物业收费新方案 业主“雾里看花”

　　本报1月23日4版报道

　　本报讯 （记者 陈运军 实习生钟荣）《厦门市物业服务收费管理暂行办法》（征求意见稿）引起了广大业主和物业企业的广泛关注。昨日，市物业管理协会组织各方人员共聚一堂，交流各自的意见和建议。

大家普遍认为，物业服务实行等级收费方向是对的，立意也是好的，但考虑到行业的各种实际因素，方案中的一些关键细则应进一步探讨和完善，否则将会大大降低可操作性，很难将好事办好。

　　焦点一：收费提高了还是降低了

　　业委会发愁：众口难调，服务等级怎么选

　　按照新的收费办法，相比原来用户缴纳的物业服务收费，费用到底是提高了还是降低了，对于广大业主来说，这无疑是最关心的问题，不少业主认为方案非常细，计算又很专业，他们很难搞清楚到底将来每平方米收费是多少钱。

　　前埔南区业主委员会主任许晴义说，按照方案中的计算办法，他所在的小区目前大概是处于三级服务等级的水平，以100平方米多层楼房为例，办法实行后的收费每月将达100元左右，显然比目前的收费要高。更何况小区里的住户家庭收入条件各异，选择服务等级也会千差万别，众口难调，作为代表业主利益的业委会将面临新的挑战。有业主代表提出疑问，新办法的实行，会不会导致某些小区的服务等级和质量反而有所下降，而同一个小区是否会产生不同住户享受不同的服务等级。联发紫薇小区的一位业主代表以自己所在小区为例算了一笔账，目前联发紫薇小区高层住宅的物业收费是每平方米1元，多层住宅是每平方米0.7元，对照新的收费办法，小区的物业管理服务等级处于第五等级，住户应缴的物业费用每平方米大约在2元，参照现在的收费标准，到时是不是应该将服务等级下降到与收费相对应的等级呢？

　　值得一提的是，有关方面表示，此次出台的是政府指导价，真正实行有待于市场调节，有待于业主与物业企业间的协商。

　　点评：质价相符永远是业主关心的重点，不论采用何种收费方式，关键是要让业主觉得买到的服务物有所值，让物业企业感到有平等竞争的平台，从而有利于行业的规范发展。

　　焦点二：水电公摊有没有取消

　　物业企业为难：新收费方式增加业主负担

　　有不少市民以为，新办法出台后，小区内因公共用地和公共设施所产生的费用公摊项目就将取消，事实是否如此？市物业管理协会会长黄嘉辉说，水电公摊作为一个客观存在的事实，涵盖的范围很广，除了自家的用电外，还有公共照明、电梯、二次供水等共用设备设施的用电和线路损耗，以及绿地养护用水、保洁用水等等，而且每个月的水电公摊费用还是一个变数。实际上新方案是将业主应公摊的这部分水电费用分解到物业管理服务的各项收费标准中去，只是一种收费方式的改变，即由原来的“物业管理服务费”加公摊水电费的两次收取改为一次合收的“一费制”，而不是取消。与此同时，一些物业企业对新的收费方式产生担心，他们认为一方面办法里对产生公摊水电费的项目规定得不够全面，另一方面由于与过去的代收代缴方式不同，列入物业企业管理费收入，势必由此产生税收，从而增加业主负担。

　　点评：水电公摊是一个很复杂的事项，业主需要的是明明白白交费，而企业也不可能为业主承担，怎么样将公摊收费这个问题解决好，可能还要做出更加科学合理的规定。

　　焦点三：等级条款是否规定过细

　　业主疑问：保洁应规定效果而不是次数

　　新方案尽可能地把规则和计算方法进行细化和量化，但由于物业管理是一个复杂的系统，在实际的操作中，某些过细的规定反而导致实际的不可操作性，因而使其实施成为“纸上谈兵”，甚至在条款的理解和操作上引发新的混乱。对于哪些地方该细化，哪些不能机械地细化，与会代表发表了各自的意见。

　　不少业主代表认为，像物业管理费收取标准依据以及作为管理和维护公共设施而收取的公共维修基金怎么花，花到哪里去这种业主关心的问题，就应该尽可能规定得详细。相反对于服务等级里的不少事项反而不能规定得过细，比如对最基本的保洁，不同的服务等级对打扫次数进行明确规定，按照办法规定物业服务第一等级为两天打扫一次，这样一来，小区岂不是脏死了？相反，来自瑞景新村的一位业主代表说，即使按第五等级标准一天进行两次保洁清扫工作，如果小区还是脏的，那又有什么用。其实保洁工作应遵循保持小区内全天候洁净的原则进行，可以划分为一般、好、很好几个等级就可以，没必要对次数进行硬性的规定。再比如有关紧急救助时间的细化规定，不应该按时间长短来分等级，而应该根据接到求救后是否第一时间到达现场来判断。

　　点评：尽可能地将各种服务等级进行细化和量化，有利于纠纷的解决，但业主需要的是实实在在的服务，如果因为某些过细的规定导致不可操作，反而会失去其应有的作用。

　　在昨天的座谈会上，市建设与管理局房地产开发与物业管理处处长矫健表示，接下来将在广泛听取各方意见基础上，会同物价部门对方案进行修改，使其具备较强的可操作性，做到有利于行业的健康发展。