香港“廉租房”对内地房地产发展的启示

　　在香港,这个通过公营房屋解决了30%以上人口（约200万）的居住问题，被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范地区。他应该是内地房地产发展学习的对象。内地的廉租房、经济适用房甚至期房销售制度基本也是照搬香港模式。

　　因此我们非常有必要对照内地房地产的诸多矛盾再一次学习香港。

　　一、“廉租房”建设和维护基本由政府“大包大揽”

　　在香港的“廉租房”社区里参观：尽管楼道内贴满的浅色马赛克证明着建筑年代并不算新，但用干净整洁来形容社区内的环境还是不为过。这很容易让人联想到北京最典型的经济适用房社区——天通苑楼道内布满脚印和自行车轮胎痕迹的墙壁。而且这个邨内有三个篮球场，临街不到50米位置还有一个游泳池。拥有篮球场和游泳池很难让内地来客将之与穷人区或者贫民窟的概念联系起来。但的确，住在这里的都是低收入阶层。

　　翠屏邨1992年开始兴建，算是比较旧一些的公屋。新建公屋条件要更好。公屋的建造和日常管理均由特区政府提供。

　　在香港，公屋的运营几乎完全由政府包揽。公营房屋的决策机构是房屋委员会（房委会），由包括王坤这个时常对政策持不同意见的民间代表和其他各界与政治团体代表组成。政策的执行则是由政府下属的房屋署操作。这个以房委会为核心的运营机构相当庞大，并自成体系，负责从建造、维护、资格审查到物业管理和社区卫生各个方面。颇似一个超级规模的开发商，惟一不同的是这个开发商不仅不盈利，而且要消耗大量财政预算。

　　房委会得以运转的资金来源于政府提供的135亿免息永久资本，以及128亿计息借贷资本。预计2006/07年度，公共房屋支出约158亿元，占特区政府整体支出的6％。与之相对照的是大陆各城市60％的财政来源是靠出售土地。在大陆新一轮的调控中刚刚有人提出的一项建议是将土地收入的5％用于廉租房建设。

　　尽管在内地人看来，香港政府的公屋政策相当理想，但实际上也是争论与变动甚多。不过，无论各种分歧多么大，都有一个基本的共识。当年曾积极反对政府扩大住宅提供范围的“居屋计划”的房委会委员，中原集团主席施永清也认为这个制度基本是好的。他将之称为“香港工业大宿舍”或者一种“退税制度”，“它维持了社会稳定，资助了工业发展”。王坤则将公屋制度形容为“一个大口袋”，一个化解社会各种矛盾，进行再分配的工具。

　　对于这一点，内地政府在最近几年才有深刻认识，大量农民失地、舆论批评和群体性事件的不断爆发让政府在最近两年连续展开两轮房地产调控。

　　二、“廉租房”中100平米就是豪宅

　　从香港政府的相关统计看，公屋计划已经基本满足了低收入人群的需要，需求人数呈下降趋势。不过，这种满足是相对的。由于人多地少，香港人对居住的理解保持了相当的克制和容忍。

　　在香港，一般情况下，4口人只能申请到30多平米的一间公屋。7至8口人才可以享有60平米以上的三室。而且这种状况并非只是针对低收入阶层的公屋。在私人房地产市场上100平米以上的就算是豪宅了，相当少见

　　香港人对了解北京的居住状况。大都对内地的居住宽敞羡慕不已。对北京很多两口之家都住在100平米的房子里时惊讶不已。

　　土地稀缺地价贵是香港人居住条件不宽敞的主要原因。香港公屋的土地是由政府无偿提供，因此也存在公屋土地供应不足的争议。陈嘉信表示，房委会有信心保证每年平均的公屋兴建量大概在17000个单位。

　　除了土地供应量的问题，香港争论比较多的还有公屋的合理位置安排问题。在香港新开发的市镇，因为周边缺乏工业，居民要花费大量时间于交通成本，由此带来了一系列的家庭问题。这一现象为香港政府所注意。在繁华市区，土地是用于拍卖获得较高财政收入还是用于公屋建设同样让政府比较为难。这是一个恰当判断保障限度和财政收支平衡的问题。不过，总体来说香港的公屋相对还算均匀，并未出现像北京天通苑那样远离市中心的孤岛。从香港舆论在2005年底批评政府缺乏公屋土地供应的情势看，香港政府也不太可能有类似内地政府卖地敛钱，却不给经济适用房提供哪怕是部分有偿土地的胆量。

　　有趣的是，在豪宅最集中的浅水湾，也有一个公屋邨——“赤柱邨”。在过去一段时期，曾经有香港代表性人物提出“有钱人能欣赏海景，穷人为什么不能？”于是有了赤柱邨。这样的要求或许是因政治需要而产生的福利主义所致。

　　三、开放与监督制度

　　内地的经济适用房被滥用极为普遍，开宝马奔驰住经济适用房的不是什么稀罕事。北京市政府面对舆论的批评在去年也表态要公开经济适用房户主的资料。香港的好处在于有详尽的法律规定，申请公屋如果弄虚作假很可能被刑事起诉。因之，公共资源被滥用相对要少很多。

　　人们普遍认为香港政府是廉洁而高效的。不过，香港私人房地产和公屋也出现过弊案。70年代出现了多个公屋邨建筑混凝土牢固程度不足的质量问题和2000年的“短桩”事件（支撑建筑安全的桩被缩短）。不过，这些事情都因严肃的惩处起到了正面作用。混凝土事件以廉政公署大力督办而在时隔十多年后将犯罪人查办。与内地的大小弊案比起来短桩事件显得有点微不足道。但是，短桩事件还是令房委会主席下台，尽管调查证明房委会本身并未参与弊案，只是上当受骗。

　　“为了确保监督有效，房委会由不同方面的代表担任委员，而且另请专业人士审核。也许正是为舆论和有效管理的考虑，房委会的开放程度算是相当高。虽然委员是政府委任，但都代表着不同方面的利益。在90年代就来北京拜访过建设部的王坤认为，在房委会能够畅所欲言。与之相对应的是香港政府自80年代后就开始例行公屋政策的检讨制度。这一检讨过程类似于建设部的征求意见。只是建设部的征求意见只在某种极小范围内公开，本轮地产调控中建设部的多个文件的征求意见稿都被注明“会后收回，不得复印”。而香港房委会的检讨欢迎任何市民的现场参与。

　　当然，在这样的背景下，香港任何公屋政策的出台都是开放而取得基本共识的。至于秘密出台文件的事情更是闻所未闻。典型案例如1998年金融危机后香港政府取消“居者有其屋计划”。尽管开发商和部分民间团体意见相差甚大，但在多次讨论后各界还是取得不能挤垮私人房地产市场的共识。

　　由于各方的努力，以房委会这样一个看起来官方支持的超级开发商不仅能够维持运转多年，而且还能不断压缩成本。公屋建筑费用由1999/2000年度的310亿港币降至2006/07年度的57亿元，这不能不归功于高效的监督管理。　　

(责任编辑：王开)