“西湖”杭州：土地财富的力量

第1页:1.8亿元的西湖想象第2页:有西湖的杭州：土地永远紧缺

　　“西湖”杭州：土地财富的力量

　　西湖对资金的吸纳能力，贯穿在杭州最近千年的历史中，有一个个传奇。

　　唐宋时代作为“东南第一州”的杭州，西湖边浣纱路、河坊街的地契，就记录着当时昂贵的湖边地价。

康乾盛世，乾隆几下江南之后，富甲一方的杭州，西湖地价又达到一个顶点。及至20世纪二三十年代，买办资本家、文人骚客在离上海不远的杭州西湖，纷纷建立后花园。在历史不同层面的坐标系中，有“西湖”的杭州，总能轻易成为资金聚拢的一个焦点。

　　上世纪90年代，逐渐放开的土地交易突然以地产经济形式，将千百年来备受追捧的西湖美景，放进一路飙升的价格体系。沿西湖的杭州老城区，增值土地迅速带来分配上的重新洗牌。在由土地利益主导的城市发展中，杭州格局也穿透旧城“破壳而出”。

　　土地财富重塑城市规则的力量，在这里达到了一个极致……

　　记者◎吴琪

　　1.8亿元的西湖想象

　　直接因西湖而起的土地“天价”，早在2001年，就达到了一个高潮。它也被业界看做杭州土地公开“招拍挂”以来发生的两大极端事件之一。

　　即使5年后的今天，杭州地产界谈论起这块所谓“西湖边绝版地块”的故事，仍然充满难以置信的神情。杭州有让全国吃惊的“房价近十几年只涨不落的杭州现象”，土地热卖早已不是新闻。但是2001年6月，初入杭州的北京大地公司，一举以5.1亿元总价取得凤起路原都锦生地块的开发权，一共28亩土地，大地公司竟比第二标高出了1.8亿元！价高者就能拿地，使杭州房地产业出现了跨行业、跨地区参与房产开发的新现象。杭州房地产业内流传着开发商有“三外”的说法:外地人搞房地产，外行搞房地产，外来资金搞房地产。

　　那些参与投标的杭州本地开发商们，由此大跌眼镜。一位房产公司副总回想当年情景，向记者感慨:“好多行家觉得这是个笑话，因为暗标操作，买家不知对手的出价，哪怕比第二标高出几千万元都可以理解，可是近2亿元的额外成本，说明中标的公司估价也太没个准了！”

　　西湖带给土地的增值效应，在外来“客商”眼里，有超越普通房产的想象空间。原本属于杭州人享受的西湖美景，由此凭借土地交易，一下子成为全国市场争夺的目标。都锦生地块位于凤起路与环城西路交界处，与不远处的西湖相望。这次“天价”中标，大地公司以每亩1800多万元的价格，创杭州当时楼面地价9228元/平方米的“神话”。公司老总谢金效的解释，正暗合了众多买家心理——因为都锦生地块符合“成功人士的西湖情结”，于是远赴杭州拿地的“大地”，志在必得。

　　在沿西湖土地圈中，除去历史遗留建筑、各大宾馆疗养院、公园绿地等，真正能进入土地市场的几乎只有4块地——1999年中大吴庄、2001年都锦生地块、2005年西湖8号公馆地块和2005年浙江大学湖滨校区地块。每一次拍卖，几乎都能创下当时的“地王神话”。

　　“谁不知道西湖边的地好？谁不想在这里拿块地？”滨江房产集团副总朱立东说，在1999年就实行土地储备制度的杭州，市政府已经将所有土地交易推向市场操作。“本地企业比外地企业更早接受了市场规则，拿地主要靠资金实力，但是也要考虑到投资回报率，所以本地没有人会盲目地开天价。”

　　相比外来企业的“疯狂”估价，参与竞标的其他10多家杭州本地企业，不约而同选择用“理性”这个词描述自己。投出第二标的浙江某公司出价2.28亿元，在买家衡量的指标中，“西湖边土地的稀缺性”成为一个最重要却最有想象空间的因素。果不其然，天价背后是中标公司的长期沉默，高价位与随后极低调态度形成了强烈对比。接下来的两年里，都锦生地块闲置在西湖边，开发商也几乎消失在公众面前。浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋提到，2001年在青春路西湖边销售的楼盘“西湖铭楼”，与都锦生地块仅一街之隔，靠西湖更近，成品价格才6000～7000元/平方米。而大地公司的突然高价介入，“一来它自己乱了心态，而且带动了杭州地价不理性上涨”。在2001年，就大地公司买地的楼面成本来说，“当时开发肯定是亏本的，市场还接受不了这个价位”。

　　都锦生地块的买进于是被杭州业界当作了失败的案例，但是西湖总是能超出商人们的想象。北京大地公司在这块地面开发的“锦绣天地项目”，2004年11月开始销售时，酒店式套房均价2.5万元/平方米，商铺均价4.5万元/平方米。西湖沿线土地的价格飙升，“从今天看，当时的买价就不完全是笑话，毕竟该项目赚钱了，谁也不会再低估它上涨的空间”。

