引发车库买卖风波的丰景大厦。
28岁的女孩喻敏花100万元购买了广州丰景大厦一楼车库，在她领到车库房产证两年半之后，突然遇到了一件异常尴尬的事。3月6日，她拥有的车库房产证被越秀区法院一审宣判撤销，理由是属于公用建筑面积的大楼水池出入口正好在车库内，因此车库不能卖给个人。
喻敏一下子陷入了拿什么证明她是车库拥有者的难题。“总不能说车库不是我的吧。我也要起诉。”喻敏说。
挑起这场车库诉讼之争的是丰景大厦的一位业主陆学军，他代表全体业主质疑喻敏持有的车库房产证的合法性，将办证机关告上了法庭。
“大家一致认为，大楼的车库包含有公共面积，是不能卖的，更不能办房产证。”丰景大厦业委会主任周浩宁（见右上图）说。
案子一审判决结果是业主们胜诉，但关于这个车库的买卖之争，有关各方也许还将持续下去。这个看似特殊案件的判决带给了人们深刻的思考。
文／图 本报记者何涛、杜安娜
3月14日，越秀区法院一审判决书下达一周之后，广州市寺右二横路上的丰景大厦一楼车库的大门仍然紧锁着。车库的大门是喻敏上的锁，至今已经锁了3个月。由于进不了车库，记者只能透过窗户玻璃才能看到车库里的情形。除了放有一些破旧的自行车外，车库基本上是空着的，大楼水池的出入口就在车库的一角。
车库已经锁了3个月
丰景大厦是一幢单体楼，总共有28层，有住户216户。按照大楼当初的设计，大楼700立方米的水池正好位于车库下面的负一楼，216户居民的用水全靠这个水池，“水是先从水池抽上去，再打下来。”由于水池正好建在一楼车库的下面，水池唯一的进出口就开在了车库里，清理水池也必须先进车库。
大厦的车库卖给了私人，一直是不少业主揪心的事，因为业主们可能没了地方停车。另外，因为车库在大厦水池入口处，影响了业主的日常生活。今年春节的时候，水池的阀门坏了，水都泡了车库，但是业主们就是进不了车库维修，“我们打电话报警之后，警察去找喻敏才拿来了钥匙，修好水阀后又锁上了。喻敏现在将钥匙放在了一个朋友那里。”周浩宁说。
面对车库门上的一把锁，丰景大厦业主委员会是无可奈何，因为喻敏拿到了车库的房产证，此前，她是车库的合法拥有者，她有权锁门。
业委员成立加速车库转让
这样一个给大楼业主带来不少麻烦的车库转让行为是如何发生的呢？
两年多前，一个标志性的事件加速了车库转让。2004年11月，丰景大厦业主委员会成立，周浩宁当选了业委会主任。业委会成立后的第一件事，就是准备从开发商手中接管丰景大厦的物业。就在业主委员会成立前不久，开发商广州裕华达房地产有限公司把一楼车库卖给了喻敏。“开发商是怕我们接管后，他就根本卖不了，所以才会匆忙转让车库。听说卖的价格是100万元，但许多业主都不相信这笔交易，整个车库的建筑面积是707平方米，算下来才1400元/平方米。当时楼上住宅都卖6000~7000元/平方米，1楼还有商业用途，根本不可能这么低的。”周浩宁说。
对于不少业主的质疑，喻敏说：“对于这个问题我没必要向任人解释。你想想看，我没花钱买，开发商怎么会将车库给我呢？”
2004年11月11日，办证机关向喻敏核发了车库的房产证，建筑面积约707平方米，其中分摊面积为10平方米。
其实，自从2004年年底整个车库被开发商卖给喻敏个人后，有关这个车库的风波就一直没有平息过。
2005年3月，丰景大厦业委会主任周浩宁第一次看到喻敏持有的车库房产证的复印件。“喻敏拿着复印件对我说，要将车库改为商业用途。我们答复她，虽然有房产证，但不能改变用途，只能做车库，不能改为商铺。”后来，双方一直僵持着，没有进一步的行动。
车库风波一直没平息
2006年，随着喻敏不断地带人来看这个车库，不少业主知道了，喻敏想把车库再转手卖掉。“我们认为不能卖，这样可能损害业主们的利益。”周浩宁说。
对此，喻敏却一直坚持自己的想法，“我有房产证，就意味着车库是我的个人财产，我当然可以卖。”
为了阻止喻敏卖车库的行为，丰景大厦的业主委员会也展开了行动。周浩宁和一些业主先后去有关部门上访了5次，并且得到了5份答复函。“2006年年中，有关部门答复我们说，已经查过了，发证没有违法，如果还有异议的话，可以通过司法途径来解决。这样，我们才想到行政诉讼的。”
2006年10月，丰景大厦180多户业主联合签名，将办证机关告上了越秀区法院。
原告的名字是丰景大厦的一名业主陆学军。他告诉记者，当时，不少业主都担心打不赢，因为很多人都没有打过行政诉讼的官司。大家是支持，但不抱希望。
一审判决撤销车库房产证
