第5次加息:对住房消费者的心理预警作用明显加大

　　3月16日全国两会刚刚结束，央行就在3月17日下午宣布：“自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整”。

　　“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为：“从此次加息的幅度来看，依然跟以前几次一样上调幅度并不大，而是一种温和的上调，既表明政府不希望用“太猛的药”来给经济运行（包括房地产运行）产生过大的冲击，同时央行又通过这种频繁的利率上调表达出了明确的政府调控意图，央行还会根据后期经济运行状况以及投资状况再度利用“利率杠杆”，并且从央行的五次利率上调，更是对住房消费者的心理预警作用要明显加大，住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求。另外，我们也可以看出央行此次的加息，也已经预示着2007年宏观调控的序幕正式拉开，未来可能还会有更多的具体措施出台落实。”而从此次加息对于住房市场的具体影响来看，“链家地产”认为主要在于以下几个方面：

　　首先，对普通住房消费者的心理预警作用仍然要明显大于加息实际本身

　　从此次央行上调利率的幅度来看，“链家地产”认为对于住房消费者的心理预警作用仍然要大于加息本身带给消费者的实际成本支出。因为对于普通的住房消费者来说，此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款的消费者来看，在此次加息前，每月的还款额为2117.23元，而加息后的每月还款额为2156.78元，每月成本支出增加额为39.55元，应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的，但是，由于央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。

　　其次，投资者将会更加青睐固定利率产品

　　受此次利率上调的影响，“链家地产”认为对于投资者来说，可能会更加青睐固定利率产品。下面我们将固定利率和浮动利率进行一个优劣对比，以贷款额30万元、期限10年为例，对比调整后的浮动利率和招商银行固定利率的还款额。

　　从表2可以看出，在执行优惠利率的前提下，已申请固定利率的客户比选择浮动利率的客户每月多还款75.42元，浮动利率及固定利率的差距逐渐减少，在不到1年的时间内连续加息，表明了央行调控的频率及决心，因此不排除今年央行继续加息的可能；在执行基准利率的前提下，浮动利率每月还款额比固定利率竟多出41.72元，固定利率优势较为明显，固定利率产品面市差不多一年，但是其规避利率上调风险的优点便得到了极大的体现，对已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率则不受此次利率政策调整的影响，继续按贷款合同约定的利率执行，这部分客户将不必为利率上调担心，同时必将引起消费者对固定利率的追捧；但是，相应的，三家拥有固定利率产品的银行很可能会将其固定利率也进行再次调整，从而使得固定利率与浮动利率、固定利率与固定利率之间呈现彼此的优劣竞争差异化趋势，房贷市场的竞争将趋于白热化。

　　第三，今年年底可能出现二手商品房供给量的上升

　　由于央行的频繁加息，不仅仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，而且更是给投资者产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示。因此，“链家地产”认为，此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会释放部分手中房产来缓解投资的压力和风险。而据“链家地产”统计数据分析，将近有12%的二手房投资人群，其中很大一部分都是投资二手商品房；而在一手商品房中也有20%左右的投资者，受加息影响促使一部分投资一手商品房的投资者也将进行出售，从而会增加二手商品房的供应，但是，这种供应量的增加，可能会在今年下半年有所体现，因为对于已经贷款投资的消费者来说是自明年1月1日开始实施。

　　最后，“链家地产”副总经理金育松认为，在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下，央行的再度加息对于房产市场的影响可能是事半功倍的，对于抑制需求，平稳房产价格会起到积极的作用。（转自：焦点房地产网）