强制公证二手房交易亵渎法律

　　最近，昆明市二手房交易“强制公证”引发争议。批评意见认为，强制公证剥夺了二手房交易者的选择权。（新华社3月25日电）

　　虽然昆明市房管局否认存在强制公证，但近三年昆明二手房交易量每年为3万至4万套，而每年不公证进行产权过户的不到十起，进行公证的二手房交易者大多愤懑不平，从中可以看出，的确存在强制公证现象。

　　公证有两种，一种是自愿公证，双方为避免交易风险自愿申请公证；还有一种是法定的必须公证的项目，如福利彩票和拍卖等。二手房交易属于自愿公证的领域，昆明市房管局强迫公证的做法，违背了有关法律以及自由契约的原则。

　　昆明市房管局用公证的方法，代替房管局对房产转让合同进行审查的责任，存在的问题大致有三：

　　一是房管局虽然可以减少行政成本，不用增加员工与运营成本审查合同真实性，但这也是变相逃避职责履行；二是以行政权力强迫交易者公证，增加了交易费用，表面上是公证部门获取了大笔业务，但房管局在利益分配中的角色耐人寻味。而不动产公证由于标的物价格较高，公证费用相应也比较高。以昆明为例，一年3万起的二手房公证费用可达3000万元；三是二手房交易一旦出现虚假交易等纠份，依照法律房管局本应承担核查不严之责，通过强制公证，责任直接由公证部门承担。虽然强制公证减少了房管部门的责任，但交易者与法律之间失去了一道防火墙。

　　自愿公证不具有强迫执行的法律效力，属于私法领域，我国与大多数国家一样，实行私权自治。以二手房交易公证为例，不同的交易者有不同的风险偏好，有的人怕日后产生纠纷，宁可增加交易成本事先公证，以杜绝日后风险；有的交易者信任此项交易，或者对风险的防范意识并不严格，觉得不必通过公证增加支出，因此不愿公证。交易者会权衡交易成本与市场风险，做出对自身利益最有利的选择，没有人比交易者更关心自身利益，选择更为理性。实际上，多年来我国一直奉行不动产物权变动以自愿公证为原则，全国各地不动产物权变动并没有因此出现混乱，在一定程度上印证了没有必要搞不动产物权变动强制公证。

　　违背有关法律精神和自由契约原则的强制公证，为什么在昆明市房管局实行？这说明有关部门的违法监督措施过于软弱，没有制约行政部门的武器，消费者维权代价高昂，导致维权意愿薄弱。

　　相比而言，房管局处于强势地位，在二手房交易市场，如果交易者不遵从房管部门的程序，不进行公证就无法过户，交易只能以失败告终。另一种可能是消费者花极大的时间与金钱代价，从成本上来看与公证相差无几。如果走法律程序，交易者要做好成为维权祥林嫂的准备，并且，法院还不一定会受理。

　　要提醒房管局的是，即便强制公证，他们也无法推卸相关的法律责任。根据国家法律规定，房屋买卖必须要经房地产行政管理部门即房管局办理房屋所有权转移登记。而房管局在办理二手房所有权转移登记时，应当审查转让合同的标的物、转让的真实性和合法性，这是法律赋予房管局的权力，也是房管局的义务。当转让的标的物与真实性发生问题，房管局责无可绾。