为了打这个官司，丰景大厦不少业主都忙了起来。他们翻阅了大量的资料，咨询了不少的专家，工夫不负有心人，周浩宁告诉记者：“我们打这个官司有充足的理由。首先，丰景大厦一楼车库原规划方案为公共停车场，预售证上的销售总面积与用途并没有将其列为作商品车库销售，将全体业主共有的车库产权转给喻敏没有法律依据。其次，车库内有一处公共水池进出口，整栋大厦的自来水供应都靠此出水口保障，将包含公共设施在内的车库面积置于个人名下，也违反了有关规定。另外我们核算了整栋楼的公用建筑面积，发现有500多平方米莫名不见了，找来找去，最后发现只是这个车库。”
今年1月16日，越秀区人民法院开庭审理了这个案子。被告辩称，2004年9月15日，广州裕华达房地产有限公司和喻敏向被告申请办理车库产权的转移登记，并且提交了相关证件，该局立案受理。经审核后，根据《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定，核发了房产证，使用性质为车库。被告的发证行为与原告没有法律上的利害关系，请求法院驳回原告起诉。原告不是大楼车库的权利人，该局核发的房产证的行为与原告无关。原告不能提供证据证明车库是公用建筑面积，也不能证明应属全体业主所有。车库分摊面积为10平方米，不存在没有共用分摊的情形。
今年3月6日，越秀区法院最终判定，丰景大厦的公共水池属于大厦的公用建筑面积，喻敏的房地产权证包含了公共水池的面积，对作为丰景大厦业主的原告的权利义务产生了实际影响。因为，核发房产证的行为对原告的权益产生了影响。3月6日，越秀区法院判决，撤销该房产证。
业主声称也要起诉
法院一审判决后，周浩宁将这个判决结果张贴在大厦的公告栏里。此举，也引来了喻敏的强烈反对。“当时，我报了警，我认为他这样做侵害了我的权益。”
面对遇到这样的判决结果，喻敏也有些茫然，“我确实没有想到，房产证都有了，还有那么多事。法院虽然这样判了，但总不能说车库不是我的吧。现在这个判决要等15天内没人上诉才能生效，在这个期间内我也要起诉。下一步我打算将这个水池进出口的位子移出来，车库我还是要卖的。”
案件给人们留下不少悬念
周浩宁对于一审的判决结果十分满意，而且最近几天他一直在回味着这个判法。“这个案子背后的影响应该相当大，因为此前对于大楼车库到底属不属于公共面积，到底能不能卖一直没有定论，而且这是一个相当普遍的问题。因此，这是一个非常聪明的判决。”
“恰恰是一个水池在这里才不得不判，否则卖出去的车库是否占用了公共的面积真是无法查清楚。”
丰景大厦车库的房产证虽然被一审宣判撤销，但是这个案件确实还留给人们不少悬念。就像周浩宁所担心的那样，如果车库里没有大楼水池的出入口，那这场官司的业主们还打得赢吗？这个问题虽不能一概而论，但也有相关的法规可查。但最起码有一点可以说明，丰景大厦的开发商售卖一楼车库的行为侵害了全体业主的利益，确实有开发商售卖本该属于业主的公共面积的情况存在。
开发商只卖不租
车位价格上涨快
近年来，车位的价格上涨过快，几年前才卖2万元~3万元的车位，一下涨到10多万元，有的超过了20万元。由于利益的驱动，不少开发商只卖车位，而不租车位，甚至还出现了不买车位就不让业主停车的情况。
一位大厦的业委会成员说，由于地下车库的产权到底属于业主还是发展商，一直没有明确的界定，目前业主与开发商之间关于地下车库产权归属问题的矛盾比较普遍。
“这一次的胜诉是不是偶然，这个说不清楚。”广州市有关部门的工作人员认为：“车库和车位是不是公用建筑，能不能被卖，现在法规上还没有明文规定，《物权法》还没出台，争议也比较多，所以在法律上看来还是一块灰色地带。”
公用建筑争议多
解决办法唯确权
据法律人士称，《物权法》草案规定：建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当首先满足业主的需要。
有关专业人士也表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中称，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，就当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。买车库、车位的时候一定要看有没有预售许可证。所以在目前的情况下，一旦要买车库、车位，一定要看有没有预售许可证。
“我也打电话到有关部门，他们表示一般是不会上诉的。现在虽然法院判了，但这个问题还没有解决。我们现在很茫然，没有解决的希望。要对车库进行确权，这样才会有一个永久性的解决方法。”周浩宁说。
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