业的税收增幅下降的原因归结于此次土地增值税清算的通知精神。如，根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，其建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。

　　宏观调控措施彰显民生信号

　　应该很清楚了——政府通过宏观调控措施，鼓励开发商多建造普通标准住宅这实际上就是保护中低收入者的利益。因为，从土地增值税的计税依据和税率设计来看，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内飙涨，也就会导致开发商囤地和开发成本大增。可见，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

　　当然，供求关系是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。所以，我们要把目光转向全市住房建设工作会议。夏耕提出，今后青岛一段时间内住房建设必须以改善民生、共享发展作为基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社会保障功能，更加注重住房政策的公共效应

　　此次我市拟定的房地产调控目标是，今年新建住房销售价格增幅低于去年，普通商品住房销售价格低于去年，经济适用住房价格保持稳定。具体措施是通过增加中低价位、中小套型住房的供应来控制住房销售价格。

　　按照我市的建设计划，今年将新开工普通（限价）商品住房建筑面积41万平方米，续建45万平方米。所谓普通（限价）商品住房，是在审批建设以前，比照周围商品房价格，在给开发商留下不超过8%的利润空间的前提下，核定出该普通商品房项目价格。项目建成后不管市场价格如何，开发商都必须低于限价销售。

　　至此，再看本文开头提到两则消息，是不是应该“喜”大于“忧”了责任编辑：亦木