楼市观察:格限制开发商利润 让房价深度回调

　　房地产开发商获取暴利是导致房价严重偏离人们实际购买力的根源之一。今年两会上，从事水利工程研究的王长德委员替房地产商算了一笔账：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币，而房地产业存在的‘暗箱操作’，给房地产商带来了暴利。

　　王长德委员点中了目前高房价症结的要害。最近一段时间，广州市广钢集团均价2050元/平方米的自建房，让开发商们暴利的尾巴露了出来——广州市2月份一手房签约均价为8134元／平方米，即使考虑到地价、品质等各种因素，两者的差价也已过半，导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外，无论在郑州、温州还是深圳，个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半，原因同样在于少了开发商这一环节——从这一点上，也可以看出开发商的暴利是多么让人触目惊心！《21世纪经济报道》1月20日报道说：“很多项目(利润率)超过了300%以上!”

　　实际上，单位自建房或个人合作建房的成本一般都是高于开发商的——尤其是整合相关资源和办理相关手续的成本，加上合作建房最大限度杜绝了偷工减料等行为，质量更有保障，即使在这种情况下，他们的建房成本依然能够比相邻的开发商主导的楼盘价格低一半。这些事实充分印证了房地产商的暴利之高。

　　许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这种谎言早已被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。某商业银行北京分行某支行的行长曾向媒体披露，北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元！在这种情况下，地价在房价中所占比例已不值一提。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法，只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。

　　应该认识到，在我国房地产整个产业链条中，开发商所付出的实质性劳动和所创造的实际价值是非常少的，我国的房地产开发商与国外集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商有着本质的区别。在我国房地产产业链条上，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色，按照开发商自己的说法叫“资源整合”，但开发商的实质是什么呢？去年4月19日，《工人日报》刊发了对中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生的访谈，曹建海经研究后认为：“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”

　　而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资(向建筑企业转嫁风险和成本)、预售房(向购房人转嫁风险和成本)、假按揭(向银行转嫁风险和成本)等方式，甚至官商勾结打社保基金的主意“空手套白狼”获取资金。

　　社科院专家的研究表明，尽管开发商只是一个资源整合者，但在整个房地产业链条中，它却攫取了高达90%的利润，包括建筑施工企业在内的环节，只得到了利润的10%，这种利益分配方式是严重畸形的。面对高房价所隐含的潜在风险，必须采取措施，挤压房地产商的利润，把它的利润限定在它作为一个“资源整合”或“中间人”、“中介人”角色所应得到的利润。比如，将开发商利润严格限定在3%以内——作为一个不进行任何实质性生产活动的环节，这一利润对于开发商而言已经非常丰厚。同时，必须尽快取消预售房制度，清查房地产界猖獗的偷逃税款行为，严厉打击囤积土地和住房的行为，倘若这些措施到位，即使在地价等因素都不变的情况下，房价也能实现深度回调。