物权实现的民主机制亟待积极探索

　　即使物权法没有规定物权实现的多数决定机制，但我们总能在物权实现的民主机制上做出有益的实践探索

　　叶林

　　据新华社报道，中共中央政治局3月23日下午进行第四十次集体学习，中共中央总书记胡锦涛主持。

他强调，实施物权法，最根本的是要从我国社会主义初级阶段的国情和实际出发，全面准确地把握并坚持和完善国家基本经济制度，重点针对现实生活中迫切需要规范的问题统筹协调各种利益关系，切实维护好最广大人民的根本利益，促进社会和谐。

　　胡锦涛总书记的强调，确实有着直接的现实针对性。我们曾有过君授民权的观念，而今，若“风能进、雨能进，国王不能进”的观念能够融入人心，实乃民族幸事。然而，物权神圣有个不容忽略的假想前提。论者谈及物权时，脑海中或许只是一间独立的居屋、一套单独的衣服。这种生活之“物”大多与其他建筑和物品没有太多牵扯。此情此景之下，物权神圣或许会表现得最为彻底、单纯和清晰，几乎所有的传统物权法规则几乎都建立在这种模型基础之上。随着城市化进程的推进，旧时独门独院式的建筑已被鳞次栉比的高层建筑所替代，人与人之间心灵联系或许正在减少，但人与人之间的地理距离却在日益拉近，财产关系也渐紧密。百姓居室的隔墙、电梯间、小区绿地和楼梯走道，究竟归谁所有？这些问题在理论上都颇有疑问。

　　物权法第六章专门规定“业主的建筑物区分所有权”，就是为了适应现代人居住环境的改变，借鉴财产共有观念而创设的崭新制度。按照传统财产共有规则，既然属于财产共有，就应由共有人共同决定财产的占有和利用。若有人反对处分共有财产，即使反对者意见全无道理可言，赞成者也只能尊重反对者的意见。在这种“全体决定”机制下，共有人越多，共有人做出共同决定的概率越低。全体决定机制无疑很好地体现了物权共有人的整体利益，但却可能背离大多数共有人的意志。轻者，可能降低财产效能，重者，或会损害反对者的利益。建筑物区分所有制度试图创造出一种新的物权实现的模式，来替代共有人全体决定的机制，这就是由多数或者绝大多数共有人来决定共有财产的处分，而不是由全体共有人共同决定共有财产。

　　物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。法条文字或许有些讲求法言法语，但法条含义却致为清晰，即由多数业主来共同决定共有财产的利用，即使多数人的共同决定可能背离了少数业主的个别意志，少数业主也必须服从多数业主的共同决定。

　　凡是曾经或者正在经历城市化进程的国家和地区，或许都曾遇到过被我们称为“钉子户”的现象。而各国和各地区也都曾尝试创造各种特殊机制，来缓和因私人房屋拆迁引起的利益冲突。据了解，我国香港就曾采用这样的物权实现民主机制，即由拆迁范围内业主集体决议，按照90%以上业主的多数意见来决定全体业主是否搬迁；如果反对搬迁者不足全体业主人数的10%，反对者必须尊重大多数业主的搬迁决定。至于90%或者95%是否是个合适比例，这个比例应该按人数计算还是按照居住者的居住面积来确定，这取决于立法者或者法官对居住者的体贴程度，取决于立法者或者法官如何斟酌公共利益的含义，还取决于对业主、开发商和城市发展等因素的复杂平衡。但合理设定的某个表决比例，毕竟是展现社会民主精神的重要途径。如果没有类似的民主决定机制，百姓也只能在“对与错”、“善与恶”、“黑与白”的两极之间无奈地做出痛苦抉择。

　　现代社会必然存在多种利益诉求，和谐社会更要尊重各种利益诉求。身处财产关系密切相连的现代社会中，包容和利益牺牲总会好过无序的利益争夺，好过流血和失去生命。面对诸多生活难题，百姓和立法者应该显现出解决生活难题的足够智慧。即使物权法没有规定物权实现的多数决定机制，但我们总能在物权实现的民主机制上做出有益的实践探索。或许只有在建立起这种民主机制以后，我们才不会把那些私权捍卫者称为“钉子户”，违法违章拆迁现象才能锐减，法官也更容易作出让人心悦诚服的裁判，我们也才能更好地融入现代和谐社会。

　　作者系中国人民大学民商法教研室副主任教授博士生导师