止马公馆值得买吗？

　　江苏商报报道实习记者　陆春花　商报记者　曹露　报道7900元/平方米精装修，位于朝天宫西止马营52号的止马公馆……这样的地理位置给出这样的价格足以让很多购房者心动，据悉该楼盘开盘当日销售过半。为什么主城区的精装修楼盘如此低价，它的投资价值究竟如何，江苏商报记者进行了深入的采访。

　　市中心惊现低价精装修房

　　建邺区朝天宫西侧止马营边的公寓住宅、精装修房，最低7900元/平方米，这样的地理位置，其周边的楼盘价格都在万元以上，自然吸引了不少人的关注。据了解，止马公馆推出的是面积25~60平方米的多功能精装修小公寓，最低7900元/平方米，目前均价达到9000元/平方米。周边交通配套很完善，公交13路、21路、83路、7路、68路等多条线路经过小区。目前止马公馆正在做室内装修，交付日期定于2007年5月31日。由沿街商铺和办公自住型公寓组成，共3幢，主楼七层，另有两幢三层精装修小户型公寓。主楼一楼为沿街独立产权商铺，层高4.5米、全框架结构、开间4米至8米、进深6~12米，自由分割。2楼层高4.2米为挑高小户型，3~7楼为精装修办公自住型公寓。

　　价格“优势”

　　带着业内人士和市民的质疑，记者采访了该公司的销售负责人刘延超。他表示，虽然是改造房，但很多东西都非常有优势。如周边也有很多改造出售的房子，且价格都达到了10000元/平方米，这一带的二手房价格普遍也达到了8000多元/平方米，都是1980~1990年的房子。如果我们剔除掉1000元的装修费，也差不多是8000多元/平方米。据了解，公馆属于二手房买卖，业主还能省下维修基金，止马公馆水、电等费用都按照民用标准计算，比起一般精装修公寓的每月费用要低廉得多。“而城中酒店式公寓的价格都不低于12000元/平方米，我们也是寻求酒店式产品的差异化，不是希望把价格定得很高，又希望位置在城里面的。现在城里的小公寓价格都在14000元/平方米左右，60平方米总价要八九十万，年轻人根本买不起，而止马公馆40平方米只要30多万。刘表示，现在价格已经涨到9000元/平方米，当初均价为8200元/平方米，是没有考虑到水电之类的。由于公馆是按新房的标准去做，所以价格自然上涨了。

　　投资价值如何

　　能以低总价入住新街口地区是很多人梦寐以求的。但有业内人士表示，作为投资来说，其投资价值不高。精装小公寓的租赁存在着空置期较长、出租率不高、频繁更换租客等现象，特别是那些在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，租赁回报更是存在较高的风险。一位业内人士称，止马公寓楼盘当初拍卖价格包括各种费用每平方米约在4000元，经翻新改建后，售价也翻了一倍，投资商将有不小的获利。有购房打算的市民周先生表示，目前城中的精装小户型数量很多，其中有部分是办公房等改造后推出的，其户型结构都较差，居住舒适度大大降低。周先生本打算买一套这样的小户型作为投资，可看完房子后立即否决了这个想法。他认为，首先这类房子户型较差，舒适度不高，且由于是二手房改造，买来后转手非常困难。再加上后面的一排空房，不知道什么时候会拆掉盖另外的楼房，那这里的采光就大打折扣。对此，公司的销售负责人刘延超表示，楼盘的采光都是非常好的，政府规划拿块地，也会考虑到这边的环境，不是想盖就盖的。

　　旧楼翻新成逐利捷径

　　据了解，如今，不少房地产开发商和投资商热衷于寻找这种投入小获利快的“短平快”项目。因为是对原有房产的翻建，因此在开发过程中，同拍地获建的新楼盘相比，可以节省诸如规划、审批等不少程序和时间。一般改建后是现房现售，由于总价较低，往往受到急于购房者和部分投资者的青睐。对止马公馆这样的内部、外立面等进行改造，并把房子进行精装修，让它的品质和当地商圈同等档次的公寓品质相当，而后再进行销售，则低于同区域其他同等档次的公寓。而像南京的马台街、汉中门等不少地段也出现了同样改造过的新楼盘。据了解，近年来，翻新改造旧楼房已成为众多开发商逐利的新捷径。据了解，止马公馆属于商业办公用房，共有上百套精装小户型，目前每平方米售价约在9000元左右。据介绍，该处房产前身是南京包宁公司，去年被一位澳洲老板整体买下，主要是将外墙刷新，并将大面积空间分割成小户型，装修后再出售。而所谓的“翻新楼盘”本质上都属于二手房，其土地使用年限都是按照当初建设时计算的。如果当初是酒店式公寓，使用年限只有50年，10年后经过改造，使用年限就只有40年。而止马公馆住宅使用年限只有50年。业内专家建议购房者，首先要看楼盘土地使用年限，再对照该地段同比二手房价格。(编辑　小娜)