个人合作建房“一夜花开”，真能成事？(图)

1月1日，南京一滨江楼盘售楼大厅内人头攒动。(资料照片)

　　新华社郑州1月31日专电(记者梁鹏)时间刚刚进入2007年，作为房地产二线甚至三线城市的河南省郑州市，个人合作建房仿佛一夜花开：在1月下旬的短短几天内，先后冒出了3个个人合作建房组织，发布了全国第一个合作建房章程，更有人宣称其集资建房的楼盘已经封顶。一时间让人眼花缭乱，个人合作建房的春天真的已经到来了吗？

　　乱花渐欲迷人眼

　　1月19日，由郑州一家律师事务所发起的河南广厦个人住宅建设合作社成立，同时公布了全国第一份用法律语言书写的合作建房章程——《河南广厦个人住宅建设合作社公约》。随后，郑州个人合作建房联盟、郑州个人合作建房团等组织相继成立，并开始发布规则、招兵买马。

　　一石激起千重浪。这些消息迅速激起了在高房价前望而却步的人们的热情，“终于找到组织了”，一位市民激动地说。紧接着，郑州财鑫商贸有限公司经理张永祥通过媒体宣布，愿意提供20亩地，可建300套左右多层住宅、建成住宅后预计均价不高于1300元/平方米。到了23日，市民李之海宣称，他在2005年就已在郑州发起了个人集资建房，目前楼盘已经封顶，均价比市区开发商的楼盘低一半以上。联合开发商，走城中村改造，这是李之海实践的“郑州模式”。

　　正是乱花渐欲迷人眼，百姓的热情被迅速调动，这种情绪化的“盲目过热”，也引发了一些担心。河南省财政学院的史璞教授说，个人合作建房已经快从经济现象演变为社会现象了。

　　难掩先天不足

　　包括郑州在内，目前个人合作建房行动已经在国内30多个大中城市出现，但应该说，包括深圳、温州模式在内，目前仍然没有一个具有真正示范意义的模式，对个人合作建房的质疑声中，一些问题也确实是直指要害。

　　郑州的一个个人合作建房组织刚成立就准备收会费，马上引起了一些市民的反感。这种在情理上能够说得通的经费，在法律上却没有保障。这些个人合作建房组织既未在民政部门登记注册，也没有在工商部门登记注册，组织的合法性和规范性天生不足。如果出现风险包括不可抗力因素，谁来承担又如何承担？会不会变成炒房？这个问题牵扯到谁在法律意义上有资格审查参与者的资格，房子建完分配后，谁又有资格干涉所有者的产权。而这些仅靠民间组织和道德自律难以保证。

　　而且，个人合作建房组织缺乏权威性和专业性，可能对专业领域不熟悉，对各种风险的估计不够充分，这些都将是个人合作建房组织遇到的难题。

　　中介发育严重滞后

　　业内人士认为，个人合作建房的真正成功必须换个思路，以市场的手段解决问题，培育中介机构，以专业化替代亲历亲为，让个人合作建房成为房地产的市场细分，而非分工“倒退”。

　　个人合作建房一直被指责为是社会分工的“倒退”。如果让消费者自己组织建设、监理、设计，那显然是“倒退”。但从一些西方发达国家个人合作建房的兴盛，和记者采访了解的内容来看，个人合作建房并非倒退，只是缺乏对接双方的中介服务组织。

　　在河南省许昌市，一个“个人合作建房代理服务有限公司”已经在酝酿成立中，这个中介组织的发起人之一杨金城说，中介组织将会提供从个人合作建房的人员、资金组织一直到分配全过程的服务，而且全过程都置于法律法规的保护下。

　　杨金城认为，这样的模式从起步就是规范的，并且能够更好地利用专业化分工进行市场细分，同样能达到买到低价房的目的。从个人合作建房的资金实力、专业化程度、抗风险能力等方面来看，个人合作建房只会是房地产市场一个有益的配角和补充。

