京:自行申报不理想个人出租房屋严令强征税

　　继成都、南京等城市之后，北京也下令严格对个人出租房屋进行征税制度。北京市地税局日前公布，从2月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5％综合征收率征税，其中包括征收率为0.5％的个人所得税、征收率为4.5％的其他地方各税。

　　分项缴税完税

　　可得两份证明

　　继成都、南京等城市之后，北京也严格对个人出租房屋进行征税制度。北京市地税局日前公布，从2月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5％综合征收率征税，其中包括征收率为0.5％的个人所得税、征收率为4.5％的其他地方各税。北京地税局个人所得税处处长刘安乐表示，为纳税人提供两份完税证明，可以方便纳税人在个税申报时进行计算。

　　个人出租房屋按照5%的税率征税不是新政策，从2004年已开始实施，至今主要是由房主到地税部门自行申报。此次重申严格执行的个人出租房屋收入按5％综合征收率征收的税款中，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

　　北京市地税局有关负责人介绍，个人出租、转租、再转租房屋的收入，可以在5％综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是，选定综合征收率缴税后，就必须严格按5％的综合征收率缴纳税款。缴税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

　　业内人士估计，这部分税金将是一笔很可观的数字。去年，北京市个人出租房屋缴税已经超过2亿元，比上一年又有新的增长。但这一数据远远低于理论计算的出租房税收。

　　据相关部门统计数据，2006年北京市存量房近400万套，约80万套房产上市出租。目前北京市住宅租赁平均价格为2400元/套，房主平均理论年收益28800元。按照实际收入5%的综合税率缴纳税金计算，房主出租整年应上缴费用：28800×5%=1440元。整个租赁市场税金为：800000×1440=11.52亿元左右。

　　房东拒给发票违法

　　租房房客应索要发票

　　“现在很多人租房子都不签正式的合同，只是有个口头协议，而且绝大部分人都不知道租房也可以向房东索要发票，房东拒绝给发票其实是违法的。”北京市地方税务局局长王纪平呼吁，租房人应该提高索要发票的意识，不要让房屋出租人偷税漏税。

　　目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房东达成了口头协议，并没有签订书面合同，这其实是不利于房屋承租人权益保护的。从法律规定来说，房东是通过财产租赁来取得收入的，理应缴纳相应的所得税，否则就是违反了税法中的相关规定。但由于绝大部分承租人都没有索要发票的意识，这部分房屋租赁所得税大部分就都漏掉了。

　　那房东应该去哪儿开发票呢？“房东应该自觉向税务部门上报自己的出租房所得，由税务部门核算后开具发票。”王纪平说道。

　　租赁价格会稳中略升

　　上升的空间不会大

　　业内人士告诉记者，无论是低端民宅租赁市场还是中高端公寓租赁市场的变化，对整个租赁市场不会带来实质性的变化，租赁价格上升的空间不会大。

　　由于2006年加征多项二手交易环节的税项，使得部分二手住宅房源逐渐转到租赁市场，形成2007年租赁市场房源放量。与供给增大相对应，2007年的租赁需求也会扩大：受房价和税收影响，对新房和二手住宅却步的购房者弃买求租的现象不断增多；而旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择在原住址附近租房，这些都会增大租赁需求。

　　据有关方面的数据，目前北京常住外来人口340万，其中260万为租赁人群；本地人口1100万，其中50万为租赁人群，北京租房者总计310万左右。但考虑到北京劳动密集型企业的外迁，及北京未来可能加强对流动人口的管理，预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8%左右。

　　但由于房屋租赁强制备案的实施，普通住宅租赁市场的房主为了保证自身既得利益，会将相关费用转嫁给求租者，这将促使普通住宅租赁价格指数微涨。加之5%的租赁综合税，普通住宅租赁价格预计将稳中略升，但上升空间不大。

　　住宅租赁多为卖方市场

　　税金可能转嫁给租房人

　　不少人担心，纳税后房东会不会因此提高租房价格呢？专家认为，就像你平时买东西一样，商品的价格里面已经包含了税钱，可是你并不会考虑如果没有那5%的税，这个东西的价格会便宜多少，而是只要你觉得合适就会买下来。随着税收体制的逐步完善，今后房屋出租的税额部分也将逐渐包含在公示的出租价格当中，也就是说承租人一开始看到的就是含税的租房价格，你觉得合适就租，不合适还可以再挑别的。

　　实际上目前住宅市场属卖方市场，房屋出租税遭转嫁在所难免。“早就听说出租房子要上税，签合同的时候我就有话在先，我会把这部分税金加到房租上。”家住北京朝阳区的李先生告诉记者。

　　李先生在团结湖附近有一套60平方米的二居室空闲房屋。目前房屋出租给一对白领夫妻，租金为2000元/月。

　　“我这房按缴纳5%的租赁综合税费，要缴税100元。我这套房屋地理位置比较优越，我不担心租不出去。”李先生说。“如果不要发票的话，这5％的税就不用交了；如果要发票的话，一般谁要谁交税。”近两天，记者在几家二手房店咨询时，均听到了这样的答复。也就是说，虽然《通知》要求房主要交5％的税，但因为一般都是租房人要发票，这部分税费还是变相由租房人出。

　　北京有名的房地产中介公司我爱我家的李季告诉记者，对于月租金3500元以下低端民宅租赁市场来说，业主可能会选择转嫁承租人税费的方式来确保自身利益，造成租房实际成本上升。“链家地产”相关人士介绍，目前普通住宅市场处于卖方市场，供需比例在1比2.5至1比3。其中轨道沿线、学校周边等租赁热点区域供需比则大概在1比3至1比4左右，因此，税费很容易转嫁到房租里或者直接转嫁到承租者身上。

　　而对于中高端公寓租赁市场来说，可能会造成成交困难，实际成交量下降。”高端租赁市场的情况与低端住宅租赁大相径庭。链家地产统计，月租金在3000元以上租赁房屋供需比在3比1至3.5比1左右，处于买方市场。租户的选择性比较大，业主转嫁税费的结果很可能只是会使房屋的空置期加长，因此税费很难转嫁到房租中。

　　21世纪不动产市场部的相关人员表示，此项政策的实施对二手出租业务的影响不大，租户一般会根据资金预支调整租房需求。而随着租金和交易成本的增加，可能会促成房价的进一步上涨。（记者李忠峰）

　　背景

　　北京地税重申个人出租房要纳税

　　针对个人出租房进行征税开始于2004年，国税总局规定，个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等8项税种。纳税人在缴纳个人出租房屋税款的时候，可以自行选择按5%的“综合征收率”或者“分税种计征”任意一种方式缴纳税款。

　　北京市地税局通知强调，从2月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5％综合征收率征税。(邢飞) 来源：市场报转自新华网