高档公寓投资回报率急降75% “以租养房”撑不住了

　　空了两个月后，最近，李先生终于把中海雅园的房子租了出去。房子虽然租出去了，但李先生的脸上并没有露出喜色。李先生说:“我这套房子175平方米，2004年的时候每月租到10000元，现在才租7600元。当时买的时候总价145万元，首付50％，20年按揭贷款，月供4930元，现在算下来，年投资回报才4.4％，再空两个月，一年的租金都不够供月、交物业费了。

　　自去年6月份以来，随着宏观政策的不断出台以及税收的增加，许多像李先生这样的高档公寓业主都明显感觉到房子不好租了，租金回报率低了，“以租养房”越来越难。21世纪不动产最新的分析报告显示，目前，本市10000元以上高档项目出租的年平均回报率为5％左右，前两年20％至30％的高回报率已经成为历史，下跌幅度更是高达75％。

　　我爱我家的市场分析人士说，自去年以来，高档公寓租金持续走低，以高档公寓比较集中的CBD区域为例，从去年年初至今年年初，一居的租金每平方米下滑了500至1000元，如阳光100从以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，现代城则从每月5000元下降到了每月4000元。高档公寓大户型的租金下滑趋势更加明显，月租金降幅达到1000至1500元。

　　在租金下滑的同时，空置期也在延长。21世纪不动产统计显示，2006年上半年，北京高档公寓平均出租空置期为两个月，现在的高档公寓平均出租空置期延长至三到四个月，部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长，如朝阳公园、燕莎等地区。

　　据链家地产统计，2007年1月，月租金在3000元以上的租赁房屋供需比在3.3比1左右；而2006年1月的比例为2.7比1。造成供需比加大的主要原因是供应量的增加和由售转租房源量的增加。由于前几年高档公寓升值空间大，投资回报率高，导致本市高档公寓热，开发量较大，近两年，高档公寓存量房逐年增加，而高端需求并没有发生显著的增加。与此同时，宏观调控政策对高档公寓的调控力度加大，特别是2006年三税的实施，使得高端公寓出售利润减少，惜售心理加重，由售转租房源增加。

　　21世纪不动产和中大恒基等多家中介公司均认为，今年高档公寓的出租回报率肯定还会下降，下降幅度为20％左右。主要原因有两个，首先，随着一些高档公寓的建成，市场供应量还会增加，进一步加大供需比；第二，随着国家宏观调控政策的落实，租赁收税将使租赁的回报率降低1至2个百分点。因此，以前买的高档公寓因为房价比较低，出租房子还会有些收成。而随着房价不断攀升，那些试图通过租金收入“以租养房”的长线投资者已经很难在京城找到能够满足投资需求的楼盘了，即使买到比较中意的楼盘，“以租养房”也变得越发艰难了，甚至很多投资者不得不每月要倒贴一些银子了。