小区车库归谁年内有新说法

　　晨报讯2004年12月15日出台的车库新规可能再面临调整。记者昨从南京市产权市场处获悉，研究解决“机械式车库能否销售”、“小区地下车库产权如何界定”等问题已被纳入今年该部门工作要点。有关人士表示，这主要是为了配合即将出台的《物权法》。

　　据了解，目前南京有关车库的规定是参照2004年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定，相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。

　　对于开发商拥有产权的那部分车位，开发商可以选择对业主卖使用权还是所有权。在现实生活中，由于开发商大多有着强大的背景，所以不少开发商捏着产权卖使用权，引发不少纠纷。　调整方向：具体参照《物权法》

　　由于至今没有一个大法对车库产权进行约定，民间有关车库产权的界定也有众多说法。比如看其成本是否摊入房价之中、其面积是否算入公摊面积等。南京市当时采用了一个相对折中的办法，即85％、15％之分。但法律界人士认为，该规定仅是地方法规，“物权法出台后必然面临调整”。

　　根据即将提交全国人大审议的物权法草案稿，车库的权属被规定为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。江苏天之权律师事务所朱凯律师在接受记者采访时表示，这里的约定应是开发商和业主之间的约定，不应由地方政府来硬性规定，这样一来就有可能全部车位都是业主的，或者另外的比例。

　　南京市房管部门的有关人士也表示，《物权法》出台后，地方有关车库权属的规定将肯定有新规定，包括机械式车库能否销售、地下车库的产权如何界定等问题都将迎刃而解。据了解，目前南京对于机械式车位办理的仅仅是一个集体的产权证，比如1200m2、600个机械式车位，房管部门办理的产权为1200m2车库的集体产权，而这些产权也全部属于开发商所有，业主只有购买使用权的份。　专家推测：车库权属划定不会依据成本

　　尽管对于车库产权界定的猜测有很多种，但法律专家表示，权利归属一般来说只有两种方式来约定：一是合同方式；二是法律规定。而成本只是确定价格的一个因素，不能影响权利归属。其次，南京自实行“一价清”以来，小区车库的成本已不在房价里面了。南京市房管局法规处有关人士表示，物权法并没有从成本上来考虑物的归属，车库的权属最终要看双方的约定，如果约定不明确还是属于业主所有。