沪上房产商图谋规避土地增值税

　　今日起，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）将正式实施，按照规定，开发商将要承担高达30%-60%的土地增值税，以及对此前开发项目增值税的清算。

　　沪上一些开发商以“细则尚未出台”为由，拒绝谈论土地增值税将会对其产生多大影响。但据记者了解，他们其实对此忧心忡忡。

　　1月16日晚，关于土地增值税政策出台的消息在国税总局网站上公布，第二天两市地产股几乎全部跌停。随后各大公司纷纷发布公告，说已经预留了土地增值税，所以业绩不会受到太大影响。

　　中金公司分析师认为，该政策对企业盈利影响有限，因为目前大部分开发商拿地成本较高，需要缴纳的土地增值税不高。更重要的是，该税项为地方税，所以各地方执行起来弹性较大。另外，如果实际清算获得的增值税总额低于按销售额预征所得，税务局有可能改变税收办法。不过，该政策对开发项目利润率较高，即较早进行土地储备的公司影响较大。

　　有好事者为汤臣一品算了一笔账，结果是汤臣一品将要为此多交52.5亿元土地增值税。目前汤臣一品平均售价11万/平方米，据估计成本在3万/平方米以内（不含企业所得税），按照房地产开发企业土地增值税清算办法，总建筑面积为14万平方米的汤臣一品，将缴纳52.5亿元土地增值税（3.75万元/平方米）。事实上，上世纪90年代开发商拿地价格相对便宜，补征增值税的整体数额将非常惊人。

　　土地增值税早在1994年前后就已制定，但是始终没有强制征收。在上海，一直实行代征方式，也就是按销售额的1％征税，很多企业完全忽视了这一块成本。

　　新汉业不动产执行总裁赵运飞认为，长期来说，增加的税收会转化为房屋成本。短期来说，由于供大于求，房价被压制，大开发商资金较充足，所受影响相对不大，但目前市场供应大部分来自于中小企业，新政策可能产生抛盘压力，从而加大短期供应量。

　　“每一次调控政策的出台，开发商都会力争在法规允许的范围避税，这一次也不例外。在需求大于供给的市场条件下，任何一种税收都会传导给消费者，而土地增值税清算也有可能让购房者为开发商缩减的利润买单。”五合智库总经理邹毅对记者表示，在上海市场，目前基本是买方市场格局，开发商通过提价将税收负担转嫁到消费者的可能性不大，而对于一些房屋供不应求的二线城市，开发商存在将税费转嫁给消费者的条件，不排除开发企业通过抬高房价来维持原有利润空间的可能。

　　“不仅如此，由于土地增值税发生在产权易转环节，在土地以及地上建筑物的保有时期并不征税，所以开发企业很有可能采用出租或自营的方式，把原本用于出售的物业转化为自有经营资产。土地增值税清算，会促使开发企业采用酒店式公寓、高级住宅等经营模式来避税，或者干脆放弃住宅开发模式，建设写字楼、商业地产等非住宅项目，只租不售，开发企业对经营行为进行调整，可能导致传统住宅项目投资减少。”邹毅预测。

　　业内人士对记者表示，形形色色降低成本的做法会在开发商中逐渐出现，如高折旧、多注册公司、关联交易等，此外项目股权转让也将用于合理避税。