　　“西湖”二字，近年来一直是杭州每个楼盘带给购房者的想象。“因为西湖才有杭州现在的地价”，浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋说，“凡是能与西湖扯上关系的，价格上升的路径就会不一样”。如今西湖沿岸距离几百米的二手房比如西子公寓、元华公寓、西湖时代广场等，均价都已经到了3万多元。

　　沿西湖而生的产业，自然也随之身价大涨。上市公司“杭州解百”目前总市值16亿元，由于公司在杭州西湖的商业中心圈，分析人士认为，“目前距西湖不到50米的西湖时代广场底层商铺挂牌价格接近每平方米7万元，因此‘杭州解百’仅物业价值就在30亿元左右”。

　　政府推手下的土地规则

　　5.1亿元的出让价格，给了“西湖边绝版地块”轰动性的结局。所谓“都锦生地块”，过去是杭州显赫一时的国营老企业“都锦生丝绸厂”的部分厂房区。对于曾经在西湖茅家埠生活了几十年的老企业来说，建国初期能在西湖边“分”得一块地，显然是身份的一个象征。

　　徐在都锦生丝绸厂工作了30多年，他如今是改制后的公司总经理助理。“相当一段时期，丝绸业是杭州的支撑性产业，30多家丝绸厂都在老城区的好地段。”“都锦生”是丝绸业的龙头老大，西湖边的厂里专设贵宾接待室，国内外领导人来过不下百人。都锦生丝绸常年作为国礼被政府赠送给外宾。但这种有特殊年代符号的记忆，最终被更为现实的经济利益取代了。

　　杭州市政府向“都锦生”征地的时候，准备把倾力打造的杭州大剧院放在西湖边。此时是上世纪90年代中期，土地市场还处在协议转让的起步阶段，徐说:“我们是国家企业，土地也都是国家的，市场意识也不强，很快就转让了。”于是没有曲折的周旋，“都锦生”将1/3的厂房腾出，搬迁到郊区，得到了政府的简单补偿。

　　比起曾经的辉煌，搬离西湖时的“都锦生”已经是一个包袱沉重的老企业。“效益不太好，西湖边厂房拆了后部分人闲置，退休职工近2000人。”徐说，企业搬离西湖让外界产生不少误会，至今还有人以为“都锦生”垮了，关门大吉了，“其实我们特别不希望把都锦生地块和厂子扯到一块儿，我们并没有从土地交易中获益”。

　　杭州大剧院最终没有放到西湖边，而是作为标志性建筑落在了钱江新城，这才有了2001年都锦生地块拍卖的故事。通过拍卖运作，杭州市又将部分拍卖资金用来建造大剧院。有关政府人士说，“西湖边的土地置换，让工业企业出城，既筹到了建杭州大剧院的资金，又把不同地块的价值发挥到最大”。现在“都锦生”改制后情况转好，徐说，政府将西湖边紧俏地块再利用，倒也确实给了城市发展新思路。

　　与“都锦生”命运类似的，还有陆续搬出老城区的工业企业，不过它们获得的土地收益更明显。2006年9月，原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动机厂地块出让，从而成为26家杭州市中心企业“腾笼换鸟”外迁后入市的首宗地块。30亿元的拍卖起价，也催生出杭州新的楼王。接受市政府的搬迁协议后，杭州汽车发动机厂全厂计划在2008年之前逐步搬迁到杭州萧山区。作为协议条件，市政府承诺总部在济南的“杭汽发”享受当地企业的搬迁优惠政策，承诺将以不低于45%的份额、且总价不低于10亿元的出让款返还给发动机厂。

　　随着土地快速增值，楼宇经济在杭州一鸣惊人。前任下城区委书记翁卫军提到，如今已成为市中心的下城区，土地资源早已被抢占，“现在几乎没有一亩土地可供开发，但这块仅31.46平方公里面积上的年产税收却高达150亿元以上”。

　　占地面积1000多平方米的标力大厦，楼高28层，聚集了近40家企业。翁卫军说：“这幢楼一年创下的税收就达1.5亿元，居然赛过普通一个县的年财政收入，也可等同于杭州城郊8平方公里范围内企业产生的效益总和。”除标力大厦外，野风商务大楼、兽王大厦、科协大楼等楼宇的年税收均超过1000万元。

　　原本占据城市中心的工业用地，地价远远超过了这块地上企业的产值。在商业时代，地段体现了它超乎其他产业的价值。“现在的下城已经基本不办工厂，下城的产业发展方向是现代服务业。”翁卫军说，现在已有70%以上的省市级银行将总部设在了下城。土地利润的最大化开始对城市用地格局重新洗牌。

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(责任编辑：曾玉燕)