生存市场创新转型 四大悬念拷问北京地产代理行

　　2007年住宅项目逾100个纯新盘、商铺项目410万平方米、写字楼项目160万平方米的供应能让北京房地产代理商们吃饱吗？

　　除了争抢本地楼盘代理市场，异地市场同时也在迅速拓展，2007年他们能够借助异地市场让自己成长得更快吗？

　　面对“90/70”，感觉到压力的不仅仅是开发商，代理商们如何从政策对市场的影响中开拓出新的利润增长点？

　　综合地产服务机构，还是单纯的代理销售，或者是坚持专业顾问的服务，转型与否成为摆在北京地产代理商面前的另一难题 ?

　　悬念1：楼盘放量代理行机遇几何？

　　2007年北京楼市是近年来供应相对旺盛的一年。

据仲量联行、戴德梁行、华高莱斯、北京中原等多家地产服务机构统计，2007年住宅项目将创下近3年供应最高峰，纯新盘预计超过100个；410万平方米商铺、160万平方米写字楼项目的新增供应也将刷新近年最高纪录。

　　那么，如此多的项目能让京城代理行在今年“吃饱”吗？

　　据北京市2007年1月26日发布的《2006年北京市房地产经纪行业发展概况》显示，2006年北京市备案的房地产经纪机构共2675家，从事商品房代销的机构有1484家。相比往年，北京项目总量与代理行之比有所提高，若按1484家的代理行数量来看，今年“僧多粥少”的局面将得到些许缓解。

　　“虽然今年项目供应多，但大多数项目资源都被几大代理行掌控，一些小的代理行根本就没有项目运营，”北京某知名代理行市场分析师对于市场份额如是分析，房地产代理市场“弱肉强食”的战争一直都存在，代理格局从未稳定过。

　　2007年项目多了，市场就好做吗？对此，中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳告诉本报，项目多带来的是更为激烈的市场竞争，但是否能赚得盆满钵满却需要根据2007年的需求及宏观调控政策来考量，代理行能否在今年凭借旺盛的楼市有一个大飞跃还不能肯定。

　　历年来被残酷的市场淘汰的案例并不少见，但代理行“黑马”也不断涌现。成立3年的北京瑞景创信房地产经纪有限公司代理的主语国际中心在去年销售业绩近24亿元，闯进2006年北京代理行销售金额排行榜前十。

　　一业内资深人士认为，在如今起起浮浮的北京楼市，小的代理行只要抓住机遇代理好一两个项目便能倍受市场关注并得到开发商认可，之后便能与目前北京的大代理行相抗衡，就像前些年紧抓机遇的金网络、中广信、协成一样，一跃成为如今北京房地产代理行的“佼佼者”。

　　2007四大楼盘放量、异地拓展、户型营销、企业转型考验着北京地产代理行。

　　悬念2：异地掘金是否上策？

　　2007年将呈现的是急速放量的北京楼市格局，各大代理行所占据的资源也将有所上升，但从北京房地产代理市场全局来看，“僧多粥少”的局面将促使大小代理行加速在异地的市场角逐。谈及为何不专注做北京市场时，众多代理行一致表示，随着公司的发展，北京楼市的这块蛋糕还是填补不了各自的胃口，何况向异地市场拓张已是目前京城代理的大趋势。

　　据了解，中广信自去年底签下秦皇岛一70万平方米项目后，之后再签下烟台一项目。2007年才2个月的时间，各代理行也纷纷传出签下异地项目的消息。

　　协成之前在异地城市大多以策划顾问的角色居多，代理的份额仅占到该公司异地市场的30%。协成董事总经理王晓航近日向本报透露了该公司今年异地拓展计划将以项目代理为主营，目前正与太原一项目代理事宜正在洽谈。而成业行经过去年在天津市场的调研之后，今年将正式进入天津楼市。

　　此外，伟业顾问、中大恒基、思源经纪等各大代理行也都将于今年加快在异地市场的步伐。从目前来看，代理行异地拓张有两种情况，一种是实力雄厚的全国性品牌代理公司，这类公司一般通过在二级城市直接设立分公司进行业务扩张，另一种情况则是通过收购或者联盟的方式与当地的代理公司进行合作。

　　“异地市场庞大，特别是二三线城市楼市尚处于起步阶段，还未出现较为专业的代理行，京城代理行这时到异地是非常有优势的，还有许多异地开发商自动找上门来让我们去做代理，有金子挖那干嘛不去呢？”一京城代理行老总谈及异地市场时比较激动。

　　然而，异地市场果真令京城代理行老总所兴奋的那样吗？“除上海、深圳、广州等一线城市外，其他二三线城市房价较北京更低一些，虽然其项目代理费率大多比目前北京的高出50%，但因为总价低，所取得的代理费用也高不起来，加上北京公司在异地市场更高昂的成本，异地拓张并不是京城代理行突围的上上选择。”协成董事总经理王晓航、中广信副总经理郭政等代理公司高层对于异地拓张也表示出顾虑，加上在异地的水土不服，这种向异地拓张来寻求出路都有待考证。

　　对于异地项目代理，亚豪则较为慎重，目前均以顾问为主，代理的份额相当小，今年除特殊情况外也不会加重代理的比例。第[1][2]页