07年深圳房价将何去何从? 上涨幅度有限

　　“供应减少，需求有增无减，供需矛盾十分突出，价格快速上涨在所难免。”这句话足以概括为何2006年在宏观调控的紧锣密鼓中，深圳房价依然能够“逆市”上涨近30％。

　　而且进入2007年1月份后，在市场的强力推动下，仍然略有涨势。

据中国指数研究院提供的数据，从1月21日到27日，深圳全市总成交额22.54亿元，总成交均价11334元每平方米，比之前的11000元每平方米的成交均价上涨了3％，其中宝安区成交均价上升最快，达到12334元每平方米。

　　因此，2007年深圳房价将何去何从？其一取决于严重紧张的供求关系有无缓和；同时众多“9070”项目的入市会不会给深圳房价带来一定平稳作用？另外随着中小户型项目的增多，有业内人士预计，尤其是部分关外地区，将出现一定程度的价格震荡。

　　如何缓解供求矛盾？

　　供求关系紧张，这已经不是深圳楼市第一次面临的难题。自关内可开发土地基本为“零”后，深圳的供求矛盾就日益突出。据世联的一份最新报告指出，截至2006年11月全市商品房住宅成交共成交68278套，同比去年下降23.7％，销售面积647.2万平方米，同比去年下降19.5％。同时1－11月批准预售的商品住宅为616.41万平方米，较去年同期相比下降了4.7％。而2006年整个市场也因为宏观调控关系，进入9月后，市场大环境才开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖的迹象，伴随着姗姗来迟的“金九银十”，被压抑的消费和投资性需求全面放开。

　　由于这种供求紧张关系始终得不到根本缓解，因此今年深圳楼市始终呈现明显的卖方市场特色，中原的年终报告就指出“今年楼市成交的一个显著特点就是供应牵引销售走，供应量放大的月份，销售量也紧随放大，供应量减少的月份，销售量也立即萎缩，一个新项目出来往往会引来成倍的求购者，价格快速上涨在所难免。”

　　因此在2007年，深圳房价的发展趋势，很大程度取决供求异常紧张关系能否有所改善。

　　记者从深圳市国土资源和房屋管理局了解到，虽然特区仍无新增商品房用地，但是相对2005年仅0.80平方公里的商品房建设用地供应，2006年商品房建设用地供应回升到了1.04平方公里，占全年土地供应计划的9％，全部集中在宝安和龙岗两区。有业内人士称，在房价持续上涨和持有关内土地的开发商屯地的双重影响下，将市场供应的注意力引向关外，并增加其土地供应量，不啻是一种既缓解开发商土地实际需求，又引导其心理需求转向的有效方法。记者留意到，2006年这些新批土地分布在坪山、观澜、龙岗中心城、西乡等地，基本上围绕高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜的意图十分明显。

　　虽然关外置业已经是大势所趋，但是因为关内外的实际差距在短时间内依然会存在，因此关内大户型依然会得到市场的热捧，这一市场层面上的供求矛盾也很难得到根本解决。

　　部分区域将出现价格震荡？

　　“目前在关外的部分热点片区，出现了不同程度的泡沫”多名业界人士都向记者阐述了类似的观点。

　　据世联报告指出，和2005年关外全年的商品住宅成交量占到了全市的50％相比，今年的关外成交量已不再只占半壁江山。2006年1－11月关外商品住宅共销售39589套，占全市销售量的57.86％，销售面积397.65万平方米，占全市61.95％。在房价上，2006年1－11月宝安商品房均价为8343.77元／平方米，与去年同期相比增长了56.7％；龙岗为6511.91元／平方米，同比增长了25.71％。而在11月宝安的成交均价更一度达到了9327元／平方米的高位，直逼关内房价，其中不乏楼市成交复苏后带来的投机炒作成分。

　　据了解，仅仅是在宝安中心区，2006年的中介地铺就由2005年的不足10家变成60多家，12月份就新开了20多家，可见片区投资气氛的活跃程度，而业内人士称，现在关外很多房子的价格都与其价值脱离，尤其是在配套设施的建设方面，远远不能形成片区整体价值，“如果深圳房价一旦走低，这些项目极易贬值。”

　　而另据某专业机构分析，6月1日以后深圳公开出让的77.6万平米住宅用地，其中39％符合“9070”规定，还有61％“90平方米以下住房面积所占比重是在95％以上”。经过统计，这批住宅90平米以下房型达到145万平米（不含公共租赁房），由于全部在关外，这样会使关外的供应结构发生较大改变。关外以中大户型为主流的供应结构将发生逆转。

　　因此在小户型集中入市的前提下，目前高价位运行的关外房价，有可能受到冲击。正如日前一位开发企业人士称的“关外价格可能有区域性调整。”

　　关外重现6000元／平米的房？

　　随着“9070”政策执行力的进一步加强，以及关外众多小户型项目的入市，业内预计，明年住宅供应很有可能出现两个显著变化，一个是90平米以下中小户型比例显著放大；另一个是关外供应量显著增多。“这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。”

　　中原一份报告就指出，关内受土地开发的严格限制，加上大户型的本身稀缺，大户型将会向居住品质意义上的“阔绰”迈进，尤其是享有海景、山景等等自然资源的大户型物业，都将进一步提升居住内涵，形成一个高价位的“上层市场”，而关内小户型则向酒店化、商务化功能转化，趋向小而精。无论大户型还是小户型，产品都会进一步升级，价格也将不断攀升，并成为海内外投资者追逐的目标。

　　至于关外项目，90平米以下房型会向设计舒适、功能齐全、适宜居家的方向发展，如何突破面积限制，尽可能多的增加功能空间，抢占90平米以上大中户型客户市场成为开发商们思考的重点课题。在新政约束下，90平米以下房型供应激增，同质化竞争加剧，价格不可避免地成为竞争的核心。

　　因此有相关人士预测，2006年出让的土地将在2007年下半年形成有效供应，关外将出现大量6000－7000元每平方米的住宅，与深圳平均房价保持3000元左右的价格差，从而有效平抑深圳房价上涨的幅度。（记者卢青）