尝尝商业地产这块奶酪 增值获利堪比主营业务

　　尽管自住需求已成为市场的主流，然而对那些不断寻找新奶酪的投资者来说，房产仍然是关注的对象之一。事实上，随着住宅投资的空间越来越小，商业地产开始越来越受投资者关注。那么，2007年，杭州哪些商业地产项目值得关注呢？

　　地产增值获利堪比主营业务

　　在戴德梁行日前发布的亚太区2006年物业市场报告中，写字楼和商铺是最受市场欢迎的投资物业类别，服务式公寓及酒店则成为新兴投资类别。

　　“在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态。”一位业内人士表示，借助人民币升值的“东风”，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间。

　　写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的，大致分为纯写字楼和多功能写字楼两大类。而酒店式公寓和服务公寓事实上也是写字楼用地上不同定位的产品，但是这类产品的卖点着眼于居住概念，通过精装修以及更高档的服务打造更适宜居住的空间。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应。

　　不少前几年投资商业地产的商家和个人，都在这几年的楼市中受益，尤其是一些连锁商家，如果店面位置选择合适，其房产增值相当可观。

　　比如两岸咖啡，目前已经在杭州(包括萧山)开出了28家连锁店面，据悉春节过后还将在文二西路和文三西路开出两家新店。在两岸咖啡的地理位置都极优越的店面中，“大概有1/5的店面是购买的自有房产，其它多数是租的。”两岸咖啡企划副总吕江波说，这些购买的商铺店面在这几年都有不同程度的升值。

　　其实对于两岸咖啡这样以咖啡为主营业务的商务餐饮连锁店来说，单纯的咖啡经营，在杭州这样的一个城市的销售盈利还是有限的，而通过购买一些房产做为分店支撑起两岸咖啡的快速扩张和盈利不失为佳策和捷径。

　　此外，几个月前，两岸咖啡在目前还在兴建的环球中心购买了1000多平方米的场所作为未来的公司总部，尽管初衷并不着眼于升值，但短短数月间，这里的写字楼价格已有所上涨。

　　不过吕江波表示，这种地产增值盈利基本上都是“理论上”的，因为两岸并没有考虑出售这些升值的店铺，而且由于这些店铺的面积都比较大，总价不菲，在市场上也不是很容易套现。至于那些租赁的店面，普遍都是签8年或者10年以上。

　　而不少小投资者，则把理论上的盈利变成了现实。记者一位朋友，于2004年买下中山北路上的一间沿街店面，经营甜品速食，一年下来不过数万元盈利，由于薄利又牵扯精力，于是该朋友转手卖掉店面，结果倒是赚了近10万元，比起自己的主营业务，有过之而无不及。

　　杭州哪些商业地产可关注

　　据中原地产来自杭州透明售房网的数据统计，杭州目前在售商业地产的供应量为46.7万平方米，其中写字楼项目34.98万平方米，酒店式公寓和服务公寓为8.94万平方米，商铺类为2.78万平方米。

　　从区块分布来看，杭州的商业地产项目分布主要集中在主城区，其中上城区、下城区和西湖区的供应量最大，江干区毗邻钱江新城区块也渐渐有所放量。

　　滨江区供应量为4.37万平方米，写字楼以华荣时代大厦、海威国际为代表。酒店式公寓有龙禧硅谷广场，服务公寓有现代印象广场。滨江区的商业项目当前的供应量不大，但随着星光大道、海威国际等项目的运作，未来的商业供应量会有一个显著的拉升。滨江区主流的写字楼产品的价格区间在6500~8000元/平方米。

　　拱墅区的供应量为5万平方米，新青年广场、美都广场、迪尚商务中心和中联大厦是供应量较多的写字楼项目，清水公寓、新青年广场也有不少商铺在售。拱墅区的写字楼价格在8000~12000元/平方米之间，而商铺类的价格15000~20000元/平方米之间居多。

　　江干区的供应量为7万平方米，以紫晶商务城最具代表性，该项目在售量超过3万平方米，以写字楼产品为主。而庆春东路接壤钱江新城的部分成为商业项目渐渐集中的区块，代表如庆春发展大厦、旺座中心等。而地处笕桥的大世界五金城也依然有近万平方米的市场商铺供应。江干区的写字楼大多均价区间在10000~14000元/平方米。

　　上城区的供应量有10.93万平方米，酒店式公寓和写字楼的供应相仿，以东方金座、凯恩西湖金座、凤凰城、观澜(郡亭公寓)为代表的酒店式公寓占到50%以上的比例，而写字楼则以平海国际商务大厦、大名空间商务大厦、金融大厦为代表。

　　西湖区的供应量有9.8万平方米，其中世贸丽晶城欧美中心还有5.4万平方米的写字楼，售价在16000~19000元/平方米之间，超过区域在售量的一半。而以中豪晴园、梧桐公寓为代表的高档公寓的住宅底商现已面世，价格在27000元/平方米左右。

　　下城区的供应量有9.48万平方米，纯写字楼产品比较多，如环球中心、广利大厦、现代置业大厦、嘉联华铭座、越都商务大厦等。酒店式公寓以华润西子中心最具特色。而地处湖滨的杭州国际商务中心为售价最高的写字楼及商铺类综合项目，写字楼售价超过2万元/平方米，商铺在4万元/平方米以上。