　　规范引导是当务之急

　　郑州市的个人合作建房热掀起之后，房管、国土、住宅业商会等相继表态，政策上不存在障碍，但必须按程序来。在国内许多城市，尽管个人合作建房充满了争论，但多数地方政府和相关部门对这一新生事物都表示了宽容和认可。

　　但担心也是存在的。河南省建设厅一位不愿透露姓名的工作人员表示，这种个人合作建房的形式，在监管和规范上还是一个政策空白，有关部门应该及早对其进行研究，规范引导，避免盲目化和一哄而上后风险释放造成社会问题。

　　群众的意愿就是政府的责任。高房价是个人合作建房热的主因，而调控房地产市场让高房价合理回归需要一个过程。一方面，政府部门应努力改善调控，另一方面，对个人合作建房热必须加以引导和规范，相关部门应提供力所能及的政策、法规、信息甚至市场服务，使其规范运作、规避风险。同时，大力培育和发展市场中介服务组织，通过典型示范等方法使个人合作建房健康有序地发展。

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　　拿地成功，“温州模式”能否复制

　　2006年11月15日，温州市个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个30亩地块的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。

　　在温州之前，各地的合作建房也曾热闹一时，但没有一个进入实质性的操作阶段。原因何在？合作建房难，难在三点：一是融资难，二是拿地难，三是合作者之间众口难调。那么，温州人是如何解决这些难题的呢？

　　在民资丰富的温州，融资向来不是难题。温州合作建房发起人赵智强说，合作建房的成员大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题不大。而且，土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。

　　相对于融资，化解集资风险则是一个更大的难题。为保证建房资金使用的公开和透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，“并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在地村委会4方全部到齐的情况下才能使用。”赵智强说。

　　温州的“拿地”具有侥幸的成分。由于宏观调控的压力，开发商对开发小块土地的兴趣不大，这使温州合作建房联盟在几乎没有竞争对手的情况下竞拍到了一块土地。

　　温州个人合作建房联盟，还依托了温州市场营销协会的组织力量。温州市场营销协会承担起项目发起、组织协调等一系列工作，突破了其他地方存在的浓厚的个人英雄主义色彩。

　　温州个人合作建房联盟虽然成功拿到了地块，但离建成交房还非常遥远。最近一段时间，由于各方面的压力，温州个人合作建房联盟中已有一些人主动退出。

　　截至目前，政府方面对个人合作建房依然没有作出定论。温州合作建房项目发起人赵智强表示，只要政府不发文件明令禁止，合作建房将按原定程序继续走下去。

　　(记者汪林义)新华社温州1月31日专电竞拍烂尾楼，深圳“非典型胜利”

　　据统计，2006年12月，深圳商品房成交均价达9990元/平方米，新上市的商品房价格最低约7000元/平方米。房价的持续上涨让人们在抱怨房地产开发商攫取超额利润的同时，去寻求“经济适用房”、发起“不买房运动”，也兴起了“个人合作建房”之风。

　　去年12月，深圳的个人合作建房组织成功拍得的两栋宿舍楼均价仅1556元/平方米。如此低的价格，无疑给想买房的中低收入者带来一线曙光。

　　深圳个人合作建房组织成立于2004年8月，合作建房者首先选择了竞拍烂尾楼，因为楼是现成的，容易操作，合作者较有信心。但是，由于合伙人难以就价格达成一致、保密不到位导致竞争激烈等原因，3次尝试先后以失败告终。去年12月22日，合作建房者终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为3880平方米的宿舍楼，均价约1556元/平方米。

　　深圳合作建房的发起者林立人承认他们捡了个大便宜。有人评价，这次竞拍为合作建房提供了一个成功的模版。但是，严格地说，这次竞拍成功只能算是个人合作建房的一次非典型胜利。因为拍卖烂尾楼是“一锤子买卖”，绕过了最困难的拿地环节和建设环节，难以为其他地区借鉴；而且烂尾楼存在着复杂的债权债务关系，存在风险和偶然因素。林立人说，竞拍烂尾楼是一种务实的选择，但要解决大量中低收入者购房问题，还是要走拿地、建房的常规合作建房之路。

