北京政协委员谈如何提高物业管理水平(实录)

第1页:政协委员谈提高物业管理水平第2页:业委会大会有监督指导作用第3页:北京物业管理产生的矛盾比较突出第4页:成立业主委员会和没成立业主委员会都出现了危机第5页:让律师搞的公益调节由政府买单第6页:小区的管理应该从法规上明确第7页:我们赋予物业管理企业太多的社会责任

　　成立业主委员会和没成立业主委员会都出现了危机。

因为组建业主委员会的时候十分的麻烦，就跟选总统差不多。我曾经参加过100住户的小区，选举业主委员会。在这一周当中，四个人的电话一直就没停过。你想想一句话反复的重复，作为业主委员会的人都烦了。所以一个住户作为业主委员会的组建者，要反复地打电话，所以应该说这是一个很痛苦的事。我作为曾经有过成立业主委员会经验的人，我深深地感觉到这足可以编一部小说了。我觉得黄宏演装修不可乐，我觉得演业主委员会就可乐了。这个笑话比比皆是，在我当时成立业主委员会的时候，经常发生这种情况。那么对于业主委员会成立的苦衷老百姓就多了。所以我就不过多谈了。

　　那么业主委员会归谁管？但是在我们的法规当中没有明确。今年我们在建立当中，我就提出来政府对这个应该加大力度管理。应该是街道居委会、街道办事处把这个任务担当起来。如果要是完全靠业主委员会去主持小区的工作，难度太大了。广州、深圳和成都它们的经验就是政府牵头，由街道办事处管理这种群众性的组织，那就是业主委员会。业主委员会起到的作用就是综合百姓的日常对小区的建设、小区的发展、小区的日常服务提出一些建设性的意见。究竟最后来组织和开发商交流、谈一些问题，而不是以业主委员会为主体去谈。主要靠地方政府，就是街道办事处。

　　广州、深圳、成都最大的特点，就是政府有这么一套人马，市级有这么一套管理机构，基层有这么一套管理机构，矛盾就少多了，所以这是我今年的第一个建议。如果你们提的这个问题，我想弱化了好多。当你组织、召开一些会，组织一些事情的时候，或者对物业公司进行评定以及它的质量、服务内容，以及它的价格，你直接可以反映到街道办事处，代表一部分居民的意见。由街道办事处去组织进行招标，业委会参与，我想这个矛盾就弱化了。就不容易产生这么多矛盾，什么封门、打架、威胁。我们的老百姓这一点很明白，我们的百姓现在法律意识越来越高，群众与群众之间的矛盾是很难说清的。但是如果你要是封政府的门，这可就麻烦了。如果你要是给政府贴大字报也是很麻烦的。所以，老百姓的民主权利问题需要集中。

　　第二个问题，就是关于选择物业官司的问题。这是老百姓最关心的问题，因为它涉及到价格。我在几年前就提倡，北京也应该像深圳、香港一样采取菜单式的服务方式。那么物业公司出菜单，由老百姓进行选择。你们对他们的服务标准是不是十分了解，菜单里的服务就很清楚了，有几种菜单。我要分A、B、C三级，这种套餐你要吃哪样，就花哪样钱。那么菜单式的服务背后最公平还有一个问题做依托，那就是佣金制。香港采取的这种办法就很好。你的老百姓选择了比如A级的服务标准，那么A级的服务标准提取的佣金就高了。

　　刘子华：03年的物业条例规定公布了公共设施里面的经营，是要经过业主大会同意。那么它的收益也要归到专项委员基金，其他的也可以经过业主大会来。你就可以发现所有的小区里面到处都是广告，电梯里面。这钱哪儿去了？那我就要问你物业公司钱哪儿去了？你收了多少钱？随着时间的积累，变成一个矛盾。所以首先就要建立公开制度，公开制度用法律的话来说就是证据。当然，现在房地产开发以后也全也有自己的权利，它还是认为自己在管理自己。但我觉得不公开绝对是共同点，也是造成纠纷日剧越来越多的重要的原因。我想在这个方面来讲，我们政府可以制定一些东西，我要求物业公司必须公开，你不公开就要接受行政处罚。这是我觉得的第一个问题。

　　第二个原因，就是这个问题发生以后没有人解决。就是说我们的调节机制问题，现在变成自己对自己说，两人的意见就是两个人说，没有第三方来调节。我们发现责权令规定的不是特别清晰，是不是说前期的物业管理在第一次的筹备大会里面也要进来？是不是给它一定的法律责任？因为什么，它单卖房子，它都知道业主是谁，它非常容易联系业主。所以后来在成立过程中，自己就变成业主跟自己打架，没有一个协调的机制。所以，这个我认为是第二大的共同点。那么这次包括司法局的年总结上，希望介入到民间组织去。你最好不去诉讼，我们先通过调节，你有什么想法先说。包括我们现在有很多做公益的律师，而且很多都是自愿去参加的。我每天可能也会参加大量的非诉讼包括调节。

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(责任编辑：刘娅楠)