热点透视：中国房地产市场的三大腐败“推手”

　　目前，不少城市房价持续上涨，牵动千千万万购房者紧绷的神经。与此同时，房地产领域频发的“官商勾结”腐败案件更令人深恶痛绝。

　　官商合谋的结果是楼市利益的天平偏向开发商，广大老百姓的切身利益遭到践踏，也直接影响到国家对楼市进行宏观调控的效果。

　　土地出让：地价成为随意揉捏的泥丸

　　在土地出让环节，开发商伸向政府部门的黑手“能量”巨大。其手法之一是与政府部门有关官员合谋，以免费划拨或者低价协议出让的形式取得土地使用权。最近，中央纪委严肃查处的江苏省人大常委会原副主任王武龙严重违纪违法案件，案情即涉及利用职务之便为他人减免土地出让金牟利。

　　王武龙曾任南京市委书记，据南京市建设系统一名官员介绍，王武龙案与其弟王文龙从事房地产开发有关联。王文龙一度在南京房地产业内很有名气，别人拿不到的地他能拿到。王文龙主要在幕后活动，拿到土地后再转手给开发商。南京市玄武湖边的“金陵御花园”高档别墅项目和南京中心城区的几个高档房地产项目都与其有关。王武龙案仅仅是近年来众多涉及土地转让腐败的案件之一，事实上，此前相继被查处的安徽省原副省长何闽旭、福建省原工商局局长周金伙等案件均与土地转让环节的腐败有关。

　　随着国家土地宏观调控的深入，以及通过招拍挂方式出让土地的制度越来越严格，土地出让环节又出现了一些新的腐败“变种”。比如土地在进行招拍挂之前，有一个信息公示的过程，要求有关部门在媒体上公开土地出让信息。个别主管部门的官员则在公开信息的渠道和方式上大做手脚，有的选择关注度不高的媒体，故意缩小土地拍卖信息的传播范围；有的选择周末等时间发布，到了规定时间，只有两三家打了招呼的房地产开发企业知道土地拍卖信息并做好了招投标的论证工作。阳光招标变成暗箱操作的“围标”、“陪标”，所谓的招拍挂成为一场用来应付国家制度规定的小范围“路演”，“小圈子、大腐败”的空间由此产生，土地出让价格再次成为开发商和腐败官员手中随意揉捏的泥丸。

　　规划审批：糖衣炮弹“攻城拔寨”

　　根据现有制度设计，各级规划部门对开发企业的约束性非常强，与此同时，其对许多制度的具体要求又有极大弹性。在这样“硬约束、软弹性”的制度设计条件下，开发商使用软的“糖衣炮弹”攻击并不坚硬的规划“城墙”，屡屡得手。

　　规划审批环节比较容易做手脚的是开发项目的容积率。目前，我国正处于城市化的高速发展阶段，许多大中城市对老城区的建筑有硬性指标约束，而对新城区的建筑规划往往只是简单分为若干功能区。许多城市新城区的项目开发均以大中型项目为主，单个楼盘动辄超过10万平方米，一些大盘规划面积甚至达到数百万平方米。在这样的情形下，楼盘容积率只要提高零点几个百分点，就能够带来巨额利益。

　　在青岛市崂山土地案中落马的青岛市规划局原局长张志光可谓深谙此道。张志光担任局长期间，青岛一家房地产公司在市北区科技街开发建设住宅小区项目。为多建住房，公司向青岛市规划局申请提高项目的容积率，未获批准。之后不久，公司总经理夏某经朋友介绍认识了张志光的表弟赵某，让其找张志光关照此事，并答应事成后送给张志光200万元，同时这一住宅项目的智能化工程让赵某承揽。此后，赵某果然为这一项目去找张志光疏通关节。几个月后，张志光大笔一挥，批准了其申请提高容积率的报告。

　　事实上，在房地产项目规划审批的过程中，除了规划、国土、建设等要害部门，还需要经过房管、工商、税收、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。江苏一个开发商坦言：“楼盘开发是资金密集型项目，这些环节哪个打点不好，当官的就会拖。每天上万元的贷款利息等着要还，谁拖得起？”而这些“灰色成本”层层加码加息，最终埋单的是楼市链条末端的购房者。

　　土地用途转换：瞒天过海利益“大输送”

　　在我国，实行土地用途管制制度，工业和商业用途的土地使用年限一般在50年以下，而住宅用途的土地可使用70年。一些开发商对有关部门进行公关，做土地用途转换的文章，在工业、商业项目上开发住宅项目以增加销售利润。

　　苏州市原副市长姜人杰，利用分管城建的职务之便在变更土地用途过程中非法敛财，数额特别巨大。姜人杰指使苏州市某国有公司总经理挪用巨款，充当姜的儿子开办私人公司的注册资金。姜利用手中权力，将苏州一块工业用地变更为商业和房地产开发用地，并将这块地交给其子经营的公司进行拍卖以获取巨额利润。

　　苏州大学一位教授说，土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权在分管副市长和副秘书长手中，其中的制度监管缺陷很容易成为开发商集中公关的环节。

　　工业、商业用地乃至公建配套用地被转变为住宅用地，开发商从中谋取了巨大的差额利润，而对购房者则意味着利益剥夺。记者在东部几个省会城市采访时了解到，一些居民买到房子后才发现，房子的土地使用权不是国家规定的70年，而是50年或者更低。据专家介绍，发生这一现象的原因主要是土地用途发生了变更。消费者支付同等的购房成本，却莫名其妙地被减少了20年甚至更多的土地使用年限；一旦开发商不能办妥土地用途变更的全套手续，房产证办理、购房者落户、孩子入学入托甚至包括水电使用成本都有可能受到直接影响。开发商和腐败官员又一次在合谋中对购房者进行了算计，并给之后的城市管理留下了重重隐患。

　　山东省社科院专家冯群力分析认为，与教育、医疗等领域发生的腐败问题相比，房地产领域的腐败案具有隐蔽性强、涉案金额大的特点。一般是党政部门主要官员和开发商相互勾结，普通百姓甚至公务员很难发现和察觉；从现有查处的案件来看，由于房地产腐败产生超额利润，涉案金额往往巨大。腐败公关层层加码，加大了房地产开发的成本；在此基础上形成的“官商勾结”，一定程度上造成了房地产开发商要挟地方政府要员的客观现实，从而进一步推动房价上涨。

　　房地产市场关系千千万万百姓的安居生活，是社会和谐的重要保障。当前国家正在进一步加强房地产领域的宏观调控，腐败不除，宏观调控的效果将会大打折扣，建设和谐社会的目标也会深受影响。（记者邓卫华邓华宁）（来源：半月谈）

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