　　个人合作建房是老百姓对高房价的回应，是新生事物。最突出的问题就是合作建房组织是否具有拿地的资格、建筑的资格和能否取得合法的个人房产证。合作建房者认为，法律没有明确禁止的就是许可的，因此合作建房并不违法，而是生长于法律的夹缝之中。

　　面对个人合作建房在体制上的尴尬，林立人希望政府能尽快制定合作建房的法律法规，引导合作建房健康而有序地发展，让合作建房者走出一条路来。

　　(记者王传真)新华社深圳1月31日专电

　　各地动态

　　“第一人”于凌罡：在京屡败屡战

　　靠近北京北四环的花园路25号地是于凌罡最新的一个目标。

　　这几天于凌罡正在筹划新一轮合作建房咨询会。咨询会的内容包括介绍花园路新项目的基本情况、目前进展以及合作建房的操作流程。

　　这个寄托了于凌罡许多希望的花园路项目，建设用地面积8088平方米，规划建筑面积1.94万平方米。据了解，花园路周边商品房售价已达每平方米万元以上，而根据于凌罡的计算，加入到他的合作建房项目中，每平方米的价格只需5500元左右。

　　联想公司的工程师于凌罡最初的个人合作建房梦想始于2003年12月。到今天，于凌罡已经有几次不堪回首的拿地经历。

　　但是在一次一次的失败中，于凌罡觉得也有收获，“合作机构和方案基本完善了”。

　　于凌罡告诉记者，目前参与花园路项目的合作建房者已经有250人左右，可以筹措的资金在4000万元到6000万元之间。而根据初步的估算，花园路项目土地成本约7800万元-8800万元，建安成本在4500万元，项目总投资达到1.58亿元。

　　在于凌罡看来，现在合作建房者面临的“瓶颈”有三个方面：一是资金问题。目前，地价几乎占到房价的一半以上，前期怎么找钱始终是一个大问题。二是信任问题。让参与合作建房者开验资证明，有人觉得有风险。三是土地供应问题。目前土地供应的渠道还不够顺畅。

　　“花园路25号地很快就要上市了，预计在今年‘五一’之前，一切都会有结果了。”于凌罡对眼前的项目充满信心。

　　(记者孙晓胜)新华社北京1月31日专电云南发起人：省钱就是硬道理

　　疑似“消失”的云南首个个人合作建房联盟发起人崔建群日前终于露面了，但两年来的四处碰壁使他更愿意低调行事，他一再强调，合作建房的形式不重要，目前全国各个联盟应多做实事少空谈，省钱才是硬道理。

　　北京人崔建群在昆明从事电子商务工作，因无法容忍高房价，2005年3月，由他发起的首个云南个人合作建房联盟的响应者超过500人，一时成为昆明房产界的焦点。2005年6月，崔建群与5名联盟会员注资成立云南仁联房地产开发公司，以企业形式率先解决了合作建房的“身份”问题，此后不久，他来到香港，希望为联盟下一步的房产开发寻找资金支持。但最终由于香港的投资商普遍对内地房地产政策持观望态度，所有努力只能告吹。

　　在崔建群看来，个人合作建房的最大障碍就是资金，土地、建设成本不是“关键”，能节省的也只能是房产利润。

　　但两年来的努力还是有收获，“已经有一些实质进展，但在没有取得最终胜利之前，云南个人合作建房联盟将继续保持低调。”崔建群说。

　　崔建群强调，个人合作建房作为一种新兴业态的大潮已无法阻挡。他说：“我个人认为，最理想的合作建房模式是把它纳入国家的经济适用房，这对各方都有利。其实无论是委托开发、团购，还是参与单位集资建房、成立企业独立运作，个人合作建房完全不必拘泥于形式。省钱才是硬道理！”

　　(记者陈鹏)新华社昆明1月31日专电