物权法并没有完全解禁“住改商”

　　尽管物权法没有对“住改商”行为施禁，但并不意味着“住改商”现象可以大行其道

　　张宏伟

　　据《法制日报》近日报道，为避免与物权法冲突，北京市《房屋租赁管理办法》出台时将删除意见稿中有关“民宅禁商”的规定。

普通住宅楼里面可不可以开公司？住宅楼改成商业用房对周围邻居造成影响，邻居有无法律依据进行维权？“住改商”这个事关多方当事人切身利益的话题，一直都是社会关注的热点，近一段时间随着物权法的出台，在业主、法律界人士和中小企业者中再次引发激烈争议。

　　“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。改革开放初期，我国经济尚不发达，就居住状况而言，主要是解决住宅紧张问题，住宅楼一般不会另做它用。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。同时，中小型企业蓬勃发展，为了节省经营成本，倾向于租赁住宅用于经营使用。在上述各种综合因素推动下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。

　　但随着社会经济的发展，人们对居住不再是简单的“有房可居”，而是更加渴望得到一个良好的人居环境。此时“住改商”的弊端逐步凸显。在住宅楼内从事商业活动和开办公司，会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这给同一幢楼内的居民日常生活带来诸多不便。住宅的超负荷运转，亦会降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给业主带来经济损失。有些公司的员工流动较快，素质参差不齐，增加了物业管理难度，也给社会治安带来了不小难题。为此，北京广州等地相继颁布“住改商”的禁令。不过，随着物权法出台，各地“住改商”禁令似乎不得不戛然而止。由于和物权法的规定相冲突，《北京市房屋租赁管理办法》草案也只得删除有关“民宅禁商”的内容。

　　尽管物权法没有对“住改商”行为施禁，但并不意味着“住改商”现象可以大行其道。物权法第77条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

　　因此，首先，“住改商”必须遵守法律法规的相关规定，不得违反法律规定擅自将民宅改为商用房屋。

　　其次，“住改商”能否实现还需要依据商品房屋建造的规划。房屋土地管理部门在挂牌转让土地使用权时，已明确了每块土地上将要兴建的是住宅还是商业用房，在住宅小区进行商业经营活动，这本身就和房屋建造规划不相吻合。再次，物业公司与买受人签订的物业公约中是否明令禁止该房屋不得被用于商业用途。有禁止性规定的，业主应遵守公约条款规定不得将住宅改为商用。

　　最后，物权法把是否保留“住改商”的决定权交给了业主。换言之，物权法施行后，业主就可以否决这种损害业主利益的做法。而对居民生活影响较小、能够给业主生活提供便利的“住改商”，或能得以放行。因此，物权法并没有解禁“住改商”，这是目前情况下应有的总体判断。

　　物权法在对“住改商”作出规制时，还留下了一个“缺口”，这将决定未来“住改商”的根本走向和生存状况。如究竟何谓利害关系业主？征求全体业主同意是否可行？改动住宅结构时应遵循何种规定？何种类型的商业用途可以进入民宅？业主权利如何维护？上述问题若不破解，业主在行使权利中还将遭遇尴尬。

　　因此，笔者以为，业主违反法律法规和小区物业管理规约，滥用权利，单方面住宅改成商用，侵害整个小区业主利益的，受害人可以根据民法关于侵权行为责任和相邻关系的规定，要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。法院在审理住宅改商用纠纷时，也应注意征询业主大会和居委会的意见。工商部门在受理企业登记申请和年检时，要充分考虑具体情况，对是否会损害其他业主的权利做出判断，避免将民事争议转化为行政争议。如果业主在“住改商”中拆改承重墙，或者未经规划行政主管部门批准，搭建建筑物、构筑物，或者擅自改变住宅外立面和在非承重外墙上另开门窗，损害业主利益或侵占业主的共有财产，有关行政主管部门应在查清事实后依据法律规定积极作出处理。

　　作者系中国人民大学法学院民商法博士