观点:基本无利可图 现在买房投资不划算

　　春节刚过，经历短暂“冷却”的房地产市场重新升温。事实上，进入2007年，随着房价的持续攀升，人们对楼市的热情一直是有增无减。眼下，房价的未来走势已成为各方关注的热点，有人说涨，有人说跌，相关部门的信息口径也不一，甚至互相矛盾。

　　投资买房收益率下降

　　春节期间，计划投资房产的张先生一直犹豫不决。

　　他于 2006 年年初在北京东部某小区购买了一套 145 平方米的房子，总价为 130 万。目前能以152万元出售，而当下的租金则为 6000 元 / 月。是租还是卖？他给记者算了一笔帐。

　　如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。即总税费＝总出售额 ×（5.5％的营业税＋ 0.05 ％的印花税＋ 1 ％个税＋ 1 ％土地增值税） 152×7.55% ＝ 11.476万。净收益＝152-130-11.476 ＝ 10.524 万。

　　“实际上，我所付出的成本还包括当初买入时的契税（购房价的 1.5% ）、公共维修基金（购房价的2%）、物业、装修等费用。如果再减去这些费用，投资收益率仅略高于银行利率。” 张先生告诉记者。

　　“6000元的出租价格还不错，只是面临着很多风险，如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是贷款买房，最怕利率大幅上调。”张先生说。

　　据统计，近几年来，尽管北京市商品房同比增长幅度为 10%左右，而租赁市场普通楼房的租赁价格只上涨了3%左右，甚至某些区域因为供应量过高，租金不升反降。

　　北京房产中介公司我爱我家的副总经理胡景晖认为，近几年二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态，对投资者来说，风险很大。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际收益率又要下降。

　　据记者了解，很多投资买房的人都面临着租售两难的状况。如果卖掉，基本没怎么赚钱；出租则风险大，收回成本的时间太长。

　　升值11 ％才有利可图

　　刚过去的一年，有人称为房地产调控政策年。经过一系列调控政策的洗礼，一手房市场的投资比例也在下滑。

　　北京某房地产中介公司的李女士告诉记者，房产投资要有收益的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是11％。也就是说，房产在转让前必须要升值超过11 ％才有利可图。

　　有关业内人士称，目前投资房产的风险已越来越高，而更大的风险则来自银行贷款利率上调。目前，利率上调所造成的成本上升已开始显现。2006年4月28日、8月19日，央行先后两次宣布贷款基准利率上调0.27个百分点。若按目前一年期贷款基准利率6.12%计算，假设买一套60万元的住房，贷款40万元，期限30年，仅利息就近48万元。

　　“从我的研究来看，利率一般是随ＧＤＰ增长率上下波动2％，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的ＧＤＰ增长一直在9％，利率应该在11％左右。”中国社会科学院金融所金融制度室主任易宪容告诉记者，“利率逐步上调，债务负担必然增加。”

　　另一方面，从国际通行的房屋“租售比”来看，也显示目前投资买房存在风险。

　　胡景晖告诉记者，在朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在 3500 元 / 月，房价 96万元左右，租售比在为274∶1，而现代城也差不多在271∶ 1 。均已超出国际警戒线20-30% 。

　　“这就意味着，如果单纯投资买房的话，依靠租金收益，买房人将在 30年左右的时间内收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。显然购房风险加大了，毕竟未来30年内不确定性因素太多了。”胡景辉说。

　　预计将有新政出台

　　对投资买房者来说，最大的风险还在于政府的政策导向。

　　国家发改委在刚刚发布的调查报告中指出，2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控，但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题。突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显。

　　据国家发改委最新统计数据，北京房价已经连续17个月上涨，去年，北京房价更是创下了连续7个月两位数增长的纪录，位居各大城市房价增长最前列。

　　1月26日 ，北京市市长王岐山在总结 2006 年政府工作时坦言，北京房价增长过快，政府将采取措施抑制房价过快增长。

　　这些都预示着可能有更严厉的调控措施出台。

　　北京市社科院、社科院社科文献出版社1月底发布的报告预计，北京市房价将逐步趋于稳定，并于 2-3年后开始下降。研究者认为，2008年以后以下几个因素——开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

　　北京市房协的蔡金水认为：“物业税的开征，会带来购房容易养房难，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配，有利于打击‘炒楼’者的‘积极性’。”

　　前一段时间北京市政府颁布的“禁商令”也分流了一部分商户，这对许多处于中心地段的住宅来说，租金价格上升的空间已经不大。而最近舆论关注的大户型持有税也会加大买房的持有成本，这也无形中增加了投资性买房的风险。

　　某房产网站的编辑王迎新认为，现在个税是两种征收方式任选，如果取消 1 ％的规定，严格执行20％的标准，届时对投资者的打击将是致命性的。而且长线投资需要漫长的等待升值的过程。如果投资者把一大笔资金投入到房产中，一旦出现意外需要现金时，折现就很困难，通过买卖则损失很大。

　　种种迹象表明，买房投资的收益已经变小，短期投资因为税收增加买卖双方都没有占到“便宜”，长线投资则因政策变动而带来的风险比较大。国务院听取北京市房地产市场调控情况汇报时强调增加供给稳定价格

　　新华社电 近日，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，房地产市场宏观调控部际联席会议主要成员单位参加了会议。

　　会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。